Ипотечная перезагрузка. Что происходит на Пермском рынке новостроек?

В октябре и ноябре на пермском рынке новостроек резко возросло количество сделок. До этого в среднем в месяц заключалось порядка 500-600 договоров долевого участия (ДДУ), а в октябре показатель достиг 957. По данным сервиса цифровой аналитики «Объектив. РФ», сделки с использованием ипотечных средств занимают в среднем 76,6 % от общего объема. Всплеск на рынке нового жилья эксперты связывают с корректировкой правил семейной ипотеки. С 1 февраля 2026 года, согласно позиции Минфина РФ, будет запрещено оформление двух льготных кредитов на супругов, даже при использовании нотариального согласия. Таким образом, остается не так много времени, чтобы воспользоваться так называемой «Ипотекой с донором». Вдобавок на федеральном уровне прозвучали идеи о дифференциация процентной ставки в зависимости от количества детей в семье, что также подталкивает покупателей к сделкам по действующей ставке 6 %.По данным отделения Банка России по Пермскому краю, порядка 17 % всех средств, полученных заемщиками региона от банков, составили ипотечные кредиты. За 10 месяцев 2025 года жители Прикамья взяли более 15 тыс. ипотечных кредитов на сумму 57,4 млрд рублей. Это на 38 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года по количеству и на 20 % – по объему. Основной объем кредитования приходился на льготные программы. Средний размер взятого кредита превысил 3,8 млн рублей. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке на начало ноября составила 7,81 %, уменьшившись за год на 1,9 п.п., а средневзвешенный срок увеличился на 11 месяцев до 26 лет. В 2025 году Банк России продолжил придерживаться практики, направленной на снижение долговой нагрузки и закредитованности населения. «Банк России рассчитывает, что с помощью макропруденциальных мер, в частности, ─ прямых ограничений (лимитов) на выдачу гражданам рискованных кредитов в ипотеке ─ сможет еще более эффективно ограничивать рост долговой нагрузки заемщиков и риски для банковской системы», ─ отметил управляющий отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков.«Ипотечный рынок Перми сегодня находится в состоянии высокой неопределенности. Любое внешнее или регуляторное изменение способно оперативно скорректировать условия сделок. На практике это выражается в том, что заемщики ориентируются на одни параметры кредитования, однако непосредственно перед выходом на сделку банки пересматривают условия – снижают оценочную стоимость объектов либо увеличивают требования к первоначальному взносу. Такая ситуация обусловлена ужесточением кредитно-денежной политики и ограниченностью лимитов по программам семейной ипотеки. В конце года наблюдается рост числа сделок. Это связано с ожиданием изменения условий программы с 2026 года. Уже сейчас известно, что оформление двух кредитов на одну семью станет невозможным, супруги будут обязательными созаемщиками, а размер процентной ставки может быть дифференцирован в зависимости от количества детей. Эти ожидания стимулировали часть покупателей ускорить принятие решений по покупке жилья», – поделилась ведущий специалист агентства недвижимости «Дома и участки» Любовь Тетерина.Директор агентства Dynamic Brands, руководитель медианаправления компании «Новая Земля» Виктория Ладыгина считает, что рынок ипотечного кредитования входит в фазу жесткой перенастройки, и для семей, планирующих покупку жилья, это означает существенное сокращение доступных льготных возможностей.«Фактически мы наблюдаем закрытие «окна» для семей с детьми, которое действовало последние несколько лет. До 1 февраля 2026 года схема с двумя ипотеками остается легальной, однако времени на реализацию подобных сделок уже крайне мало. Семьям, рассматривающим покупку дома или участка с подрядом, целесообразно завершать их до конца 2025 года. Дополнительным фактором давления становится политика банков, которые повысили первоначальный взнос по основным государственным программам до 40 %. Это существенно ограничивает круг заемщиков. Обсуждение возможности дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от количества детей потенциально может привести к росту ставок», – отметила она.По словам коммерческого директора АО «ПЗСП» Кирилла Николаева, в этом году доля ипотечных сделок у компании составляла 74 %, а в 2024 году показатель был чуть ниже – 73 %.«Сегодня застройщики пользуются всеми доступными инструментами продажи недвижимости: рассрочки, льготные ипотечные программы, точечные акции и предложения. Сделки по семейной ипотеке также сейчас составляют львиную долю от всех продаж. В начале года процент продажи квартир в рассрочку был достаточно высоким, потому что при увеличенной процентной ставке рынок недвижимости значительно просел. Отсутствие доступного ипотечного кредитования в первом полугодии привело к резкому снижению спроса на жилье, что, в свою очередь, негативно сказалось на застройщиках. Для девелоперов по-прежнему большое значение имеет не только высокая ключевая ставка, но и величина процентов по проектному финансированию. Компании входили в проекты, прогнозируя базовую ставку по проектному финансированию на уровне 16-18 %, и каждый дополнительный процент ее повышения снижает маржинальность строительства. Это вынуждает застройщиков поднимать цены на жилье», – рассказал г-н Николаев. В текущих условиях одним из наиболее рабочих инструментов для семей, планирующих строительство загородного дома, остается комбо-ипотека, считает Виктория Ладыгина. «Это позволяет сохранить относительно низкий первоначальный взнос и льготную ставку на значительную часть кредита. Для проектов, реализуемых с использованием проектного финансирования, это зачастую остается единственным способом удержать входной порог на уровне около 20 %. Также сохраняет актуальность использование материнского капитала как инструмента снижения кредитной нагрузки. Для отдельных категорий семей альтернативой может стать сельская ипотека со ставкой 3 %, однако она жестко привязана к локации и параметрам населенных пунктов», – комментирует ситуацию на рынке эксперт.По данным сервиса цифровой аналитики «Объектив. РФ», средняя цена предложения на рынке новостроек Перми с января по ноябрь росла неравномерно. С начала года зафиксировано прибавление на 4,4 % – с 153,3 до 160,3 тыс. рублей за квадратный метр. Наибольший рост цен наблюдался в сентябре, тогда цена за квадрат доходила до 161,8 тыс. рублей. В октябре было снижение до 159,6 тыс. рублей.Чего ждать в новом году?Девелоперский рынок подразумевает долгие проекты, и немедленной реакции на меняющиеся условия ожидать не нужно, акцентирует внимание Кирилл Николаев. По мнению эксперта, в 2026 году продолжится замедление выхода на рынок новых объектов и увеличение доли непроданного жилья: «Рост цен на недвижимость в следующем году останется на уровне этого года – около 6 %. Объем ввода новостроек может упасть, также продолжится тенденция переноса сроков ввода жилья в эксплуатацию. Перспективы ипотечного рынка Перми в 2026 году мы оцениваем, как стабильные с умеренным улучшением условий, включая возможное снижение ключевой ставки ЦБ и корректировку условий выдачи семейной ипотеки (расширение на вторичный рынок и малые города), что повысит ее доступность для большинства заемщиков».В целом рынок недвижимости Перми продолжает находиться в состоянии турбулентности, что отражает общую экономическую ситуацию в стране, и существенного улучшения ипотечных условий в 2026 году ожидать не приходится, уверена Любовь Тетерина. В случае снижения ключевой ставки рыночная ипотека может начать отвоевывать долю у льготных программ, условия которых, напротив, становятся более жесткими. «Главная стратегия на ближайшее время – зафиксировать условия финансирования до вступления в силу новых ограничений. При отсутствии такой возможности важно выбирать максимально надежных застройщиков и операторов рынка, способных обеспечить юридическую прозрачность и корректную финансовую модель сделки. В условиях турбулентности это становится критически важным фактором для сохранения устойчивости семейных бюджетов», – подытожила Виктория Ладыгина.Определен застройщик 16 гектар в Разгуляе и Городских горках в Перми