Рынок очистится от девелоперов с большими долгами
Рентабельность в строительстве оказалась в семь раз ниже, чем в сельском хозяйстве
Ольга СоловьеваИсследователи обращают внимание на низкую рентабельность строительного сектора РФ. Там рентабельность в 2,7 раза ниже средних значений по экономике, и в 13 раз ниже производства табака, обращают внимание в Центре конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ). Рентабельность в отрасли снижается из-за падения спроса и увеличения себестоимости строительства. Эксперты ожидают сокращения рентабельности и, значит, инвестиций в отрасль и в дальнейшем. «Ухудшение конъюнктуры на эти год-два может оказать долгосрочный эффект на объемы ввода жилья через три–пять лет», – говорят аналитики.
Средняя рентабельность проданных товаров, продукции, работ, услуг в целом по экономике по итогам первого квартала составила 10,8%, тогда как в строительстве она 3,9%.
«Это самая низкая рентабельность среди всех базовых отраслей экономики страны», – замечают в ВШЭ. Для сравнения: рентабельность в строительстве в семь раз меньше, чем в сельском хозяйстве. А по сравнению с такими отраслями-лидерами, как «добыча металлических руд» (67%) и «производство табачных изделий» (50%), разрыв составляет почти 17 и 13 раз, продолжают экономисты.
При этом строительная отрасль в отличие от многих секторов имеет достаточно длинный производственный и инвестиционный цикл от начала возведения объекта до его сдачи в эксплуатацию с полной привязкой к инфраструктуре. Из-за этого строительный сектор обладает и высокой зависимостью от кредитов. «Естественно, при рентабельности (3,9%) и ключевой ставке (20%) получить заемные средства в виде кредитов банков – задача крайне сложная», – обращает внимание директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович.
Только среди небольших строительных компаний на «высокий процент коммерческого кредита» как на барьер для развития жаловались 19% респондентов, что на 4 процентных пункта больше, чем годом ранее, замечают в ВШЭ. «Высокий уровень налогов» беспокоит 36% предпринимателей.
При этом кредитные ресурсы необходимы девелоперам не только для выполнения заказов по возведению объектов, но и для модернизации собственных основных фондов, износ которых в отрасли выше, чем в среднем по экономике. Так, на конец 2024 года износ основных фондов в строительстве составил 54,1% против 41,5% в целом по экономике.
Свои выводы Центр конъюнктурных исследований ВШЭ делает на основе анализа данных Росстата за второй квартал 2025 года, а также результатов ежеквартальных конъюнктурных опросов среди 6,2 тыс. строительных организаций.
Некоторые эксперты выводы ВШЭ по уровню рентабельности в строительстве ставят под сомнение. «Типичный уровень рентабельности в строительной отрасли находится в пределах 9–10%. В 2024 году рентабельность строительных организаций составила 9,8%, что лишь немного ниже среднего уровня по экономике (12,7%). При этом отрасль действительно отстает от других базовых секторов. Строительство традиционно характеризуется сравнительно невысокой рентабельностью при высокой капиталоемкости, длительных инвестиционных циклах и значительной зависимости от заемных средств», – замечает завлабораторией доказательной экономики Института Гайдара Антон Белоглазов.
Российские чиновники и представители отрасли ранее также жаловались на низкую рентабельность в строительной отрасли, ожидая, что она будет снижаться и дальше. В частности, такую мысль в июне высказывал замглавы Минстроя Никита Стасишин. «Сегодня в большинстве регионов страны рентабельность застройщика с учетом всех факторов не превышает 12–15%, а в некоторых регионах и меньше. С учетом ненаполнения эскроу-счетов по действующим проектам эта рентабельность будет сокращаться», – говорил он, выступая на Петербургском международном экономическом форуме. Тогда же чиновник замечал, что только по итогам пяти месяцев этого года количество новых разрешений на строительство снизилось на 20% по площади к аналогичному периоду 2024-го. Подобного падения не было последние пять лет, но, заверил чиновник, банки и региональные власти очень внимательно следят за ситуацией. Тогда же он анонсировал, что для 37 регионов РФ подготовят программу субсидирования проектного финансирования для поддержки регионов с небольшим спросом.
Сами застройщики уровень рентабельности в отрасли оценивали еще ниже. По итогам прошлого года большинство компаний показали рентабельность на уровне 6%, рассказывал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. «Мало какая отрасль сравнится со стройкой по низкой маржинальности. Итоги прошлого года, который был не самым плохим в целом для строительства, говорят о том, что большая часть строительных компаний закончили год с рентабельностью около 6%. Такие показатели возможны только при больших объемах и огромной вере в результат», – пояснял он.
Даже в лучшие годы для строителей хорошей рентабельностью по проекту считались 10–15%, причем в автодорожной сфере цифры были заметно ниже – 2–3%, добавляет гендиректор «Нацпроектстрой» Алексей Крапивин. Он не исключает роста банкротств строительных компаний в 2025 году на фоне низкой рентабельности. По его словам, к таким последствиям приведут и высокая ключевая ставка Центробанка, и сокращение заказов, и другие факторы. «Предприниматели считали, что смогут обслуживать кредитный портфель, и занимались собственной инвестпрограммой или другими проектами, а сегодня обслуживать свой долг при таком уровне ставок больше не могут», – объяснил он.
По словам Крапивина, если сейчас считать окупаемость инфраструктуры без комплексных эффектов по обычным меркам, то строить вообще невыгодно, лучше положить деньги на депозит.
«В условиях высоких ставок и снизившегося спроса рентабельность девелоперских проектов тоже снижается. Все рынки живут циклами, в том числе и рынок недвижимости: бывают циклы, когда рентабельность возрастает, бывают периоды спадов и кризисов. Бывают, что компании работают «в ноль», чтобы сохранить долю на рынке и снова начать получать прибыль, когда ситуация изменится», – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко. По мнению эксперта, сейчас девелоперский бизнес из высокомаржинального и сверхприбыльного становится умеренно маржинальным или даже низкомаржинальным. «Рентабельность «жирных» лет, к которой успели привыкнуть застройщики, не является нормой, и было понятно, что так будет не всегда. Пока ставки остаются высокими для рынка недвижимости, это однозначно непростые годы, в течение которых перекладывать возросшую себестоимость в цены вряд ли получится», – полагает Репченко. Он также ожидает, что застройщики с высокой долговой нагрузкой и раздутыми расходами скорее всего обанкротятся, но сами стройки будут продолжаться.
В условиях высокой ключевой ставки и общей макроэкономической турбулентности уровень рентабельности в 3,9% отражает не кризисную ситуацию, а скорее специфику текущего этапа развития рынка, спорит коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин. Эксперт считает, что в ближайшей перспективе уровень рентабельности будет оставаться на сопоставимом уровне. «Это необязательно свидетельствует о проблемах в отрасли. Рынок адаптировался к новой норме и научился эффективно работать с узким финансовым коридором», – заверяет он.
Рентабельность в строительстве сильно страдает от текущей ситуации со снизившимся спросом и одновременно из-за увеличения себестоимости строительства, согласен основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. «Прежде всего на сокращение рентабельности влияет снижение спроса. За первое полугодие 2025 года число проданных жилищными застройщиками квадратных метров по России сократилось на 26%, а объем вырученных средств – на 16%. При этом стоимость кредита зависит от текущих продаж – чем медленнее наполняются эскроу-счета, тем медленнее снижается ставка по проектному финансированию. Соответственно застройщик теряет часть прибыли. Если ситуация со спросом и ставками по кредитам не улучшится, то рентабельность будет и дальше сокращаться», – добавляет он.
Снижение рентабельности, в свою очередь, ведет к сокращению инвестиций. «Для строительства это особенно негативно, так как в этой отрасли почти все проекты долгосрочные. Ухудшение конъюнктуры на 1–2 года может оказать долгосрочный эффект на объемы ввода жилья через 3–5 лет. Помимо этого, в будущих проектах часть застройщиков может пойти на оптимизацию затрат, в частности на уменьшение площадей, использование более простых решений в дизайне, архитектуре и отделке, в благоустройстве», – рассуждает Гутнов.
«Кредитная политика в последний год подвергла строительную отрасль максимально возможным испытаниям. И те объекты, ввод в строй которых статистика учитывает в этом году, закладывались не месяц назад. А тогда, когда еще не взлетела ключевая ставка, не сократились объемы льготной ипотеки. Поэтому настоящий эффект ужесточения денежно-кредитной политики еще впереди», – считает член генерального совета «Деловой России» Олег Николаев. Гендиректор Optima Development Давид Худоян, напротив, ожидает повышения рентабельности строек в связи с наметившимся смягчением денежно-кредитной политики ЦБ.
https://www.ng.ru/economics/2025-07-22/1_9299_developer.html