Переформатирование новостроек: что ищут современные покупатели

В ответ на это застройщики также начали менять форматы жилья и внедрять в проекты дополнительные опции. Они возводят уже не просто социальные объекты, а инновационные школы и детские садики, благоустраивают не только дворовые территории, а строят променады для всех, включая домашних питомцев. С учетом масштаба этих перемен эксперты специально для «Строительной газеты» рассказали о городской среде, формирующейся в новых жилых массивах.

Тренд на уникальность

По словам заместителя генерального директора, руководителя направления «Комплексное территориальное развитие» компании «Финансовый и организационный консалтинг» Андрея Болгова, российский рынок жилой недвижимости продолжает ставить рекорды. Если в 2023 году было построено 110 млн кв. м, то в 2024-м, несмотря на сворачивание основных льготных ипотечных программ, — 107 млн. «Строится жилья много, значит, у покупателей есть выбор, а это формирует совершенно другой рынок. Теперь все чаще новоселы въезжают помимо своих «метров» и в определенную уникальную среду обитания. И в этой среде должно быть все для полноценной жизни, лучше в формате 24/7», — отмечает он.

Для застройщика выгодно вкладываться в социальную инфраструктуру, так как она делает жилье более привлекательным, что повышает его ликвидность — квартиры в таких проектах продаются быстрее и с премией к цене. «Если рядом с новостройкой есть школа и детский сад, семьи с детьми предпочтут именно такую новостройку. Наличие общественного транспорта облегчает передвижение на работу и обратно. Парки и зоны отдыха повышают качество жизни. А общественный центр, где люди могут встречаться и взаимодействовать, делает район более сплоченным и безопасным», — считает Андрей Болгов.

Он также полагает, что районы с хорошей социальной инфраструктурой привлекают бизнес и в таких кварталах открывается больше магазинов, ресторанов и других сервисов, что тоже повышает удобство. Кроме того, хорошая инфраструктура способствует появлению новых рабочих мест и привлекает людей, желающих жить рядом со своей работой. «Социальная инфраструктура превращает новостройки из изолированных сооружений в экосистемы, удовлетворяющие разнообразным потребностям, а застройщики создают среду, в которой люди стремятся жить, работать и развиваться, обеспечивая долгосрочную привлекательность и ценность», — комментирует Андрей Болгов.

С ним соглашается руководитель MAD Architects Мария Николаева, которая отмечает, что развитие социальной и общественной инфраструктуры в жилых комплексах привлекает покупателей и тем, что снижает уровень миграции внутри ЖК, укрепляет сообщество и повышает лояльность жильцов: «Это долгосрочная репутационная стратегия: такие проекты формируют положительный имидж застройщика, обеспечивая ему конкурентные преимущества на годы вперед».

Не расходы, а инвестиции в будущее

Управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова уверена, что за последние годы акцент на общественную инфраструктуру и пространство стал важным трендом в девелопменте: «Если позиционирование жилого комплекса перекликается с объектами инфраструктуры, которые представлены в нем (к примеру, ЖК, который позиционируется как семейный, предполагает наличие детского сада и школы, пространства для отдыха и досуга для детей и мам), то это говорит о том, что команда девелопера поработала над проектом и понимает потребности своих покупателей. Это то, что выделяет застройщика.

В свою очередь, президент Межотраслевой ассоциации СРО «Перспектива» в сфере строительства и проектирования Александра Белоус также отмечает, что сегодня рынок недвижимости — это про жизнь, которую люди хотят видеть вокруг себя. А современный покупатель жилья ищет не просто квартиру, а среду, где будет комфортно ему, его детям, родителям и даже домашним питомцам. И застройщики это прекрасно понимают. Она также считает, что создание социальной и общественной инфраструктуры — это дополнительные затраты, но это не просто расходы, это инвестиции в будущее, поскольку такие проекты становятся магнитом для покупателей: кто откажется от жилья, где под окном — современная школа, парк для прогулок и соседский центр, где можно собраться с друзьями? Также это повышает стоимость недвижимости. «Люди готовы платить за комфорт, и это факт. Кроме того, застройщики, вкладывающиеся в инфраструктуру, строят не просто дома — они создают сообщества. А это уже про долгосрочную лояльность клиентов и про репутацию компании. Ведь довольные покупатели — лучшая реклама», — полагает эксперт. Так что создание продуманных проектов, в которых комфортно жить людям, — не просто тренд, а новый стандарт качества жизни. И те, кто сегодня вкладывается в это, завтра окажутся в лидерах рынка.

«Создание комфортной среды — это, прежде всего, инвестиции», — также уверен председатель Общероссийской общественной организации «Парки России», член Общественной палаты РФ Сергей Буторин. По его словам, если раньше ключевым фактором при покупке квартиры была цена за «квадрат», то сегодня городская среда становится «третьим местом» после дома и работы: здесь люди отдыхают, общаются, восполняют силы. «Поэтому застройщики переосмысляют подход: новые ЖК — это экосистемы, а не просто дома. Одной из ключевых тенденций в создании новых кварталов должны стать полностью пешеходные дворы. Аналитики подсчитали, что в элитном сегменте реально пользуются платными паркингами 70-80% жителей, в комфорт-классе — 30-50%, в эконом-классе — 20-30%. Почему это важно? Потому что, если парковка не продумана, жильцы будут искать место на близлежащих улицах», — отмечает Сергей Буторин. Один их таких проектов «Двор без машин» реализован в Выборгском районе Петербурга. Для дворовой территории разработаны концепции лаунж-зон с перголами, фонтанами, шезлонгами и вращающимися креслами. Также по принципиальным соображениям во дворах не предусмотрены розетки и Wi-Fi, чтобы люди не сидели в гаджетах, а общались глаза в глаза.

Думая о завтрашнем дне

Новый формат на рынке недвижимости, по мнению аналитиков, сложился потому, что после пандемии люди засели в квартирах, закрылись, стали мало общаться, а сегодня потребность в общении очень большая. Также причиной смены формата на рынке новостроек, по словам основателя New&Now Agency Ольги Нарт, стало то, что на фоне малодоступной ипотеки и сокращающегося спроса у девелоперов возникли конкуренция и борьба за внимание покупателя. «Это стадия не ценовой конкуренции, а концептуальной. Те, кто насытит свой проект наиболее актуальными функциями, тот и будет востребован. Поэтому девелоперы активно переключились на формирование будущего образа жизни резидентов своих жилых комплексов, стараясь дать ответы на вопросы — чем развлечь детей, чем займутся взрослые, как организовать отдых пожилых членов семьи. По словам Ольги Нарт, сегодня застройщики озабочены созданием комфортной и сбалансированной среды, а не просто возведением набора зданий на отдельно взятом участке; хотя это более трудозатратно и требует включенного подхода большого количества профессионалов, но это — качественное изменение рынка. И девелоперы, первыми включившиеся в работу на новом уровне, в итоге получат более высокую маржинальность бизнеса.