Новосибирская область «перегрела» рынок жилья – покупать или ждать?

В Новосибирской области у застройщиков растет число непроданных квартир. Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие месяцы в сегменте квартир в сданных домах может произойти затоваривание. При этом однозначного ответа на вопрос о том, что будет с ценами на такие квартиры в ближайшее время, нет.

На территории Новосибирской агломерации в январе 2024 года сохранился тренд на рост числа непроданных квартир у застройщиков. Об этом говорится в телеграм-канале «РОП|Рейтинги.Оценки.Прогнозы».

«Опережающими темпами увеличивался запас непроданных квартир в сданных домах, за январь ввод превысил продажи на 2,2 тысячи квартир, – говорится в сообщении. – Число лотов, выведенных застройщиками агломерации в январе, на 800 единиц больше числа жилых помещений, реализованных через ДДУ (договор долевого участия – примечание редакции)».

На сайте «Единый ресурс застройщиков» говорится, что за месяц в Новосибирской области было выведено на рынок 2 557 квартир суммарной площадью 121 273 квадратных метра – на 25 % больше, чем в январе 2023 года.

Согласно данным Росстата, за январь 2024 года ввод жилья в Новосибирской области вырос на 3,3 % – за месяц введено 367,3 тысячи квадратных метров жилья. Опережение темпов ввода жилья по отношению к предыдущему году наблюдается в регионе четвертый месяц подряд.

По подсчетам ЕРЗ («Единый ресурс застройщика»), cреди 85‑ти регионов Российской Федерации Новосибирская область занимает десятое место по показателю ввода жилья за январь текущего года. По динамике абсолютного прироста ввода жилья по отношению к аналогичному месяцу прошлого года регион занял 32‑е место, а по динамике относительного прироста – 47‑е место.

Одновременно, согласно статистическим данным, ввод многоквартирных домов застройщиками в Новосибирской области за январь 2024 года уменьшился на 21,7 %, составив за месяц 199,5 тысячи квадратных метров.

ЕРЗ отмечает, что «отставание от темпов ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к предыдущему году наблюдается в Новосибирской области впервые после трех месяцев положительной динамики».

По показателю ввода многоквартирных домов за январь 2024 года Новосибирская область занимает 2‑е место среди 85‑ти регионов Российской Федерации, по динамике абсолютного прироста ввода многоквартирных домов по отношению к аналогичному месяцу прошлого года – 73‑е место, по динамике относительного прироста – 27‑е место.

В январе 2024 года доля ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к общему объему ввода жилья на территории области составила 54,3 % – на 17,4 п. п. меньше аналогичного значения за тот же период 2023 года. По этому показателю регион занимает 10‑е место в стране.

Независимый аналитик-практик по новостройкам Новосибирска Сергей Николаев отмечает, если тренд на рост числа непроданных квартир у застройщиков в Новосибирской области продолжится, то стоит ожидать «затоварки» в сегменте квартир в сданных домах.

«Это происходит по нескольким причинам. Основная причина заключается в том, что у нас неимоверно высокая ключевая ставка, отсюда проценты по ипотеке на вторичном и первичном рынках. Если у нас, например, в 2021 году было 4,5 %, то сейчас 8 % – классическая льготная ипотека. И второй момент, в ожидании этих высоких ипотечных процентов люди, которые собирались купить жилье в начале 2024 года, купили его в 2023 году. Отсюда снижение продаж, – прокомментировал Сибкрай.ru ситуацию на рынке недвижимости Сергей Николаев. – Пока затовариванием это сложно назвать, но тем не менее, количество непроданных квартир, которые находятся у застройщиков сейчас, в сданных и не сданных домах – где-то на уровне исторического максимума для Новосибирской области, который был в январе 2017 года».

При этом эксперт отмечает, что сейчас цены на рынке недвижимости не зависят от соотношения спроса и предложения.

«Грубо говоря, на 57 000 квартир 2 000 не играют особой роли. Январь всегда был провальным. Поэтому далеко идущие выводы можно будет делать только по результатам первого квартала, – добавляет Николаев. – Цены сейчас в большей степени зависят от себестоимости. А себестоимость, во-первых, выросла за счет промышленной инфляции, и, во-вторых, за счет дополнительного налога на субсидирование льготной ипотеки, и того социального налога (5 000 рублей за 1 квадратный метр), который планирует ввести мэрия Новосибирска. Эта вся нагрузка не даст возможности застройщикам снизить стоимость, да и банкам это не интересно».

Он уверен, что при «затоваривании» будет снижаться количество строящихся объектов и объектов, которые будут вновь вводиться на рынок – до тех пор, пока вновь не возникнет баланс.

«Обычно цикл длится три-четыре года. Перед этим у нас было затоваривание в 2017 году. Через три года, в 2020 году, ввели льготную ипотеку, что дало начало новому циклу. Сейчас мы исчерпали этот цикл и у нас, наверное, будет некоторое снижение», – предположил независимый аналитик-практик по новостройкам Новосибирска Сергей Николаев.

Кандидат экономических наук, доцент кафедры маркетинга, рекламы и связей с общественностью Новосибирского государственного университета экономики и управления Татьяна Гениберг также считает, что рынок жилья в Новосибирске на сегодня является «перегретым».

«Построено квартир значительно больше, чем необходимо. И застройщики, когда-то поймав прибыльную сферу – строительство жилья, не хотят ее упускать, несмотря на явный кризис перепроизводства. Ситуация продолжается фактически уже 3-4 последних года», – высказала Сибкрай.ru свою точку зрения Гениберг.

‌По ее словам, Новосибирск – один из немногих городов, в котором отмечается положительный прирост механической миграции.

«Люди приезжают в город и остаются. Это студенты наших 15 сильнейших в своих сферах вузов, которые приезжают учиться и после окончания предпочитают остаться в столице Сибири, чем возвращаться в свои небольшие города и села. Также, дополнительно, в значительном количестве переезжают молодые люди и люди среднего возраста из Новосибирской области, близлежащих городов – Кемерова, Омска, Барнаула, Горного Алтая. ‌Но в настоящий момент практически весь миграционный поток обеспечен условиями проживания: квартиры, частные дома в собственности, квартиры в аренде. И дополнительный приток квартир, который продолжается на рынке, остается не освоенным: не купленным, не снятым в аренду. По итогу рынок жилья с доходностью 5 % от аренды становится неинтересным для инвесторов», – отмечает экономист.

Татьяна Гениберг уверена, что рынок перегрет, поэтому цены на квартиры будут снижаться, но медленно.

«Низкий уровень снижения цен будет обеспечен высоким уровнем инфляции. А в будущем все по законам рынка. Дождемся пока спрос вновь не разогреется», – добавляет она.

Напомним, что 2023 год для строительной отрасли Новосибирской области был рекордным – объемы продаж в новостройках выросли на 41,5 %, на вторичном рынке – на 21,3 % (к 2022 году). Рост объема ввода жилья по региону составил 34,4 %, по Новосибирску – 30,6 %. Число непроданных квартир в новостройках с декабря 2022 года выросло на 14,7 %.

По официальным данным, в 2023 году в Новосибирской области достигнут абсолютный рекорд по вводу жилья – более 2,8 миллиона квадратных метров.

Тем временем, новосибирские власти уже заявили, что в ближайшие три года регион не снизит рекордные темпы строительства. На реализацию мероприятий строительной программы на предстоящую трехлетку в региональном бюджете предусмотрено более 53 миллиардов рублей, из которых почти 31 миллиард предстоит освоить в 2024 году.