Модель для МЖК: законодательство, регулирующее создание и эксплуатацию малоэтажных жилых комплексов, поможет упорядочить их развитие

В кратком вступительном слове модератор круглого стола, президент Национального объединения участников строительной индустрии Александр Лощенко напомнил о стоящих перед строительным комплексом задачах. Их реализация требует расширения объема ввода жилья. По его мнению, за пределами мегаполисов, на остальной территории страны, особенно в сельской местности, более целесообразно создавать коттеджные поселения с развитой инфраструктурой и логистикой. Процесс активизации малоэтажного строительства уже идет, о чем не в последнюю очередь свидетельствует рост его доли в общем объеме вводимого нового жилья.

Однако при возведении и дальнейшей эксплуатации малоэтажных жилых комплексов (МЖК) и домов возникает масса проблем. Как отметил Александр Лощенко, сегодня остро стоят вопросы с кредитованием строительства малоэтажных поселков и помощи со стороны государства в строительстве для них инженерных сетей, создании социальной инфраструктуры и подготовке соответствующих кадров для организации жизни в таких поселках.

При этом гендиректор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов считает, что основной проблемой МЖК в ближайший период будут не отсутствие дешевого долгосрочного финансирования или креативных планировочных идей. «Ключевые затруднения и риски лежат в сфере организации управления территориями, на которых они расположены», — заявил эксперт, обратив внимание аудитории, что среди всех разделов Жилищного кодекса чаще всего в последние годы правили тот, который регулирует вопросы управления МКД.

Однако же в сфере управления МЖК проблем возникает даже больше, но этой теме в кодексе посвящена лишь одна статья, и большего законодательного прогресса пока не произошло. При этом уже понятно, что малоэтажная застройка будет в основном развиваться в зонах, тяготеющих к городским агломерациям. Так, доля объектов индивидуального жилищного строительства на таких территориях выросла с менее 30% в 2010 году до почти 35% в 2021-м, и этот процесс продолжается (один из чемпионов по доле ИЖС — Подмосковье). Все эти зоны плотно заселены, соответственно, проблем с сосуществованием разных типов застройки и согласованиями в МЖК возникает все больше, и это требует более подробного законодательного регулирования, которого пока нет.

Кстати, в конце 2021 года Верховный суд провел ревизию имеющегося законодательства и вынес постановление №55-П. В нем он определил, что федеральному законодателю надлежит в кратчайшие сроки внести в законодательство изменения, с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.

«Признано, что такой модели не существует и нам ее предстоит создать», — сказал Александр Пузанов, уточнив, что она должна обеспечивать справедливый баланс прав и интересов собственников имущества в МЖК, определять правовой режим общего имущества, а также устанавливать критерии его использования и взимания платы за управление им. Вопросы оплаты тем более важны, что многие застройщики территорий МЖК нередко сохраняют за собой функцию управления, становятся монополистами и начинают диктовать жителям условия обслуживания.

К настоящему времени ко второму чтению подготовлен закон «О жилищных комплексах», но, как отметил Александр Пузанов, его содержание таково, что в нынешнем виде он не поможет установить баланс интересов между собственниками имущества в МЖК. В частности, не учтена возможность существования иных собственников на их территориях, не оговорены коллизии в случаях, когда на них вклиниваются МКД, и другие вопросы.

Сходную проблематику затронул в своем докладе генеральный директор НП эффективного управления недвижимостью «Индустрия Сервейинг» Юрий Павленков, напомнивший, что с точки зрения теории управления, если цели по развитию объекта не ставятся, то ожидать результатов бессмысленно. А тем более это невозможно в отсутствие развитого законодательства. Пока же в силу несформированности специального регулирования малоэтажной жилой комплексной застройки все нормативные предложения на этот счет основываются на Жилищном и Гражданском кодексах по аналогии с регулированием жилищных отношений в МКД.

Эксперт призвал к созданию и внедрению эффективной модели управления МЖК. Такая методика уже есть, базовым условием ее реализации является переход к концепции управления полным жизненным циклом МЖК. А это, в свою очередь, предусматривает участие в проекте МЖК профессионального управляющего (представляющего интересы будущих собственников как заказчиков услуг по управлению) на ранней стадии проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию комплекса. Эксперт перечислил основные критерии выбора управляющего МЖК и подчеркнул необходимость наличия долгосрочных планов развития имущественных объектов комплекса, в том числе с опорой на уже адаптированные цифровые модели. «Основная управленческая задача — не допустить, чтобы собственность МЖК регрессировала, не дать ей утратить свою стоимость», — заключил Юрий Павленков.

По общему мнению экспертов, несмотря на сложности роста, малоэтажная застройка должна и будет способствовать формированию архитектурной среды более высокого качества. «Внушает оптимизм появление в прошлом году в правовом поле и Градостроительном кодексе требования о согласовании архитектурного облика здания. И, наверное, в первую очередь такие требования должны предъявляться МЖК», — полагает гендиректор института «ГИПРОГОР» Елена Чугуевская.

В заключение участники круглого стола составили резолюцию. Содержащиеся в ней предложения и рекомендации будут направлены в законодательные и исполнительные органы власти. Ключевое из них — просьба ускорить реализацию поручения президента страны по формированию полноценной системы технической инвентаризации и учета жилого фонда как основы защиты жилищных и имущественных прав граждан и основы по эффективному управлению им.

Елена НИКОЛАЕВА, председатель Комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Московской городской Думы: