«Существенная коррекция цен вниз маловероятна». Что будет с ценами на севастопольские и крымские новостройки в 2025-2026 годах?
И снова говорим о том, что доступность покупки жилья в новостройках оставляет желать лучшего, но какой сценарий развития событий будет дальше, пока сказать трудно.
Тем не менее, аналитики пытаются пролить свет на тёмную сторону жилищного вопроса, ведь потенциальные покупатели ждут, когда же ЦБ РФ сменит гнев на милость.
Игорь Додонов, аналитик ФГ «Финам», рассказал: «Сохранение ключевой ставки несколько смягчает сигнал о дальнейшей траектории денежно-кредитной политики. На этом фоне по рыночной ипотеке вполне могут в течение нескольких месяцев опуститься еще на 1–2 п.п. Даже при таком развитии событий ипотечные ставки останутся на фактически запретительном уровне, то есть ситуацию на ипотечном рынке это значимо не изменит.
Для активизации рынка, я считаю, рыночные ипотечные ставки должны будут опуститься хотя бы до 14–15%, а еще лучше – уйти ниже 10%. Но в обозримом будущем на это сложно рассчитывать.
Какого-то существенного улучшения ситуации на ипотечном рынке пока трудно ожидать. Скорее всего, мы увидим заметное сокращение объема ипотечных выдач по итогам всего текущего года».
Иван Уклеин, старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА»,та кже высказал своё мнение: «Ставки по рыночной ипотеке остаются на очень высоком уровне. Банки закладывают в риск-премию продолжительный период жесткой денежно-кредитной политики, а также теоретические риски нового повышения ключевой ставки. При смягчении политики ЦБ проценты по вкладам банки снижают быстро, а вот по кредитам – постепенно.
Ипотека – самый долгосрочный продукт, поэтому кредитные организации ориентируются не только на текущую ключевую ставку, но и на ее ожидаемую траекторию в среднесрочном прогнозе. Консенсус-прогноз макроэкономистов говорит о вероятном прохождении пика, поэтому банки начали осторожную коррекцию после «кредитной зимы». Но даже в случае снижения ключевой ипотечные ставки будут корректироваться медленно, в пределах 2 п.п. Высокие ставки надолго – базовый среднесрочный прогноз Банка России не предполагает возвращения к доступной рыночной ипотеке даже в 2026 году.
На российском рынке новостроек существенная коррекция цен вниз маловероятна. Возможны лишь точечные скидки, которые активно практикуются с 2024 года из-за сильного сокращения кредитного импульса в ипотеке».
Между тем, Банк России заявляет, что будет поддерживать такую жесткость денежно-кредитных условий, которая необходима для возвращения инфляции к цели в 2026 году.
Это означает продолжительный период проведения жесткой денежно-кредитной политики. Дальнейшие решения по ключевой ставке будут приниматься в зависимости от скорости и устойчивости снижения инфляции и инфляционных ожиданий. В рамках базового сценария это предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 19,5–21,5% годовых в 2025 году и 13,0–14,0% годовых в 2026 году. По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 7,0–8,0% в 2025 году, вернется к 4,0% в 2026 году и будет находиться на цели в дальнейшем.
Также, по заявлениям регулятора, рынок труда пока остается жестким. Безработица находится на исторических минимумах. Однако, по данным опросов, доля предприятий, испытывающих дефицит кадров, постепенно снижается во многих регионах. Кроме того, наблюдаются уменьшение спроса на рабочую силу в отдельных отраслях и ее переток в другие секторы. Рост зарплат остается высоким и продолжает опережать рост производительности труда. В то же время компании, по данным опросов, планируют более умеренные индексации зарплат в 2025 году по сравнению с 2023–2024 годами.
В общем, эксперты стоят на твердых позициях, говоря о том, что, несмотря на незавидное финансовое положение потенциальных ипотечников, снисхождения ждать не стоит, а банкиры уверены в том, что зарплаты растут и можно хорошо заработать, если и дальше держать ставку в 21%.
Видимо, как принято говорить в таких случаях, у каждого своя правда, а сделок по продаже квартир в новостройках больше не становится.
По словам руководителя Дом РФ Михаила Гольдберга, I квартал 2025 года стал неоднозначным для рынка недвижимости. После сильного провала в январе по всем показателям, включая выдачу ипотеки и продажи жилья (до уровня 1,5 млн кв. м), к концу февраля ситуация стабилизировалась. Выдача ипотеки зафиксировалась на уровне 8—9 тыс. кредитов в месяц. Продажи восстановились до уровня 2 млн кв. м, что соответствует показателям второго полугодия 2024 года.
Среди важных тенденций можно выделить резкое увеличение доли рассрочек и продаж за счет собственных средств покупателей, которая сегодня оценивается примерно в 40%. Это привело к снижению притока средств на счетах эскроу и росту ставки проектного финансирования, которая впервые превысила 10% (в начале 2024 года было 6,4%).
Эксперты отметили ряд тревожных тенденций: снижение запусков новых проектов на 25%, резкое увеличение доли рассрочек и рост ставки проектного финансирования выше 10%.
В Севастополе с учётом всего вышесказанного, цены на квартиры в новостройках падать не хотят, или, скорее всего, не могут. В настоящий момент зафиксирован рост стоимости «квадрата». За первый квартал 2025 года стоимость квадратного метра новостроек Севастополя увеличилась на 17,05% и составляет 212 840 руб.
Нахимовский район – 111 095 руб. за кв. м, Балаклавский – 190 790 руб. за кв. м, Ленинский – 208 992 руб. за кв. м.
В Республике Крым пока нет ажиотажа, всё спокойно, но это на первый взгляд.
Апрель внёс коррективы подорожания на 28% по отношению к марту текущего года, и пока рост замедлился. Средняя стоимость новостроек составляет 189 197 руб. за кв. м.
Самые дорогие квартиры в новостройках Ялты – 331 437 руб. за кв. м.
В Симферополе также потепление – «квадрат» стоит 174 474 руб. с плюсовой динамикой к предыдущему месяцу 12,73%, и это существенно. Самый дорогой – Центральный район, где квартиры в новых ЖК стоят 187 038 руб. за кв. Далее идут: Железнодорожный район – 175 339 руб. за кв. м, Киевский – 161 325 руб. за кв. м.
То есть, и Крым, и Севастополь в этой статистике не выглядят доступными для покупки квартир в новостройках. Действующие инструменты финансового рынка дают возможность приобретать такое жильё в рассрочку или на условиях Семейной ипотеки ограниченному кругу лиц. Кто хочет, тот изыскивает возможности и покупает. А кто-то ждёт, когда наступят времена более лояльные для холостяков и бюджетников, ведь выше крыши не прыгнешь.
Материалы по теме:
Динамика рынка новостроек в апреле 2025 года: Симферополь подорожал, но так и не догнал Севастополь