Высокий темп: Пензенская область перевыполняет планы по строительству жилья
Александр Георгиевич, в чем вы видите основные задачи, стоящие перед стройкомплексом региона?
Стратегическая цель развития строительного комплекса Пензенской области — формирование экономики стройотрасли, обладающей динамичным потенциалом, способным обеспечивать рост уровня благосостояния населения и стандартов проживания. В это смысле жилищное строительство является локомотивом отрасли.
Деятельность областного правительства по развитию жилищного строительства на территории региона направлена на выполнение задач, определенных указом президента РФ от 07.05.2024 №309 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года», национальным проектом «Инфраструктура для жизни» и стратегией социально-экономического развития Пензенской области на период до 2035 года в части увеличения объемов жилищного строительства, повышения доступности жилья и формирования качественной жилой среды.
Область характеризуется высокой жилищной обеспеченностью населения: по итогам прошлого года на 1 жителя области приходится 35,8 кв. м жилья — это первое место среди субъектов Приволжского федерального округа (в среднем по ПФО — 31,1 кв. м на человека) и восьмое в целом по стране (в среднем по РФ — 29,4 кв. м на человека). Поставленная президентским указом №309 задача по обеспечению граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036-му на территории нашей области перевыполнена и по срокам, и по объемам.
С 2021 по 2025 год на территории Пензенской области введено более 4 млн кв. м жилья, в том числе в прошлом году более 1 млн — рекордные показатели жилищного строительства: таких объемов не было ни в советский период, ни в новое время.
Возникают ли какие-либо проблемы при выполнении данных задач?
Высокие темпы жилищного строительства, на которые наложилось ужесточение банками с июля прошлого года условий ипотечного кредитования, привели к затовариванию на рынке первичного жилья. У региональных застройщиков остаются нереализованными 3 800 квартир общей площадью 246 тыс. кв. м во введенных в эксплуатацию многоквартирных домах. Для понимания: это равно вводу всего многоквартирного жилья за 10 месяцев 2025 года (245,3 тыс. кв. м). В строящихся домах остаются свободными почти 13 тыс. квартир общей площадью 695 тыс. кв. м.
Согласно исследованию портала «Единый реестр застройщиков», Пензенская область вместе с еще четырьмя субъектами (Орловская и Челябинская области, Красноярский край, Карачаево-Черкесская Республика) отнесена к регионам с наиболее высоким уровнем перепроизводства на рынке первичного жилья.
Сохранение высоких темпов строительства жилья в условиях падения спроса приведет к ухудшению финансового состояния региональных застройщиков, приостановке и заморозке девелоперских проектов и в конечном счете к появлению новых «обманутых» дольщиков, чего нельзя допустить ни в коем случае.
Поэтому, принимая сложившуюся ситуацию, для Пензенской области на 2025 год установлены сниженные на 30% по сравнению с прошлым годом целевые показатели по вводу жилья — мы должны обеспечить ввод не менее 700 тыс. кв. м. В текущем году региональная строительная отрасль работает в рамках поставленной задачи. За 10 месяцев введено в эксплуатацию 585 тыс. кв. м жилья (83,5% к установленному целевому показателю). По итогам года план будет выполнен — мы прогнозирует ввод не менее 780 тыс. кв. м жилья, из которых 350 тыс. — индивидуальное жилье и около 430 тыс. — многоквартирное.
Какие меры предпринимаются властями для «разрядки» ситуации?
В целях стабилизации ситуации в жилищном строительстве правительство области реализует ряд мероприятий, направленных как на стимулирование предложения на рынке жилья в части строительства инфраструктуры для проектов жилищного строительства за счет бюджета («Стимул», комплексное развитие территорий (КРТ), инфраструктурные облигации «ДОМ.РФ», казначейские инфраструктурные кредиты, предоставление субсидий застройщикам на техприсоединение к инженерным сетям), так и спроса на жилье со стороны населения в части повышения доступности ипотечного кредитования (реализация Агентством ипотечного кредитования Пензенской области региональной программы льготного ипотечного кредитования и выделение на нее средств областного бюджета).
Благодаря мерам господдержки за период с 2021 по 2025 годы 140 тыс. пензенских семей улучшили свои жилищные условия — приобрели квартиру, построили индивидуальный жилой дом, получили жилье за счет целевых программ и расселения аварийного жилья.
Отдельно необходимо остановиться на реализуемой в регионе программе Агентства ипотечного кредитования по предоставлению льготных ипотечных кредитов по сниженной процентной ставке по стандартам «Банка ДОМ.РФ» и Сбербанка. С 2018 по 2025 год Агентством выдано около 3,5 тыс. займов на сумму более 11,5 млрд рублей, в том числе в 2023 году — 460 займов на 2,4 млрд рублей, в 2024-м — 400 займов на 2,0 млрд рублей. Региональные мероприятия по повышению доступности ипотеки позволяют уменьшить негативный эффект от отмены льготных программ и оказывают существенную поддержку гражданам в приобретении жилья, однако возможности областного бюджета не позволяют в полной мере воспользоваться данным механизмом повышения доступности жилья.
В 2025 году в связи со сложной ситуацией в экономике объемы выделяемых из областного бюджета средств несколько снизились, пока выдано 360 кредитов на 2,0 млрд рублей. Процентная ставка агентства на сегодняшний день — от 4,9% годовых. Мы рассчитываем на увеличение в 2026 году финансирования данной программы, предоставление агентством ежегодно до 500 таких кредитов, что составит около 10% от рынка ипотеки, окажет поддержку в улучшении жилищных условий не только гражданам, но и региональным застройщикам: нам важно сохранить в сложившейся социально-экономической ситуации потенциал региональной строительной отрасли.
Одним из механизмов повышения доступности жилья мы считаем возведение инфраструктуры за счет средств бюджетов всех уровней: это позволяет застройщикам не отвлекать ресурсы на строительство магистральных сетей, дорог, соцобъектов и заниматься непосредственно строительством жилья.
Какие льготные федеральные и региональные программы действуют в области?
В рамках реализации мероприятий федерального проекта «Жилье» (до 2025 года — программа «Стимул», с 2025 года — КРТ) на территории Пензенской области осуществляется строительство инфраструктуры для перспективных проектов жилищного строительства. По программе «Стимул» с 2021 по 2024 год возведен 21 объект инженерной и дорожной инфраструктур для микрорайонов на территории Пензы и в городе «Спутник» Засечного сельсовета. Построено также около 1 млн кв. м жилья — около 19 тыс. семей улучшили свои жилищные условия.
Программа «Стимул» завершилась в 2024 году, и с 2025-го строительство инфраструктурных объектов продолжилось в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни» для проектов КРТ. На период 20252027 годов Пензенской области на реализацию проектов КРТ предоставлена субсидия из федерального бюджета в размере 1,7147 млрд рублей. В 2025 году началось строительство школы на 550 мест для ЖК «Лугометрия», водопровода от микрорайона Терновка до ул. Измайлова в Пензе.
На территории проектов КРТ, для которых осуществляется строительство данных инфраструктурных объектов, в 2025 году введено в эксплуатацию 100 тыс. кв. м многоквартирного жилья. На территории области с 2024 года осуществляется реализация регионального мероприятия по предоставлению застройщикам многоквартирного жилья субсидии из областного бюджета на возмещение затрат на технологическое присоединение к инженерным сетям.
Министерством строительства, транспорта и дорожного хозяйства Пензенской области осуществляется отбор юрлиц, являющихся застройщиками жилья, реализующих проекты по развитию районов массовой жилищной застройки и/или комплексного освоения территорий в населенных пунктах области, на предоставление субсидий на возмещение затрат застройщиков на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям теплои водоснабжения и водоотведения.
По итогам проведенных отборов застройщикам под гарантию обеспечения ввода жилья предоставлены субсидии на возмещение таких затрат в 2024 году в размере 135,6 млн рублей, в 2025-м — 55,6 млн.
С использованием механизма строительства объектов инфраструктуры для проектов жилищного строительства за счет инфраструктурных облигаций АО «ДОМ.РФ» в 2024 году построен канализационный коллектор в Пензе, что позволило ввести в эксплуатацию более 145 тыс. кв. м жилья. Бюджет проекта составил 300 млн рублей. Мы рассматриваем данный проект как пилотный, с использованием опыта которого сможем предложить к реализации за счет инфраструктурных облигаций значительно более крупные объекты инженерной инфраструктуры для проектов жилищного строительства.
С 2025 года за счет казначейских инфраструктурных кредитов начата реализация мероприятий по строительству соответствующих объектов для проектов КРТ, что позволит застройщикам приступить к активному освоению перспективных площадок. В текущем году будет построено пять объектов инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, объекты теплоснабжения) в Пензе и Кузнецке на общую сумму 456,9 млн рублей.
Какие соцобъекты возводятся на территории области?
В 2024 году введено в эксплуатацию две школы: на 550 мест в селе Бессоновка и на 1 100 мест в пензенском мкр. Заря, физкультурно-оздоровительный комплекс игровых видов спорта в Пензе, выполнен капитальный ремонт 13 общеобразовательных организаций и 1 учреждения культуры.
В 2025 году отремонтировано 17 школ, 4 детсада, учреждение культуры, организация социального обслуживания. Начато строительство двух школ: на 550 мест в ЖК «Лугометрия» и на 1 100 мест в ЖК «Арбековская застава» в Пензе. До конца года введем в эксплуатацию взрослую поликлинику в Кузнецке.
Мощности регионального стройкомплекса достаточны для выполнения поставленных задач, однако 2026 год будет сложным для строителей. В жилищном строительстве наблюдается сокращение запуска новых проектов, региональные застройщики снижают темпы строительства. После понижения ключевой ставки ЦБ уменьшаются и процентные ставки по ипотеке — в октябре количество выданных ипотечных кредитов увеличилось вдвое по сравнению с началом года, однако это все еще значительно меньше, чем в первой половине прошлого года.
Восстановить прежние объемы ипотеки в 2026 году вряд ли получится, что неизбежно отразится на объемах ввода жилья, однако мы сделаем все возможное, чтобы сохранить положительные темпы развития региональной стройотрасли.