Методика формування рейтингу забудовників передмістя Києва-2024: що і як рахував «Мінфін»

Рейтинг забудовників передмістя Києва-2024 — це щорічний аналітичний огляд реального обсягу зданого житла, який укладає редакція порталу «Мінфін». У ньому представлені девелопери, що за 2024 рік ввели в експлуатацію щонайменше один житловий об'єкт у населених пунктах поблизу столиці. До нього увійшли забудовники, які за 2024 рік ввели в експлуатацію хоча б один житловий об'єкт у прилеглих до Києва населених пунктах.

Цей рейтинг сформовано за 2024 рік. На порталі «Мінфін» останній рейтинг забудовників київської області виходив у минулому році за 2023 рік. До цього дані оновлювалися кожні пів року, та тепер ми вирішили порівнювати результати діяльності забудовників за рік в цілому.

«Мінфін» наголошує, що кількість зданих квадратних метрів, об'єктів чи квартир не є абсолютним показником надійності забудовника, а є лише одним із критеріїв оцінки компанії.

Ми вважаємо, що читачі приймають рішення про інвестування в нерухомість не лише на основі рейтингу, а враховують багато інших чинників для формування повної картини про об'єкт. Цей рейтинг не є рекомендацією до інвестування, однак дає змогу побачити реальні масштаби діяльності девелоперів. Остаточне рішення про купівлю житла, безумовно, має ґрунтуватися на більш широкому спектрі факторів — включно з юридичною чистотою проєкту, репутацією забудовника та технічними характеристиками об'єкта.

Що і як рахували

Підстава для включення в рейтинг — наявність сертифіката або декларації, який видала Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ) про відповідність збудованого об'єкта проєктній документації та його готовність до експлуатації.

​Ми враховували саме нове будівництво, хоча часто зустрічаються реконструкції чи коригування проєктів.

Як і раніше, основними показниками в рейтингу є загальна площа квартир і кількість житлових приміщень (квартир або кімнат), що дає змогу отримати уявлення про масштаби проєкту. Ці показники є стандартними і відображаються в усіх версіях рейтингу.

Головним показником для розміщення у рейтингу є кількість квадратних метрів ЖК, зданих і введених в експлуатацію в 2024 році. Чим більша кількість квадратних метрів, тим вище місце в рейтингу.

Компанії, які не надали додаткову інформацію для рейтингу або для яких у відкритих джерелах недостатньо даних, розміщені в кінці таблиці з позначкою «немає даних». Цього разу таких компаній багато, кількість квартир рахувалася вручну з доступних джерел. Проте, ми додали їх в рейтинг, адже вони отримали документи про введення в експлуатацію своїх житлових будинків (зазвичай садового типу).

До рейтингу не увійшли нежитлові об'єкти — паркінги, підстанції, садочки та інше, навіть якщо вони були здані в тому ж проєкті. Також не брали до уваги ЖК, де в документах вказано реконструкцію вже збудованих будинків чи коригування об'єктів.

Важливим аспектом є те, що не всі забудовники об'єктивно вказують клас комфортності. Тому у таблиці зазначено «заявлений клас комфортності» — це той клас, який вказав девелопер. Ця інформація допоможе інвесторам об'єктивно оцінити житловий комплекс і визначити, чи відповідає вартість квадратного метра його реальному рівню комфортності.

«Мінфін» зібрав також відомості про замовника будівництва для кожного житлового комплексу. Це важлива інформація, адже зони відповідальності у замовника і забудовника різні, і покупцю слід розуміти, з ким і які питання при потребі доведеться вирішувати.

Також ми створили карту, на якій є всі ЖК учасників рейтингу, які отримали сертифікати за 2024 рік. Якщо у представників забудовників є інформація про зданий будинок, що не врахований в рейтингу, вони можуть відправити сертифікат/декларацію або уточнення на пошту realty@minfin.com.ua.

Детальніше про рейтинг читайте в статті.

Перейти до таблиці рейтингу забудовників — за цим посиланням.

Щоб подивитися детальну інформацію про житлові комплекси — натисніть на рядок з обраним вами забудовником.

Які зміни внесли цього разу

Оновлений рейтинг забудовників передмістя Києва містить більше актуальної інформації, що дозволяє краще оцінити не лише фінансову доступність житла, але й рівень його безпеки та відповідність сучасним вимогам.

У новій версії рейтингу додано кілька важливих критеріїв, що дозволяють потенційним покупцям та інвесторам отримати більш глибоке розуміння якості проєктів та надійності забудовників. Ось ключові відмінності та нововведення:

1. Кількість сертифікатів та будинків за 2024 рік

У новому рейтингу є стовпці, які вказують на кількість отриманих сертифікатів та зданих будинків саме за 2024 рік. Це дозволяє оцінити актуальну активність забудовника та його надійність у поточному році, що дає більш релевантне уявлення про його здатність здавати об'єкти вчасно.

Відповідну інформацію ми збираємо на Порталі державної електронної системи у сфері будівництва. Сертифікат або декларацію про готовність об'єкта відтепер зможуть переглянути й інвестори, перейшовши за посиланням з рядку «Сертифікати» у картці кожного ЖК рейтингу.

2. Мінімальний бюджет на квартиру по кожному житловому комплексу

Однією з нових характеристик, яка з'явилася в даних про кожен ЖК, є інформація про мінімальний бюджет на квартиру в житловому комплексі. Ці дані можна побачити, якщо натиснути на рядок із забудовником — тоді з'явиться вікно з інформацією про введені ЖК в 2024 році саме від цього девелопера. Це важливий індикатор для тих, хто планує купівлю житла, адже дозволяє відразу зрозуміти початкові витрати. Ця інформація також дає змогу порівняти доступність різних ЖК на ринку.

3. Вартість квадратного метра

Окремо розглянули вартість квадратного метру в житлових комплексах.

Оновлений рейтинг надає детальну інформацію про вартість квадратного метра в кожному житловому комплексі або розповідає про те, що всі квартири вже продані. Цей показник важливий для точного розрахунку фінансів при плануванні покупки та для порівняння різних варіантів.

4. Іпотека «єОселя»

У новій таблиці також присутній стовпець, що вказує на наявність можливості придбати квартиру в рамках державної іпотечної програми «єОселя». Це значне оновлення, яке вже є у Рейтингах Києва та Львова, та яке підкреслює актуальність інформації для тих, хто шукає варіанти іпотечного кредитування.

5. Паркінг та бомбосховище

Також ми додали інформацію про наявність і тип паркінгу в ЖК, оскільки паркінги та комори нині виконують важливу роль, зокрема як укриття.Ще однією важливою новинкою є наявність детальної інформації про тип паркінгу в житлових комплексах. Зважаючи на сучасні реалії, питання безпеки стало вкрай актуальним, і наявність підземного паркінгу в якості бомбосховища є додатковою перевагою для житлового комплексу. Інформація про гостьовий чи багаторівневий паркінг також є корисною для власників автомобілів.

6. Терміни будівництва

У таблиці з'явився стовпець, що містить точні терміни будівництва кожного житлового комплексу. Це дозволяє потенційним покупцям краще оцінити, скільки часу витратив забудовник, щоб довести будинок до стадії готовності об'єкта.

7. Оренда в новобудовах передмістя: скільки коштує тимчасове проживання в ЖК

Оновлений рейтинг забудовників передмістя Києва доповнено ще одним практичним показником — приблизною вартістю оренди квартир у введених у 2024 році житлових комплексах або в безпосередній близькості до них.

Детальніше рейтинг можна подивитися ТУТ.

Щоб подивитися детальнішу інформацію про житлові комплекси — натисніть на рядок з обраним вами забудовником.

Цей показник дозволяє оцінити, наскільки вигідним може бути інвестування в об'єкт з погляду подальшої здачі в оренду, або ж зорієнтуватися, скільки коштуватиме тимчасове проживання в новобудові до моменту остаточної купівлі.

Для кожного ЖК у таблиці наведено орієнтовну вартість оренди 1-кімнатної та 2-кімнатної квартири на місяць — станом на 2 квартал 2025 року.

Ціни розраховані на основі аналізу оголошень на популярних порталах.

Орендні ставки формуються з урахуванням класу забудови, наявності меблів, типу ремонту, інфраструктури району та транспортної доступності. Також враховується репутація забудовника й загальний комфорт житлового комплексу.

Для кого це важливо:

— інвесторів, які розглядають передмістя як джерело пасивного доходу; — покупців, які планують орендувати житло в цьому ж ЖК до завершення будівництва або оформлення іпотеки; — тимчасових мешканців, що переїхали до Київського регіону і поки не готові до купівлі.

Звертаємо увагу: ціни вказані для ознайомлення й можуть коливатися залежно від стану квартири, її площі та попиту на ринку.

Які нюанси були під час збору інформації

Рейтинг забудовників передмістя має особливість, що збір даних про житлові комплекси є надзвичайно складним завданням. Це зумовлено тим, що деякі забудовники зводять багатоквартирні житлові будинки, але офіційно оформляють їх як «Індивідуальний житловий будинок з терасою» або як «Нове будівництво дачного будинку» чи «Садибний (індивідуальний) житловий будинок».

Багато таких будинків відносяться до класу наслідків СС1, який включає незначні ризики і охоплює зазвичай житлові будинки до 4 поверхів. Клас наслідків визначає потенційні ризики для людей і майнові збитки у разі аварії об'єкта, і поділяється на три рівні: незначний (СС1), середній (СС2) і значний (СС3). Іноді забудовники навмисно занижують клас наслідків для уникнення строгих вимог до безпеки та скорочення витрат, що може створювати ризики для інвесторів і впливати на безпеку будівлі. Тому важливо перевіряти відповідність заявленого класу для захисту своїх інвестицій.

Класи наслідків (СС) — це формальна класифікація об'єктів будівництва за рівнем потенційної небезпеки: — СС1 — незначні наслідки (індивідуальні, малоповерхові житлові будинки до 500 м²); — СС2 — середні наслідки (багатоквартирні будинки, школи, об'єкти соціального значення); — СС3 — значні наслідки (висотні ЖК, великі офісні центри, об'єкти критичної інфраструктури).

Чим вищий клас — тим суворіші вимоги до безпеки, дозвільної документації й контролю.

Головний ризик, пов'язаний із заниженням класу наслідків, полягає в тому, що це може негативно відбитися на надійності та безпеці будівлі. Невірно оцінений клас може стати причиною проблем при техногенних катастрофах або фізичних впливах на споруду.

Окрім того, в основній таблиці рейтингу ми взяли за основу кількість введених квадратних метрів житлової площі квартир або ж загальну житлову площу квартири. Це пов'язано з тим, що в сертифікатах з Реєстру документів ЄДЕССБ не завжди є вся інформація. В дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (тільки адреса), а в сертифікатах відсутні дані про всіх учасників будівельного процесу — забудовників, інвесторів, девелоперів. Тому, після збору первинної інформації про замовників та підрядників, редакція ідентифікує кожну компанію-забудовника за адресою об'єкта.

Класифікація видів цільового призначення земель

У рейтингу відображено цільове призначення ділянок, відведених під будівництво кожного з об'єктів.

Цільове призначення земель: чому це важливо для інвестора

Цей показник відображено для кожного об'єкта в таблиці, оскільки саме від нього залежить законність будівництва, можливість введення в експлуатацію та безпека інвестицій.

Відомості про призначення земель отримано з відкритих джерел, доступа до кадастрової карти наразі немає.

Чому це має значення:

— Будівництво багатоквартирного житла допускається лише на землях з відповідним цільовим призначенням (наприклад, код КВЦПЗ 02.03 — для житлової багатоповерхової забудови). — Якщо будинок зведено на землі, призначеній для садівництва, дачного або індивідуального будівництва, інвестор ризикує не отримати право власності або стикнутися з юридичними обмеженнями. — Невідповідність між фактичним типом забудови та цільовим призначенням ділянки часто вказує на схеми, які можуть призвести до судових спорів, штрафів або навіть неможливості експлуатації будинку.

Рекомендація для покупця: перед укладенням угоди варто окремо перевірити, яке саме цільове призначення має ділянка, на якій розташований житловий комплекс. Це дозволить уникнути ризиків у майбутньому.

Вся інформація для рейтинга зібрана з відкритих джерел: пошуковиків, спеціалізованих порталів про нерухомість, офіційних сайтів забудовників.