Новые правила долевого строительства: квартиры дорожают, а банки «душат» застройщиков
Квартиры в новостройках могут подорожать на 10-15 процентов после введения новых правил долевого строительства. Как пояснил «Губернии 33» гендиректор ООО «Региональная строительная компания» Илья Львов, в новых условиях у застройщиков появятся дополнительные издержки, которые в той или иной форме лягут на покупателей.
Он также добавил, что после вступления в силу изменения законодательства у покупателей не будет возможности сэкономить, приобретя квартиру, например, на стадии котлована (когда она стоит дешевле).— Если послушать специалистов, все сходятся во мнении, что порядка 10-15 % будет прирост, но сейчас рынок демонстрирует стабильность, что будет с 1 июля. Надо смотреть, как наши застройщики пройдут этот этап, насколько банки среагируют на их потребности по финансированию, — отметил Илья Львов.
Напомним, с 1 июля в России вступают в силу новые правила продажи жилья в новостройках. Теперь многоквартирные дома будут строить на деньги банков, а не дольщиков.— Квартира на стадии котлована продавалась по одной цене, а по завершении стройки — по другой, и от этого формировался инвестиционный спрос на жилье, и если он уйдет — то и рынок сузится. Теперь объекты будут финансироваться банками. Банки выставляют свои условия, и застройщику будет выгодно выдерживать одну цену на протяжении всех этапов стройки, и она будет выше, — пояснил Илья Львов.
Раньше деньги от покупателей получал непосредственно застройщик, теперь средства будут перечисляться на специальные эскроу-счета в аккредитованных банках. Застройщик сможет их забрать только после сдачи дома. Возведение жилья строительные компании будут вести на собственные средства или за счет банковских кредитов.
— Мы боимся, что увеличится стоимость квадратных метров, и пойдет отток покупателей, а для нас это самое главное, — считает гендиректор компании «Эврика» Александр Бойнов. — Когда деньги аккумулируются у застройщика, мы ими распоряжаемся, а здесь у нас будет кредит, обязательства перед банком, нам надо будет его обслуживать. Соответственно, и затраты возрастут.
Новые правила обсудили на рабочем совещании в администрации области. Согласно законодательству, изменения коснутся как новых проектов, так и уже строящихся домов. При этом некоторые смогут работать по старым правилам.
Переход на проектное финансирование преследует благую цель — свести к минимуму риск при покупке жилья. Права граждан будут гарантированы. При банкротстве застройщика покупатель сможет вернуть свои деньги, но за гарантии придется платить. Проблемы могут возникнуть и у застройщиков.— Застройщики смогут продолжить работу с договором долевого участия в проектах, готовых не менее чем на 30%. При этом количество договоров долевого участия обеспечивает не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, — пояснил врио заместителя губернатора области Александр Байер.
Главное — найти средства для финансирования объектов. Теперь эта задача усложняется. По мнению экспертов, из-за новых правил ряд застройщиков будет вынужден уйти с рынка: свои средства на стройку есть далеко не у всех компаний, а договориться с банком не так просто.— Застройщикам нужно будет работать в новых условиях и привыкать к полной информационной открытости — и перед банками, которые теперь будут финансировать стройку, и перед покупателями, которым будет доступна теперь вся информация о ходе строительства: о финансах и так далее. Это накладывает определенные обязательства, — считает Илья Львов.
Первый опыт взаимодействия застройщиков и банков в нашем регионе пока оптимизма не внушает. Заключать кредитные договоры сейчас готов только Сбербанк, при этом делает это крайне медленно, а из-за отсутствия конкуренции условия для застройщиков часто оказываются кабальными.
— Трудно говорить с банком о каких-то изменениях в лучшую сторону. Конструктивный разговор пока не получается. Природа этих отношений понятна. Застройщики по законодательству в жесткие сроки обязаны перестроится, а банк продолжает заниматься коммерческим кредитованием. Речь идет о дополнительных залогах, поручительстве. И даже если это группа компаний, которая как мы еще с 15-го года готовилась к изменениям, все равно мы оказались неготовы. Банк, конечно, парализует, связывает залогами и всеми остальными вещами всю остальную деятельность по группе компаний, — отметил гендиректор управляющей организации ООО «УК Континент» Вадим Аганин.
Озабоченность перспективами строительной отрасли выразил и президент Объединения «Союз строителей Владимирской области».
Он также добавил, что банки нарушают установленные правительством требования к соотношению собственных и заемных средств: собственные средства должны быть 10%, а банки выдвигают требования в 15%. По словам заместителя губернатора Александра Байера, такая политика банков ставит под удар проведение реформы в сфере долевого строительства и может оказаться губительной для отрасли в целом.— Пока у нас не появится ощущения, что застройщики и банки — совместные участники национального проекта, мы так и будем двигаться в свете всех этих проблем. Я не знаю, почему возникает вопрос о дополнительных обеспечительных мерах при кредитовании. Законом четко прописаны требования, что залогом может служить земельный участок или объект недвижимости, который на нем создается. Но банки требуют залог субарендуемых земельных участков, залог 100% долей акций в уставном капитале заемщика, залог площадей объекта после регистрации, поручительства генподрядчика и т. д. — сказал Виталий Давидов.
Руководитель департамента строительства Сергей Дмириев отметил, что сейчас во Владимирской области 53 застройщика ведут строительство 140 объектов. Из них 109 проектов будут работать по старой модели, 18 планируют строить за счет средств застройщиков. Соглашение с банком по новым правилам пока заключено лишь по одному проекту. 13 — в стадии рассмотрения. Региональный департамент строительства создал специальную комиссию и держит ситуацию на контроле.— Если лаборатория финансовых умов в лице кредитных организаций продолжит порождения всевозможных условий по рискменеджменту, мы так реформу не проведем, банки отпугнут от себя целую отрасль. Наверное, для вас это просто потеря заемщика, а для страны в целом это просадка основной отрасли. Поэтому мы как исполнительная власть мало что можем, но что можем — будем делать, — подчеркнул Александр Байер, обращаясь к представителям банковской сферы.