Коммерческие объекты демонстрируют небывалый спрос: 5-10 тыс. евро за м² в центре столицы
Цены, как продажи, так и аренды, выросли на все виды коммерческих объектов. Но тренды задает, прежде всего, стрит-ритейл, передает logos-pres.md
По оценке специалистов агентства недвижимости Euroimobil, в Кишиневе торговая недвижимость занимает примерно 15-20% в структуре коммерческой недвижимости. На долю производственно-складских объектов приходится около 50%, офисной – 12%, гостиничной – всего 1%. Остальные порядка 20% коммерческих зданий - нежилые помещения в государственной собственности.
Супермаркеты, предприятия общепита, аптеки, салоны красоты, кабинеты стоматологии, магазины одежды и обуви, косметики и товаров для дома объединяет общее название стрит-ритейл. В недвижимости это понятие означает помещения под торговлю или услуги, расположенные на первом этаже с отдельным входом и витриной. И, как всегда, таких площадей не хватает, они в большом дефиците.
«Площадей под ритейл всегда было в 5-6 раз меньше, чем других видов, их прирост идет в основном за счет партера новых жилых комплексов, а их не так много, - говорит директор агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитов. – Сегодня цены в среднем по городу на торговые площади на аренду от 15 до 35 евро за кв.м, продажу - от 1,5 до 3 тыс. евро за кв.м».
По мнению директора агентства недвижимости Nelocativ Imobil Геннадия Гурдиша, всплеск цен был обусловлен высоким уровнем инфляции, спровоцированным пандемией. По всему миру на рынок было вброшено огромное количество денег, их ценность упала, что и вызвало беспрецедентный рост цен на недвижимость. Что не могло не сказаться на Молдове. На некоторые объекты цены поднялись на 50%, а то и в два раза.
В рейтинге дислокации прочно лидируют центральный проспект Штефан чел Маре с прилегающими улицами (в периметре Измаильская, Букурешть, Пушкина). А также центральные развязки с высоким людским трафиком, так называемые прайм-зоны в микрорайонах города. На Рышкановке это пересечение Московского проспекта и улиц Киевской и Алеку Руссо. На Ботанике – перекресток бульваров Дачия и Дечебал. При оценке ликвидности и рентабельности объекта его местоположение является решающим фактором. Существенно влияет на стоимость объекта расположение на первой линии главной улицы.
По оценке Раду Шитова, на пересечении главных улиц с проспектом Штефан чел Маре цена на торговую недвижимость может составлять от 5 до 10 тыс. евро за кв. м, на наиболее оживленных развязках Рышкановки, Ботаники, Чокана - в среднем 2,5-3,0 тыс. евро за кв.м. И это не предел.
«Если раньше цены продажи на пересечении улиц Дачия - Дечебал на Ботанике были на уровне 2,0-2,2 тыс. евро за кв. м, то сегодня на отдельные объекты они доходят до 5 тыс. евро за кв.м. И собственники даже запрашивают цену до 6 тыс. евро. И даже при этом, думаю, что этот объект продастся, - делится своими наблюдениями Геннадий Гурдиш.- Аренда в этом месте была на уровне 20 евро за кв. м, сегодня дошла уже до 35-40 евро, некоторые платят и 45 евро за кв.м».
Цены в ходовых местах на второй линии также выросли примерно на 15-20%, говорят эксперты. В основном это коммерческие площади в жилых новостройках, которые также довольно успешно продаются. Цены могут доходить до 1,5-1,7 тыс. евро за кв.м.
«В некоторых местах на Рышкановке просят и 2,5 тыс. евро за кв. м, Но для второй линии это нереальная цена, и не думаю, что объект найдет покупателя, - считает Гурдиш. – На мой взгляд, оптимальная цена там - 1,0-1,2 тыс. за кв.м. Тем более, что стоимость аренды доходит не более, чем до 10-12 евро за кв.м. Сейчас у нас эффективность вложений в недвижимость приближается к европейскому уровню, где срок окупаемости объекта составляет примерно 15 лет при 6% доходности в год. В то время как в Кишиневе было 8-10 лет окупаемости при рентабельности 10-12% годовых. Но, несмотря на наметившейся тренд, цель наших инвесторов - найти объект с хотя бы 10-летним сроком окупаемости. И такие площади еще находятся».
Особый сегмент рынка – исторический центр Кишинева. Для стрит – ритейла интерес представляют выведенные из жилого фонда квартиры, одноэтажные домики, реконструированные под офисы или торговлю. «Я всегда считал исторический центр недооцененным, - говорит Геннадий Гурдиш. - Цены там раньше доходили до 1,0-1,2 тыс. евро за кв.м. Но, как говорил один крупный инвестор, не может цена в исторической части столицы быть меньше, чем в жилой зоне на Чоканах. Буквально за полгода цены в исторической зоне взлетели в 2-2,5 раза. Хотя центр - это больше офисы и представительства компаний, но там даже старые домики с выходом на первую линию продают по 3 тыс. евро за кв.м».
Перспективы у рынка коммерческой недвижимости довольно оптимистичные, считает эксперт. Речь, конечно, в первую очередь об объектах первой линии. Предпосылок для снижения цен он не видит. До максимального уровня по сравнению с соседними странами они еще не поднялись. Если это цены реальной продажи, а не завышенные, то они не упадут. Ситуация сейчас такова, что операторы готовы арендовать лучшие места по очень высоким ставкам.
В сегменте производственно-складской недвижимости цены также выросли. Но это рынок очень неоднородный, отмечают специалисты.
«Сегодня в Кишиневе рынок промышленно-складской недвижимости очень низкого качества, примерно 70% составляют старые производственные базы, которые сохранились на улицах Петриканской, Заводской, Мештер Маноле,- говорит Раду Шитов. - Они достались владельцам через приватизацию в 1990-е годы, с тех пор они технически устарели и требуют редевэлопмента». Сдаются такие площади по цене 1,0-1,5 евро за кв. м. Цена продажи новых площадей составляет 500-600 евро за кв.м, аренда стоит 6-7 евро за кв.м. Но их очень сложно найти. Дефицит современных качественных предложений побуждает бизнесменов строить «для себя».
По информации Геннадия Гурдиша на производственные площади старого фонда цены аренды практически не изменились, и если объект в приличном состоянии, то они доходят до 2,0-2,5 евро за кв. м в месяц. На более качественные площади 3,0-3,5 евро за кв.м. На новые объекты с необходимым температурным режимом, коммуникациями, с офисом внутри здания аренда стоит до 5-6 евро за кв.м. А если помещение с высокими потолками до 7-10 м, то ставка найма может быть и выше.
По его наблюдениям, продажная стоимость производственно-складских объектов также достаточно выросла. Если раньше площади старого заводского фонда можно было купить за 200 евро за кв. м, то сегодня ниже 350 евро за кв. м не найдешь. Новых объектов не хватает, потому что их строительство требует большого объема работ и крупных инвестиций. Себестоимость строительства современного индустриального объекта с потолками высотой до 7 м, мощными коммуникациями очень высока. Их продажная стоимость доходит до 700-800 евро за кв. м, то есть в два раза выше, чем раньше. Но на рынке дефицит таких площадей, потому что строить для сдачи в аренду невыгодно. По мнению риэлторов, если выбирать между офисным, складским или торговым помещением, то инвестировать, конечно же, выгоднее в торговое. На такие помещения выше и спрос, и ставки найма.
«В выигрыше владельцы бывших производственных территорий, которым не нужно приобретать землю и заново строить коммуникации. Себестоимость нового строительства в этом случае снижается до 350-400 евро за кв.м. И сдавать помещения можно по 4-5 евро за кв. м. Но окупаемость таких проектов на грани», - считает Геннадий Гурдиш.
Как утверждает Раду Шитов, данный сегмент рынка у нас не получил достаточного развития. Если в Молдову придут крупные сетевые ритейлеры, то встанет проблема инфраструктуры и логистики. А чтобы ее создавать, нужны свободные участки земли, что представляет сегодня главную проблему для девелопмента. До сих пор не понятно, в каком направлении будет развиваться Кишинев. Ответить на эти вопросы может только новый генеральный план и план развития близлежащих территорий.