Московский делюкс: чем бутик отличается от дорогого супермаркета
Нынешний рынок самой дорогой столичной недвижимости совсем не похож на тот закрытый мир, где царили элитные девелоперы первой волны. Теперь за проектами стоят не имена и вкусы их идеологов, а четко выверенные стандарты. И покупатели все чаще пугают продавцов своей безэмоциональностью и равнодушием к привычным жизненным сценариям
Поскольку будоражащие слова президента ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Ирины Жаровой-Райт о «холодке», возникшем между девелоперами и покупателями недвижимости класса делюкс, уже прозвучали, имеет смысл сегодня начать именно с их продолжения. Например, с утверждения собеседницы BFM.ru: для того, чтобы увидеть реальный результат влияния роста ключевой ставки, проинфляционных рисков, существенного снижения важного для элитного сегмента импорта (снижения, которое, как знать, может превратиться и в полную невозможность), отсутствия доступа к интеллектуальной собственности в виде западных технологий и архитектурных и дизайнерских наработок, нужно минимум четыре-шесть кварталов, что вполне соответствует девелоперскому циклу.
Или сразу с прямого объяснения уже упомянутого «холодка»: нынешний покупатель как разборчивая невеста — предлагает не торопиться, предпочитая «приданое» держать на депозитах и понемногу изучая вопросы скидок. «А скидок пока мы не видим, и боюсь, что не увидим в ближайшей перспективе, так как все бразды правления — у банков, которые реально и являются владельцами земельных участков и проектов. А девелоперы — это лишь «руки и мозг», — уверена президент ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Ирина Жарова-Райт.
— А вот на вторичном рынке можно при небольших усилиях найти достойный вариант, как минимум в том районе, где средняя цена новостроек сейчас составляет около 2,5 млн рублей за квадратный метр, а в домах первой волны элитной застройки — около 500 тысяч рублей. Я точно могу назвать такие районы — Остоженка и Замоскворечье: здесь есть и что выбрать, и с чем сравнить.
— Раз уж речь зашла о сравнениях: как вам кажется, серьезно ли изменился рынок делюкс-проектов за последнее время?
— Для меня, как профессионала с 25-летним стажем на рынке столичного жилья особенно заметно то, что раньше за каждым элитным знаковым домом стоял человек, он же инвестор, он же девелопер, он же продавец и идеолог своего проекта. И все знали, какое здание построит Борис Кузинец и чем его проекты не похожи на проекты Леонида Казинца. Дома Батуриной и Чигиринских отличались от домов Гусаковых. Для тех, кто уже не помнит, — это самые крутые адреса в Бутиковском переулке и переулке Капранова, знаковые столичные проекты в Зачатьевском и Гранатном, роскошные жилые комплексы в Брюсовом и Левшинском переулках. Это был закрытый мир, где покупатель гордился не только адресом, но и знакомством с застройщиком, и где не только деньги, но реноме и связи претендента решали, возможна ли сделка или прозвучит отказ по вежливой причине. Сейчас сегмент делюкс-проектов — это супермаркет дорогих квартир, где все ушло в корпорации. Мы видим красивые бренды с правильной поддержкой по всем законам маркетинга, но это уже совсем другой продукт, где все «по стандартам». Я люблю компании современного рынка, горжусь партнерством с ними, но это… это уже другое. Для меня бутиковость не может возникнуть у «СберДевелопмента»: не потому, что специалистов нет, просто это принципиально другой товар. А вот «понаехавшие» региональные девелоперы, кстати, вынуждены возиться с маленькими бутиковыми проектами, так как у них в Москве готовится премьера и показать себя они должны лицом и делом. Кстати, я наблюдаю, как конкуренция по предложению в отдельных районах Москвы просто зашкаливает, а ведь покупателей больше не становится. И ставка продуктологов на региональных клиентов, увы, не сработала: с учетом сегодняшних обстоятельств и особого внимания, которого требует остающийся в регионе бизнес, переезжать никто особо не спешит.
— Ваши коллеги говорили о том, что покупатель люксовых проектов сильно помолодел…
— О да! Крипта и другие способы заработка, неочевидные для продавцов, настроенных на представителей нефтяных и газовых отраслей, чиновников со стажем и бизнесменов-производственников, дали нового клиента. Неэмоционального, закрытого, без привычных жизненных сценариев (тут комната бабушки, а тут у нас няня с детьми), сложного для маркетингового воздействия, но очень богатого и быстрого на решения. Их деньги не зарабатывались тяжелым трудом в «опасные лихие» и не достались от папы — «красного директора» крупного ГОКа. Они просто появились, появились быстро, и их быстро из виртуальных нужно сделать осязаемыми, в частности кирпично-бетонными.
— Готовы ли вы сейчас делать какие-то прогнозы относительно элитного рынка Москвы?
— Прогнозы дело неблагодарное, но, раскинув колоду опыта, понимания экономики, расчетов финансистов и просто здравого смысла, мой прогноз на апрель 2025 года: выживут не столько сильнейшие, сколько те, кто готовы будут быстро подстроиться под изменения запросов и настроений — от экономических до покупательских. Те, кто, отойдя от всех этих «стандартов» и «лучших практик», вернутся в мир настоящего элитного девелопмента, где за каждым проектом стоит кто-то конкретный — инвестор, идеолог, хозяин.
Насколько права окажется Ирина Жарова-Райт, покажет уже недалекое будущее. Но вообще, ее коллеги по цеху явно не сильно волнуются за судьбы сегмента. «В апреле 2025 года рынок люксовой недвижимости Москвы, скорее всего, будет находиться под дальнейшим влиянием экономической ситуации. Если ключевая ставка продолжит расти, спрос может снизиться, и владельцы люксовых объектов могут столкнуться с падением цен. Это, в свою очередь, способно привести к росту объема выставленных на продажу вторичных объектов, так как некоторые, скорее всего, решат реализовать свои активы, чтобы избежать дальнейших убытков», — не исключает директор рынков России и СНГ компании Fam Рroperties Валерий Тумин.
При этом основатель экосистемы Kalinka Екатерина Румянцева напоминает, что в третьем-четвертом кварталах 2024 года ожидается сохранение спроса на высоком уровне. Если это так и будет, объем предложения с большой долей вероятности снизится. При этом средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках продолжит рост за счет активного строительства новых проектов (по оценкам эксперта, в данный момент на начальной строительной стадии находится чуть менее половины предложений на рынке).
«Каких-то значительных перемен не произойдет. Рынок недвижимости, а тем более элитной недвижимости, консервативен, не склонен к воплощению радикально новых идей. Это связано в первую очередь с тем, что сами люди не склонны значительно менять свои предпочтения в вопросах жилья. Во-вторых, эволюция рынка в основном происходит за счет повышения требований к уровню качества и насыщенности домов более низкого класса. А уже самому лучшему и дорогому на рынке эволюционировать изначально сложнее, и процесс идет медленнее. Но тем он и интереснее», — резюмирует вице-президент по продукту компании Sminex Александр Лагутов.