Доходные дома Львовой: как инвестировали в недвижимость в XIX веке, узнало Metro
0
132
Династия Бенардаки
Земля, на которой сегодня располагаются доходные дома Львовой, в 60-х годах XIX века принадлежала династии известных российских промышленников Бенардаки. В ноябре 1869 года жена одного из членов семьи Наталья Львова сделала перезалог участка и разделила его на 13 частей.
“Не исключено, что такой вариант позволял в ту пору сократить риски потери всех участков при проблеме с выплатой долга. Возможно, дробление было совершено как раз для того, чтобы можно было производить поэтапное снятие обременения по мере строительства и выплаты долга. Если это на самом деле так, то вполне хитрый и экономически оправданный ход”, – рассказывает Metro директор компании “Этажи” в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.
Через шесть лет началась стройка. Однако немного погодя участки с недостроенными жилыми домами продали.
“Фактически дома были проданы на этапе строительства. Из представленных сведений, конечно, сложно понять, был ли это оправданный инвестиционный ход и Львова заработала на такой перепродаже либо всё же это была вынужденная мера для покрытия долговых обязательств, оформленных ранее. В любом случае и первый, и второй варианты вполне применимы и в современных условиях”, – объясняет Юрий Изосимов.
Земельными участками, на которых построены дома, владела династия российских промышленников Бенардаки.
Игорь Акимов, "Metro"
Фото:
Инвестор Сивков
Счастливым обладателем недостроев стал тайный советник Алексей Дмитриевич Сивков. На покупку он взял ссуду в Петербургском городском кредитном обществе. Залоговое имущество разделили на 9 участков. К 1876 году доходные дома возвели, а ещё через год там сделали чистовую отделку. Аналогичная схема с покупкой квартир ещё недавно пользовалась популярностью и в XXI веке. Те самые “долёвки”, когда заветные "квадраты" можно было купить по весьма аппетитной цене на этапе котлована.
“Девелопер приобретал земельный участок, начинал строить на нём дом и на этапе котлована старался как можно скорее реализовать часть будущих квартир, тем самым вернув себе часть оборотных средств или закрыв часть кредитов, оформленных на стройку. Поэтому раньше нередко на этапе котлована застройщики занижали стоимость, чтобы скорее продать нужный объём и сократить свою переплату по кредитам”, – добавляет эксперт.
Строительство доходных домов Львовой началось в 1875 году.
Игорь Акимов, "Metro"
Фото:
Остался ни с чем
Осенью 1877 года Сивков взял в долг у потомственного почётного гражданина Отто Алротфовича Маттшина. За это банк применил к нему санкции. В 1879 году из-за неплатежеспособности у Сивкова забрали девять участков и новые доходные дома на них. Позже они ушли с молотка на аукционе.
“Кредитные организации и сейчас оставляют за собой право затребовать выплату суммы долга при существенном изменении платежеспособности должника, однако на практике пользуются этим не так часто и не так жёстко. В отношении просрочек по платежам все регламентировано законом. Для взыскания необходимо учитывать и длительность, количество и размер невыплаченной суммы по отношению к залогу”, – говорит Юрий Изосимов.
Строительство доходных домов Львовой началось в 1875 году.
Игорь Акимов, "Metro"
Фото:
Договориться с кредиторами
Впрочем, шанс не прогореть у тайного советника всё же был. Юрист Сергей Пирогов предложил Metro один из вариантов решения.
“Видимо, условиями ссуды был запрет на новые займы. Он взял ссуду у Маттшина, за что к нему применили санкции, очевидно, в виде повышения процентов или какого-то штрафа. Можно было договориться с кредиторами и самому продать участки, а вырученными деньгами погасить долги. Так участки он продал бы на более выгодных условиях и, возможно, часть сумел бы сохранить”, – рассказывает Сергей Пирогов.
Схема продажи земельных участков с недостроенными доходными домами в XIX веке напоминает ситуацию с "долевками".
Игорь Акимов, "Metro"
Фото:
Образец эклектики
Доходные дома Львовой – архитектурный образец эклектики. Они построены по проекту архитектора Генриха Богдановича Пранга.
“Он был выходцем из династии горных промышленников, приехавших в Петербург из Германии во времена Петра I. В 1836–1844 годах учился в Императорской Академии художеств. В 1851 году Пранг стал академиком перспективной живописи. Работал директором “Русского страхового от огня общества”, – рассказывает заместитель директора “Союза экспертов Северо-Запада” Максим Филипович.
Комплекс из восьми доходных домов побудил власти создать новую улицу. Она меняла своё название на протяжении почти 100 лет. Изначально её назвали “Новой”, в 1883 году “переулок Сивкова”, в 1889 году она уже стала “Софийской”.
Строительство доходных домов Львовой началось в 1875 году.
Игорь Акимов, "Metro"
Фото:
“Но в 1964 году в Ленинграде, в районе новостроек Купчино, появилась Софийская улица. В целях избежать дублирования наименований улиц появился Угловой переулок”, – продолжает Максим Филипович.
После революции доходные дома Львовой национализировали. А с 1920-х годов их переделали под коммунальные квартиры.
“На рубеже XX и XXI столетий коммунальные квартиры в домах постепенно начали расселять, а помещения первого этажа, выходящие на улицы города, стали приспосабливать под общественные функции”, – рассказывает эксперт.
В мае 2024 года восемь доходных домов Львовой признали памятниками архитектуры. У части из них уже восстановили фасады. Так, в 2020–2022 годах привели в порядок здание на Угловом переулке, дом 3, лит А. Реставрация лицевой стороны других домов намечена на 2030-е годы. В их числе, например, здания №61, №63 на Московском проспекте.
Земля, на которой сегодня располагаются доходные дома Львовой, в 60-х годах XIX века принадлежала династии известных российских промышленников Бенардаки. В ноябре 1869 года жена одного из членов семьи Наталья Львова сделала перезалог участка и разделила его на 13 частей.
“Не исключено, что такой вариант позволял в ту пору сократить риски потери всех участков при проблеме с выплатой долга. Возможно, дробление было совершено как раз для того, чтобы можно было производить поэтапное снятие обременения по мере строительства и выплаты долга. Если это на самом деле так, то вполне хитрый и экономически оправданный ход”, – рассказывает Metro директор компании “Этажи” в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.
Через шесть лет началась стройка. Однако немного погодя участки с недостроенными жилыми домами продали.
“Фактически дома были проданы на этапе строительства. Из представленных сведений, конечно, сложно понять, был ли это оправданный инвестиционный ход и Львова заработала на такой перепродаже либо всё же это была вынужденная мера для покрытия долговых обязательств, оформленных ранее. В любом случае и первый, и второй варианты вполне применимы и в современных условиях”, – объясняет Юрий Изосимов.
Земельными участками, на которых построены дома, владела династия российских промышленников Бенардаки.
Игорь Акимов, "Metro"
Фото:
Инвестор Сивков
Счастливым обладателем недостроев стал тайный советник Алексей Дмитриевич Сивков. На покупку он взял ссуду в Петербургском городском кредитном обществе. Залоговое имущество разделили на 9 участков. К 1876 году доходные дома возвели, а ещё через год там сделали чистовую отделку. Аналогичная схема с покупкой квартир ещё недавно пользовалась популярностью и в XXI веке. Те самые “долёвки”, когда заветные "квадраты" можно было купить по весьма аппетитной цене на этапе котлована.
“Девелопер приобретал земельный участок, начинал строить на нём дом и на этапе котлована старался как можно скорее реализовать часть будущих квартир, тем самым вернув себе часть оборотных средств или закрыв часть кредитов, оформленных на стройку. Поэтому раньше нередко на этапе котлована застройщики занижали стоимость, чтобы скорее продать нужный объём и сократить свою переплату по кредитам”, – добавляет эксперт.
Строительство доходных домов Львовой началось в 1875 году.
Игорь Акимов, "Metro"
Фото:
Остался ни с чем
Осенью 1877 года Сивков взял в долг у потомственного почётного гражданина Отто Алротфовича Маттшина. За это банк применил к нему санкции. В 1879 году из-за неплатежеспособности у Сивкова забрали девять участков и новые доходные дома на них. Позже они ушли с молотка на аукционе.
“Кредитные организации и сейчас оставляют за собой право затребовать выплату суммы долга при существенном изменении платежеспособности должника, однако на практике пользуются этим не так часто и не так жёстко. В отношении просрочек по платежам все регламентировано законом. Для взыскания необходимо учитывать и длительность, количество и размер невыплаченной суммы по отношению к залогу”, – говорит Юрий Изосимов.
Строительство доходных домов Львовой началось в 1875 году.
Игорь Акимов, "Metro"
Фото:
Договориться с кредиторами
Впрочем, шанс не прогореть у тайного советника всё же был. Юрист Сергей Пирогов предложил Metro один из вариантов решения.
“Видимо, условиями ссуды был запрет на новые займы. Он взял ссуду у Маттшина, за что к нему применили санкции, очевидно, в виде повышения процентов или какого-то штрафа. Можно было договориться с кредиторами и самому продать участки, а вырученными деньгами погасить долги. Так участки он продал бы на более выгодных условиях и, возможно, часть сумел бы сохранить”, – рассказывает Сергей Пирогов.
Схема продажи земельных участков с недостроенными доходными домами в XIX веке напоминает ситуацию с "долевками".
Игорь Акимов, "Metro"
Фото:
Образец эклектики
Доходные дома Львовой – архитектурный образец эклектики. Они построены по проекту архитектора Генриха Богдановича Пранга.
“Он был выходцем из династии горных промышленников, приехавших в Петербург из Германии во времена Петра I. В 1836–1844 годах учился в Императорской Академии художеств. В 1851 году Пранг стал академиком перспективной живописи. Работал директором “Русского страхового от огня общества”, – рассказывает заместитель директора “Союза экспертов Северо-Запада” Максим Филипович.
Комплекс из восьми доходных домов побудил власти создать новую улицу. Она меняла своё название на протяжении почти 100 лет. Изначально её назвали “Новой”, в 1883 году “переулок Сивкова”, в 1889 году она уже стала “Софийской”.
Строительство доходных домов Львовой началось в 1875 году.
Игорь Акимов, "Metro"
Фото:
“Но в 1964 году в Ленинграде, в районе новостроек Купчино, появилась Софийская улица. В целях избежать дублирования наименований улиц появился Угловой переулок”, – продолжает Максим Филипович.
После революции доходные дома Львовой национализировали. А с 1920-х годов их переделали под коммунальные квартиры.
“На рубеже XX и XXI столетий коммунальные квартиры в домах постепенно начали расселять, а помещения первого этажа, выходящие на улицы города, стали приспосабливать под общественные функции”, – рассказывает эксперт.
В мае 2024 года восемь доходных домов Львовой признали памятниками архитектуры. У части из них уже восстановили фасады. Так, в 2020–2022 годах привели в порядок здание на Угловом переулке, дом 3, лит А. Реставрация лицевой стороны других домов намечена на 2030-е годы. В их числе, например, здания №61, №63 на Московском проспекте.