В какие квартиры инвестировать на Третьем транспортном кольце

Мобильность и закрытые окна

Третье транспортное кольцо построили в начале нулевых. Квартиры в старых домах, которые оказались на нем, подешевели на 10–20%. Резкое падение цен риелторы связывали с постоянным шумом от автомобилей, грязным воздухом и, как следствие, невозможностью проветривать комнаты. С тех пор качество жизни на Трешке не поменялось. «Главная сложность жизни на ТТК — это, по-прежнему, оживленный автомобильный трафик, шум и выхлопы», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Среди плюсов жизни на Третьем кольце управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка называет развитую социальную инфраструктуру, которая сложилась в большинстве районов на кольце. «Но главный плюс — это транспортная доступность, потому что кольцо проходит практически через все округа ”старой” Москвы (за исключением СЗАО и ЗелАО) и представляет собой бессветофорную магистраль», — говорит она.

Лучшие и худшие районы

Третье транспортное кольцо почти на всем своем протяжении повторяет окружность Камер-Коллежского вала, который стал административной границей Москвы еще в XVIII веке. Оно охватывает исторические районы города, границы большинства из них начинаются в двух километрах от Кремля, но отличаются по уровню цен на жилье.

«Среди районов, расположенных рядом с ТТК, можно выделить Хамовники. Это место считается престижным, там хорошая экология — насколько это возможно в центре Москвы — и хорошо развитая городская инфраструктура, — говорит руководитель аналитического центра ”ИНКОМ-Недвижимость” Дмитрий Таганов. — В целом, в районах на ТТК действует такое же правило, как и во всех других локациях города: наиболее престижные зоны находятся на западе и северо-западе, наименее престижные — на востоке и юго-востоке».

«В апреле 2022 года первое место из всех находящихся рядом с ТТК районов по средней стоимости квадратного метра заняли Хамовники — 1,9 млн рублей. Что логично — это один из самых популярных районов в высокобюджетном сегменте», — добавляет Надежда Коркка.

В районах на востоке и юго-востоке ценник гораздо ниже. Например, средняя стоимость квадратного метра в Нижегородском составляет всего 289 тысяч рублей.

Магистраль и ценообразование

В районах на ТТК есть своя «первая линия» — это дома, выходящие окнами на ТТК. Квартиры и апартаменты в таких домах стоят на 10–15% дешевле, чем в аналогичных проектах в глубине районов, отмечает Надежда Коркка. По ее словам, ТТК оказывает такое сильное влияние на стоимость жилья, что цены отличаются даже в домах, расположенных в одном районе, но по разные стороны магистрали: «В целом, средняя стоимость квадратного метра в проектах внутри ТТК на 12–17% выше, чем за его пределами».

При этом нельзя однозначно утверждать, что жить внутри ТТК лучше, чем в том же районе за ним, считает Юлия Дымова. Качество окружающей среды зависит от локации: «Внутри районов, прилегающих к ТТК, находятся крупные объекты железнодорожной инфраструктуры: Белорусский, Ленинградский, Киевский и Казанский вокзалы. С внешней стороны ТТК находится Савеловский вокзал и крупные ЖД-станции (например, Калитники в Нижегородском, Беговая между Пресненским и Хорошевским и Тульская в Донском районе. — Прим. ред.). А жить в доме, окна которого выходят на ЖД-станцию, — не самый распространенный запрос среди покупателей».

Где покупать, чтобы сдавать

Во всех районах, расположенных на ТТК, наблюдается снижение арендных ставок, отмечает Юлия Дымова. Это связано с общеэкономической ситуацией. Однако восток и юго-восток ТТК по-прежнему остаются более доступными по ценам направлениями.

«Самое бюджетное предложение востока на сегодняшний день — это однокомнатная квартира экономкласса на 11-м этаже панельного дома. Состояние квартиры среднее. До станции МЦД “Калитники” от нее 10 минут пешком. Стоимость этого лота — 25 тысяч рублей в месяц, — поясняет Дымова. — В районе Котловка, примыкающем к ТТК с юга, ставка квартиры в аренду начинается от 33 тысяч рублей. Если мы рассмотрим юго-запад, то, например, квартиры в районе Ленинского проспекта, находящиеся с внешней стороны ТТК, стоят заметно дороже — от 40 тысяч рублей в месяц. Примерно такой же порядок цен на западе».

На остальных направлениях, в локациях, примыкающих к ТТК с внешней стороны, разброс ставок на аренду однокомнатной квартиры очень велик — от 35 до 125 тысяч рублей. При этом в границах одного района квартиры внутри ТТК сдаются в среднем дороже, чем за его пределами. Самые дорогие предложения традиционно в Сити. Здесь есть целый пул однокомнатных квартир в диапазоне 140 000 – 200 000 рублей в месяц, отмечает Дымова.

Директор по развитию городского департамента Point Estate Дарья Плотникова выделяет два главных фактора, обусловливающих массовый спрос на съем жилья. Первый — соседство с центрами деловой активности (например, с БЦ «Белая площадь»). Второй — развитая инфраструктура, которая важна для арендаторов с детьми: парки, школы, детские сады, кружки и студии. «Таким образом, — заключает Плотникова, — самыми востребованными среди арендаторов являются западная, юго-западная и северо-западная части ТТК».

Где покупать, чтобы продать

Управляющий партнер Delta Estate Елена Земцова отмечает два района, которые подойдут для покупки квартиры и ее последующей продажи. В этих районах развитая инфраструктура, комфортная среда, а стоимость квадратного метра быстро растет.

«Первый — Шелепиха. Это район, который в течение ближайших 5−10 лет может стать вторыми Хамовниками, то есть очень популярной локацией среди покупателей элитного жилья (на Шелепихе продаются и строятся несколько ЖК бизнес-класса. — Прим. ред.). Второй район — Нагатинский Затон. Он активно развивается, и сюда тоже имеет смысл вкладывать деньги (в Нагатинском Затоне строятся несколько ЖК с видом на реку, а в этом году откроют станцию метро; как правило, после открытия метро квартиры рядом дорожают на 5–15%. — Прим. ред.)».

Еще одно направление, на котором подорожают квартиры, — это зона Большого Сити, крупнейшего городского инвестпроекта в зоне «старой» Москвы. Проект был анонсирован еще в 2020 году, а завершить его планируется к 2026–27 гг. Проект реализуется в излучине реки в Пресненском, Беговом и Хорошевском районах — там построят бизнес-центры, откроют три станции метро и несколько новых дорог.

По словам Надежды Коркки, кроме Большого Сити квартиры подорожают через несколько лет еще в нескольких районах на ТТК.

«На востоке и юго-востоке расположено несколько промышленных территорий, которые будут рекультивировать, — поясняет Коркка. — Отдельно выделю промзону “Южный порт”». На месте бывшего порта появятся 16 жилых небоскребов, апарт-отели, два музея, офисный комплекс высотой 350 метров и крытые авеню.

Если говорить о форматах жилья, то наибольшей инвестиционной привлекательностью на ТТК обладают студии, однокомнатные квартиры и апартаменты, отмечает Елена Земцова. По данным Delta Estate, их продажи в апреле выросли на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Такое жилье проще продать, а рост цены за квадратный метр на такие лоты выше, чем на двухкомнатные и многокомнатные квартиры. Как правило, студии и однушки занимают около трети всего объема жилья в новостройках в районах на ТТК», — добавляет Земцова.

Можно заработать и на покупке квартир на начальном этапе строительства. «В среднем разница между стоимостью лота на этапе котлована и готовой первичной квартирой составляет до 20%», — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.