В торгах на застройку Наугорки в Орле победила фирма, в которой работает всего 4 человека

ОрелТаймс удалось выяснить подробности по застройке территории на Наугорке, на которую область получила федеральный инфраструктурный кредит. Они впечатляют. 

Красивая история с некрасивым финалом

Проект застройки Наугорского шоссе созрел в 2017 году. Именно в это время на Орловщину по личному приглашению Путина и Медведева, как недавно поведал сам губернатор, из Москвы приехал Андрей Клычков. Молодому и амбициозному столичному политику был презентован уникальный план застройки Наугорского шоссе. Вместо старых и аварийных двухэтажек должны были появиться: школа, детский сад, магазины, поликлиника, новые просторные квартиры, развитая инфраструктура. Клычков увиденным впечатлился, но реализации задуманному мешал существенный нюанс: на этой земле, согласно тогдашнему законодательству, нельзя было строить жилые дома. Только социально важные объекты – поликлинику, школу и тому подобное.  

Губернатор решил действовать. И на личном приёме у министра строительства РФ Клычков представил проект уникальной застройки жилого микрорайона. Презентация была яркой и наглядной: к тому времени потенциальный застройщик уже разработал генплан. Сообщил губернатор и о проблеме: мол, для дальнейшей реализации проекта нужно менять законодательство. Министр с предложением согласился, подчеркнув, что проблема назрела уже давно во многих регионах России. И буквально за три месяца были приняты множество поправок и новый закон, позволяющий и даже поощряющий комплексную застройку территорий, в том числе, и в Орле на Наугорке. За дело берётся мэрия Орла

Казалось бы, дело за малым: бери и строй. Тем паче что один дом в рамках того проекта уже был построен на Наугорском шоссе в рамках иной программы. Помнится, при его закладке губернатор Клычков лично, по примеру русских царей, положил в основание серебряную монету. Но… В работу включилась мэрия Орла. Больше полугода городская администрация разрабатывала документы под реализацию масштабного проекта. То есть, на принятие закона у федералов ушло 3 месяца, а на разработку документации по застройке относительно маленькой территории на Наугорке у мэрии Орла ушло больше полугода. Тем не менее, в конце 2021 года Орловская область получает от федералов беспрецедентный инфраструктурный кредит в размере 5,5 млрд рублей, в том числе, и на реализацию проекта по комплексному развитию территории Орла, ограниченной улицами Куйбышева, Цветаева, Наугорское шоссе.

Убийственные требования к застройщикам 

Одновременно с этим документация, подписанная лично мэром Парахиным, с требованиями к потенциальным подрядчикам, кропотливо составленная городской администрацией, становится достоянием гласности. И… шок. Условия, прописанные в нормативных актах, обескураживают всех, вне зависимости от личных пристрастий и капитала. Как уже ранее рассказывал ОрелТаймс, поначалу наибольшее недоумение строительных компаний региона вызвали два требования.

Во-первых, потенциальный застройщик должен был заплатить мэрии Орла 6,8 млн рублей для участия в торгах, условия которых вызывали массу вопросов и сомнений. Ну а во-вторых, предоставить банковскую гарантию на случай, если что-то пойдёт не так. При этом ответственность за всё и многомиллионные вложения для реализации проекта возлагались не на мэрию, не на бюджет, а на застройщика.

Странная гарантия

Для простоты объясняем на наглядном примере: вот, представьте, вы становитесь подрядчиком застройки Наугорки, предварительно заплатив в казну в качестве права на «первую брачную ночь», 6,8 млн рублей. Первая задача, которая перед вами стоит — снос и расселение трех десятков объектов недвижимости. Стоимость данной процедуры составляет порядка 240 млн рублей, которые подрядчик, опять же, должен заплатить из собственного кармана. При этом, на случай, если вы вдруг зачем-то исчезните, уже вложив свои кровные 248 млн рублей, вы должны внести в банк ещё 165 млн рублей в качестве гарантии перед мэрией Орла.  

Допустим, вы рискнули и заплатили-снесли-расселили. Но земля не будет вашей, она останется в смешанной собственности: муниципальной и частной – той, которая была под частной недвижимостью. Её вам должны дать в аренду. Должны, но не обязаны. А значит, если вдруг что-то пошло не так: сменилась власть, не пришло финансирование, мэр встал не с той ноги – и до свидания, застройщик. И неважно, что ты вложил уже 400 млн рублей, расчистил территорию и расстелил дома. 

Возникает вопрос: так кто должен вносить в банк гарантию? Мэрия, чтобы вышеописанного «а вдруг» не случилось, или застройщик, который вкладывает только свои, причём огромные деньги? Ответ, как нам видится, очевиден.

Орловские застройщики не хотят быть дураками

Именно поэтому на первый тендер на право заключения договора на комплексную застройку Наугорского шоссе не заявился ни один орловский застройщик. Слишком велики риски. 

Перед объявлением второго конкурса из требований к потенциальным застройщикам исчез пункт о предоставлении банковской гарантии, ну а 6,8 млн рублей, необходимых в качестве взноса для участия в торгах в условиях третьего конкурса элегантно превратились в номинальные 16 тысяч рублей. Однако и на второй тендер ни одной заявки подано не было. Капризы местных строителей? Трезвый расчёт серьёзных людей. 

Например, есть требование о том, что потенциальный застройщик обязан не только за собственный счёт расселить и снести аварийные двухэтажки, но и обязательно утилизировать строительный мусор. В случае, если этого не произошло, ему грозит уголовная ответственность, вплоть до лишения свободы. А это дополнительные траты, исчисляемые миллионами.

Помимо этого, подрядчик должен предоставлять ежеквартальный отчёт в мэрию о всей проделанной работе, вплоть, до аналитической справки по используемым материалам. Важно: застройщик вкладывает свои, не бюджетные деньги! То есть, он если и должен перед кем отчитываться, так перед своей семьёй, которой мэрия точно не является. Но мэрии, видимо, очень хочется держать подрядчика на коротком поводке. И дело, думается, не в контроле ради всеобщего блага, а в том, чтобы получить дополнительные рычаги воздействия на солидных предпринимателей, у которых личные многомиллионные бюджеты.

И вот здесь мы плавно подбираемся к самым интересным деталям.

Желающий нашёлся

На третий конкурс ожидалось, что ситуацию спасёт самый мощный наш застройщик – Орелстрой. Вроде бы, велись разговоры-переговоры, как сделать условия без глупостей. Но не случилось. Трезвый расчёт взял верх. И на застройку Наугорки была подана одна заявка –  от ООО «Специализированный застрощйик СМУ №2». Компания — орловская. Её руководителем, согласно открытым данным, числится Чапкин Виталий Викторович, но учредитель –  известный курский бизнесмен Михаил Сафонов. Вот почему появилась информация о том, что на застройку Наугорки претендует фирма из Курска. 

Дальше – ещё интереснее. Численность общества составляет… 4 человека. С момента своего образования в 2011 году и вплоть до 2018 года компания показывает весьма скромную прибыль: практически работает в ноль. Однако в 2019 году случается чудо: администрация Орловского района, которой на тот момент руководил Юрий Парахин, начинает скупать у фирмы квартиры в построенных домах в Орловском районе в пгт Знаменка на ул. Маршала Куликова. Предположительно, для предоставления их лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Вплоть до августа 2022 года общая сумма сделок превышает 130 млн рублей. 

Вот это ООО «Специализированный застрощйик СМУ №2» уже и признано победителем торгов на право комплексной застройки Наугорского шоссе. Заседание по данному вопросу под руководством генерала Ивановского состоялось 6 сентября в стенах правительства. Официальных поводов для отклонения заявки не нашлось: чисто технически всё чинно-благородно, и документы снова подписаны мэром Парахиным. Радуемся или плачем?

В мэрии паника?

Специалисты городской администрации, как утверждает источник ОрелТаймс, такого исхода событий не ожидали. Ну, разве что мэр догадывался. 

Столь крупный проект для ООО «Специализированный застрощйик СМУ №2», по сути, станет первой пробой. Ни технической, ни материальной базы у фирмы, как сообщил ОрелТаймс источник, нет. Поэтому компании, скорее всего, придётся работать по договору субподряда, благо у курского учредителя есть ещё как минимум 8 компаний, занимающихся строительством.

Несмотря на крупное федеральное финансирование, застройщику предстоит вложить в проект огромные собственные средства. Лишь на первом этапе ему будет необходимо разработать и утвердить генеральный план и расселить аварийные двухэтажки, а это, как минимум, 250-300 млн рублей. Неужели вложат? Или главное не в этом?

Напомним, что под проект есть федеральные деньги. Нет, не на расселение и не на строительство МКД. Инфраструктурный кредит в размере 179 млн рублей дан на строительство водо-газо-и прочего снабжения. И он вот уже больше 9 месяцев лежит недвижимо в казначействе. И не может осваиваться специализированными предприятиями, пока не будет заключён договор с подрядчиком на реализацию проекта в целом – таковы условия федералов. За «лежание»-неосвоение мэрия и, думается, губернатор несут ответственность перед Москвой. А значит, нужен подрядчик. Срочно. Любой. Хоть с четырьмя сотрудниками. Цинично или гениально? 

Красивый отчёт для федералов

Время покажет, справится ли застройщик с реализацией небывалого для Орловской области проекта, представленного губернатору Клычкову в далёком 2017 году. Ну а сегодня красивый отчёт о проделанной работе по реализации первого этапа пилотного проекта можно смело отправлять федералам. И от этого отчёта зависит многое: впереди — получение инфраструктурных кредитов под комплексную застройку ещё 10 территорий Орла, с помпой презетованных властью. 

Что тут скажешь… Руководители меняются: уходят на повышение, переезжают в другие регионы вместе со всеми своими громкими заявлениями и яркими проектами, а люди и руины остаются. Но хочется верить в лучшее.