Покупать или подождать: что происходит с рынком недвижимости в Краснодаре

Причины и следствия

На рынке недвижимости Краснодара произошло несколько структурных изменений. С апреля 2021-го кубанская столица стала пионером роста в стране. Основные причины повышения цен в городе — программа льготного ипотечного кредитования и возобновившийся инвестиционный спрос на жилье.

Краснодар всегда был интересным для миграции из других регионов России. Жилищный займ под 6,5% с учетом инфляции и роста цен на недвижимость спровоцировал резкий спрос на жилье именно в нашем географически привлекательном городе. Плюс свою роль сыграло и то, что власти на Кубани в течение полутора лет не выдавали разрешений на строительство. Администрация региона запретила девелоперам возводить многоэтажки без сопутствующей инженерной и социальной инфраструктуры. В результате игроков на рынке стало намного меньше.

По оценке консалтинговой компании MACON, застройщиков, принявших новые правила, осталось не так много: всего десять. НП «Кубанская палата недвижимости» подсчитала, что в городе продолжают работать 29 компаний из 134-х. Многие проекты были поставлены на паузу. При этом спрос на жилье остался прежним, высоким.

Девелоперы поняли, что гораздо выгоднее работать с ограниченным объемом предложений и продавать дороже. Принцип простой —
высокие цены на жилье и низкие ставки по ипотеке. Что и произошло.

Тем временем

А как объяснить рост цен потребителю? Проще некуда: высокая инфляция, стремительное удорожание стройматериалов и сокращение объема строящегося жилья. В последние месяцы аргументов стало больше — добавились санкции. Они, конечно, повлияли на структуру цен, но незначительно, скорее это был психологический фактор. Но, вероятно, первые выводы сможем сделать к концу года. Рынок недвижимости на изменения реагирует, как правило, с опозданием.

— В течение 10 лет, с 2008 года, цена недвижимости в Краснодаре была несправедливой. До нынешнего года стоимость квартир в кубанской столице на протяжении 10 лет являлась одной из самых низких в стране,

— комментирует генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

По оценке экспертов «23 квартиры.ру» на декабрь 2021 года, в столице края цены с весны выросли вдвое. Так, на 100% подорожали квартиры в районе Западного обхода — до 108 тыс. руб. за кв. метр, на Черемушках — на 90%, до 155 тыс. руб. В районе парка «Краснодар» — на 75%, до 196 тыс. руб.

Разогревают ипотечные продукты

Санкции, введенные Евросоюзом и США, внесли в рынок некоторые коррективы, отмечают эксперты. Март 2022-го для новостроек оказался сильно перегрет.

— Первое время люди находились в некоторой растерянности, но потом поняли, что жизнь продолжается и решать квартирный вопрос нужно. В марте отмечался ажиотажный спрос, он был невероятно хорош, лучший за то время, что я работаю, — говорит управляющий компанией «Этажи» Вадим Камалов. — В целом по стране рынок вырос примерно на 60%. Люди старались вкладывать деньги. Но затем все упало. И в апреле-мае он провалился процентов на 70. Повлияли те заградительные меры, которые приняло правительство в виде повышения ключевой ставки ЦБ до 20%, плюс психологический фактор: никто не понимал, как вести себя в заданных условиях. Конечно, существовали льготные программы, но лимиты, выделенные государством, быстро закончились.

По словам эксперта, сейчас рынок постепенно восстанавливается: спрос растет, сделки совершаются.

 — Первичный рынок сейчас даже вырос. Можно сказать точно, что цена квадратного метра не вернется на позиции 2020 года, когда он стоил 55-60 тыс. руб. Коррекция в новостройках происходит лишь в каких-то единичных спецпредложениях и акциях. Ценник в городе сейчас на уровне 130-140 тыс. руб. за кв. м.,

— считает эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова.

По словам собеседника, рынок разогревают два кредитных продукта — «Семейная ипотека» и «Ипотека с господдержкой». Иными словами, гораздо выгоднее приобрести квартиру со ставкой 0,1% годовых в первичке, чем аналогичную во вторичке, хотя ее стоимость ниже на 1,5-2 млн руб., но в ипотеку под 9,5%.

Низкие ставки ипотеки — высокие цены на недвижимость, высокие ставки по ипотеке — низкая стоимость недвижимости. Такова логика формирования цены. В первом случае маржу получает строитель, во втором сливки снимает банк.

— С людьми, которые хотят вложить деньги в недвижимость и получить прибыль, все гораздо сложнее. С ними надо работать точечно. Нынешние цены, скорее всего, снизятся в ближайшие месяц-два.

Вторичный рынок — в ожидании

Рынок вторичного жилья сейчас в некотором замешательстве. Определяющими стали два фактора: высокие цены на жилье и ключевая ставка ЦБ РФ, которая на текущий момент составляет 9,5%. Соответственно, и ипотечный процент — 10,5-10,7%.

— На мой взгляд, одной из причин, что на рынке нет покупателей, стал закрытый в Краснодаре аэропорт. Именно сложности с логистикой отпугивают желающих приобрести квартиру в Краснодаре. Местные же взяли паузу из-за невысоких доходов, страха потерять работу и неопределенности. Есть районы, в которых традиционно большой объем предложений — это Музыкальный. Здесь цены на однокомнатные квартиры в среднем «просели» на 300-400 тыс. руб., потому что квартир там продается всегда много. А вот новый фонд на Черемушках держит цену, не падает. Предложений там сравнительно немного, покупатель всегда найдется. Все зависит от локации,

— считает Ольга Долгополова.

По словам эксперта, особняком держатся хрущевки, которые продаются на «основе ощущаемой ценности». Возможно, кто-то вступил в наследство и готов сильно уронить цену.

— В целом нельзя сказать, что рынок находится в кризисе. Все зависит от района, социальной инфраструктуры, количества предложений и многих других факторов,

— резюмирует Ольга Долгополова.

Собеседница заключает, что после снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 9,5% ипотечные ставки снизились до 10-10,5%. Скорее всего, это положительно скажется на спросе.

Индивидуальный подход: с ИЖС все непросто

Лучший способ решить жилищную проблему или инвестировать сейчас — это приобрести дом в пригороде Краснодара, в поселке, который входит в состав городской агломерации. Но здесь все индивидуально.

— Очень сильно на первичный и вторичный рынок давит пригородное жилье в Краснодаре. Средняя цена построенного частного дома в этом сегменте, если это не центр, — в районе 55-60 тыс. руб. за квадратный метр. Я говорю о частном секторе в Знаменском, Плодородном, Краснолите, Копанском, Козете, Энеме, Яблоновском, Березовом. За сравнительно короткий срок загородное жилье стало очень популярным, тренд оформился во время пандемии. Сейчас это направление поддержали в правительстве страны, разрешив брать ипотеку под строящиеся дома. Низкая стоимость формирует спрос. Думаю, в ближайшее время цены на загородное жилье вырастут процентов на 30,

— отмечает Вадим Камалов.

По мнению эксперта, в Краснодаре сегодня не очень справедливые цены на недвижимость. Доходы населения в крае остались на прежнем уровне. А стоимость жилья улетела в космос — с 29-30 тыс. до 120-130 тыс. руб. за квадратный метр. Маржа — 50-60 тыс. руб. с квадрата при себестоимости 55-60 тыс. руб.

— Мое мнение: цены в Краснодаре в ближайшее время снизятся примерно до 90 тыс. руб. Это будет обоснованно,

— прогнозирует Вадим Камалов.

Но Ольга Долгополова возражает и отмечает, что системно анализировать частный сектор невозможно:

— Это всегда индивидуальная история, говорю вам как человек, который строит себе дом. За последний год цены на стройматериалы выросли на 70%, что сильно сказалось на себестоимости работ.

Прямая речь

Василий Домрин, руководитель департамента градостроительства и архитектуры:

— В настоящее время при выдаче разрешений учитываются все аспекты, в частности, социальная инфраструктура. Не будет начато строительство ни одного дома до тех пор, пока он не будет обеспечен детским садом и школой. Политика города и в первую очередь главы города Андрея Алексеенко заключается в том, что мы не должны строить очередные многоквартирные дома, если там нет инфраструктуры. Эта задача является первоочередной.

Справка «Краснодарских известий»

Примерно 12 лет потребуется семье, воспитывающей одного ребенка, чтобы накопить 5,5 млн руб. на 2-комнатную квартиру площадью 60 кв. метров на вторичном рынке. Годом ранее она стоила около 4 млн руб., говорится в исследовании рынка жилья, которое провели РИА Новости. Краснодарский край, по данным опубликованного рейтинга доступности жилья, занял 73-е место в стране. Лидеры рейтинга — Магаданская область, ЯНАО и НАО. В этих регионах семьям с одним ребенком необходимо три и менее года, чтобы накопить на типовую «двушку».

Материал подготовил Владимир Приходько