Вложения, устойчивые к любым кризисам: как эффективно инвестировать в объекты коммерческой недвижимости?

Стрит-ретейл в новостройках, по наблюдениям специалистов рынка коммерческой недвижимости, относительно спокойно перенес непростую первую половину года. Товары повседневного спроса и бытовые услуги востребованы в любой кризис, уверены эксперты. На какие сроки окупаемости стоит сейчас рассчитывать потенциальным инвесторам и как выбрать качественный рентабельный ЖК для подобных вложений — в материале «Континента Сибирь». «Помещениям в новых ЖК арендаторы отдают большее предпочтение» Если в первой половине 2022 года на рынке стрит-ретейла в жилых комплексах Новосибирска отмечалась некоторая напряженность, то к осени арендаторы и инвесторы, по наблюдениям экспертов, вновь активизировались. «Появилось много новых инвесторов, которые впервые пробуют заняться арендным бизнесом и хотят купить коммерческие помещения для сдачи в аренду. Такие покупатели чаще всего выбирают помещения категории стрит-ретейл в новых ЖК, — говорит брокер коммерческой недвижимости, владелец компании LOKS Анна Осколкова. — Наиболее востребованные площади — до 70–120 кв. метров. Сейчас это самый актуальный формат торговых помещений». Классические драйверы торговой недвижимости — продуктовые сети, магазины, аптеки, они всегда готовы к открытию, особенно в новых густонаселенных локациях. Более того, товары повседневного спроса, представленные в стрит-ретейле в жилых массивах, показывают максимальную устойчивость ко всем кризисам, считает коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко). По ее словам, проявляют активность также средние и микроформатные заведения общественного питания — кофейни, кондитерские, стритфуды, пекарни, пункты выдачи интернет-заказов, медицинские центры, салоны красоты. «С прошлого года мы познакомились также с новым типом арендаторов — дарксторы. Это магазины-склады для доставки продуктов и бытовых товаров в ближайшем радиусе охвата», — говорит Марина Белых. Средняя рыночная окупаемость арендного бизнеса в стрит-ретейле за последние пару лет, по ее словам, выросла, и сейчас составляет около 10 лет (ранее около 8,5 года). «Это связано с тем, что ставки аренды не догоняют цену продажи. Тем не менее спрос на грамотно спроектированный стрит-ретейл в ЖК сегодня зачастую превышает спрос на площади на центральных улицах города», — добавляет эксперт. Именно такой высококачественный продукт выводит на рынок «Сибирь Девелопмент». Бренд «Сибирь Девелопмент» известен на строительном рынке Новосибирска с 2005 года. На сегодняшний день в девелоперское портфолио «Сибирь Девелопмент» входят шесть масштабных жилых комплексов — Prime House, «Заельцовский», Classic House, «Цивилизация», «Форест», «Орленок». Жилые комплексы от «Сибирь Девелопмент» отличаются оригинальной концепцией, яркой архитектурой, комфортным расположением, качественными материалами, современным оснащением и продуманным благоустройством. 100% объектов «Сибирь Девелопмент» сданы в срок или с опережением графика. «Цивилизация» — новый проект «Сибирь Девелопмент», строящийся жилой комплекс комфорт-класса в Калининском районе Новосибирска. В основу его концепции заложена идея самодостаточности и европейского комфорта для жителей. Жилой комплекс на улице Василия Клевцова (на пересечении улиц Объединения и Б. Хмельницкого) спроектирован с приватной внутренней средой и автономной инфраструктурой, чтобы жители могли получить все «блага цивилизации» без необходимости перемещаться в сторону центра: всё нужное уже рядом. Первый из двух 9-этажных домов проекта «Цивилизация» уже сдан, второй планируется к сдаче в IV квартале 2023 года. Наличие собственной инфраструктуры — весомый аргумент для принятия решения в пользу жилого комплекса в развивающемся Калининском районе. «Наличие своей инфраструктуры в ЖК — это не только комфорт для жителей, но и безопасность, и эстетическая привлекательность квартала, — рассказывают представители компании. — Освещенные улицы, уютные заведения, нарядные, радующие глаз витрины — то, чего не хватает сегодня людям, живущим в отдаленных районах Новосибирска. Конечно, нам бы хотелось, чтобы здесь появились заведения сферы услуг самой разной специфики». Уже сейчас виден разительный контраст территории ЖК с окружающей застройкой: комплекс действительно выглядит стильным, уютным и современным. Стоит отметить, что у «Сибирь Девелопмент» уже есть примеры успешного формирования собственной инфраструктуры объекта. Эталонный пример — ЖК «Заельцовский». Одним из самых важных преимуществ этого ЖК горожане называют обустройство коммерческих этажей — первого и цокольного: элегантный внешний вид, разноплановость заведений в сочетании с единообразием оформления создают по-настоящему европейский антураж территории рядом с домом. По «бутиковому» променаду со стороны улицы Дуси Ковальчук приятно неспешно прогуливаться, заглядывая в магазинчики или кофейни, при этом относительно небольшие коммерческие помещения высокофункциональны и максимально полезны жителям — здесь расположены как магазины популярных продуктовых сетей, так и детские развивающие центры, спортивные студии, магазины одежды, салоны красоты. По общему мнению экспертов рынка, помещениям в новых жилых комплексах арендаторы отдают большее предпочтение, чем в старом жилом фонде. При этом охотнее арендуют площади с большими витринами и высокими потолками. «Внешний облик — неотъемлемая часть современных проектов» «С девелопером «Сибирь Девелопмент» наша компания хорошо знакома, в прошлом году мы занимались их объектом на ул. Советской, 75 (ЖК Prime House), — рассказывает Анна Осколкова. — Мне нравится их подход в строительстве, качество отделки, витражное остекление помещений, достойное благоустройство территории. На мой взгляд, в ЖК «Цивилизация» также предлагаются хорошие коммерческие помещения по 120–130 тыс. рублей за квадратный метр в сданном доме. В сравнении с другими застройщиками это весьма привлекательная цена». Немаловажно, что девелопер уделяет особое внимание визуальной привлекательности помещений. «Например, ЖК Prime House, несомненно, изменил и украсил площадь Кондратюка. ЖК «Заельцовский» также выделяется на ул. Дуси Ковальчук и является архитектурной доминантой, — рассказывает Марина Белых. — Внешний облик и благоустройство прилегающей территории — уже неотъемлемая часть всех современных проектов в строительстве, если они претендуют на востребованность на рынке сегодня и в будущем. Не говоря уже о том, что это еще и вклад в развитие нашего города, социальная ответственность за формирование эстетики городской среды». Что касается проекта «Цивилизация», по мнению Марины Белых, для рассматриваемой локации он представляется однозначно прогрессивным, ведь основная часть застройки района — советские постройки или панельный экономкласс. «По коммерческим площадям могу сказать, что внешне выбран правильный конструктив — с максимальной площадью витражного остекления, высокими потолками, открытым доступом с первой линии, большой парковкой», — подчеркивает эксперт. В первом, сданном и практически полностью заселенном, доме ЖК «Цивилизация» предлагаются помещения с достаточно большими площадями — от 99 до 440 кв. метров. Также здесь можно купить большое помещение без разбивки — 1362 кв. метров. Во втором доме продаются более компактные помещения площадью 56–118 кв. метров. В обоих домах допустимо объединение нескольких помещений при наличии технической возможности в соответствии с проектом. Площади среднего формата 300–400 кв. метров, по словам Анны Осколковой, хорошо подойдут для продуктового минимаркета, небольшого медицинского центра или специализированного магазина промтоваров. «Кофейни, пекарни, кондитерские и стритфуд обычно запрашивают 50–100 кв. метров, аптеки — 51–80 кв. метров, пункты выдачи интернет-магазинов — 30–60 кв. метров. Разбег площадей в медицинской, детско-образовательной, бьюти-сфере достаточно большой, все зависит от количества предоставляемых услуг. Дарксторы запрашивали площади порядка 200 кв. метров», — добавляет Марина Белых. В офисе «Сибирь Девелопмент» отмечают, что, кроме продажи, возможен вариант аренды коммерческих помещений. Рассматривается и приобретение в ипотеку. Отделка у всех коммерческих площадей ЖК «Цивилизация» одинаковая — предчистовая, но можно подобрать варианты под разные задачи. Так, в помещениях много «мокрых точек», практически все подходят под кафе/рестораны. Большим плюсом также является наличие приточно-вытяжной вентиляции, которая транзитом выходит на крышу, минуя жилую часть, таким образом, жители жилого комплекса будут избавлены от посторонних запахов. «Мощности площадей тоже разные. В помещении, например, 400 кв. метров мощность будет около 95 кВт, если же брать объединенное помещение 1360 кв. метров, то мощность составит уже 344 кВт, — рассказывают в «Сибирь Девелопмент». — Все коммерческие помещения имеют отдельные входы — это позволяет наполнить инфраструктуру комплекса множеством разнообразных магазинов и заведений». Одно из помещений в первом доме уже приобрел ретейлер «Мария-Ра», открытие состоялось 14 октября 2022 года. Всего на территории комплекса будет постоянно проживать порядка 2500 человек. Вокруг него — активный внешний трафик: в непосредственной близости от ЖК расположены парк «Сосновый бор», торговые центры «Голден Парк», «Леруа Мерлен» и «Колорлон». В пешей доступности — детские сады, школы и остановки общественного транспорта. Со временем, когда ближайшая территория застроится жилыми комплексами, ценность ЖК «Цивилизация» дополнительно возрастет, считают эксперты. «Даже после сдачи обоих домов самого комплекса и их заселения уже расширятся возможности для спроса, однако на данный момент это перспектива, и это важно учитывать при ценообразовании и привлечении инвесторов на текущем этапе», — заключает Марина Белых. Планировки и цены коммерческих помещений можно посмотреть на сайте ЖК «Цивилизация». Специалисты офиса продаж застройщика ответят на все вопросы по телефону (383) 249-25-01 ЖК «Цивилизация» Адрес: Новосибирск, ул. Василия Клевцова, 1 Застройщик — ООО «СД СТРОЙ» https://цивилизация-жк.рф/ Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф На правах рекламы