Смольный хочет взыскать крупную сумму за срыв сроков реставрации богадельни
Городские власти пытаются взыскать десятикратную арендную плату с компании, которая вовремя не привела памятник архитектуры в порядок.
Начинается рассмотрение в апелляционной инстанции иска комитета имущественных отношений Петербурга (КИО) к ООО "Корпорация ВИТ". Комитет требует с подмосковной компании около 170 млн рублей за "невыполнение работ по сохранению объекта культурного наследия в установленный срок", а также штраф в размере 2,7 млн рублей за нарушение условий договора.
Речь идёт о Николаевском доме призрения престарелых и увечных (Расстанная ул., 20). Часть комплекса этой богадельни была предоставлена в аренду "Корпорации ВИТ" в 2015 году на 49 лет без торгов. Площадь главного здания — более 11 тыс. м2. Помимо него бизнесменам передали баню и покойницкую. В "Корпорации ВИТ" сообщали ранее, что готовы вложить в реставрацию 0,5–1 млрд рублей. В 2016–м было утверждено охранное обязательство на богадельню. По нему работы необходимо было завершить в течение 5 лет, то есть к концу апреля 2021 года.
Когда время вышло, комитету по охране памятников пришлось судиться, чтобы зафиксировать новые сроки в судебном порядке. При этом КГИОП по каким–то причинам отказался от требований штрафов за неисполнение решения суда в срок (такие штрафы — его обычная практика для побуждения к исполнению охранных обязательств). К инвестору на этот раз нашли другой подход.
Без преференций
В КИО пришли к выводу, что нарушение сроков восстановления памятника — это повод для перерасчёта арендной платы по нему. Причём весьма существенного (почти в 10 раз, примерно с 900 тыс. рублей до 8 млн рублей за квартал). В сентябре 2022 года комитет подал по этому поводу иск. В свою защиту "Корпорация ВИТ" отмечала, что выполнила на объекте первоочередные противоаварийные работы и занимается разработкой проекта реставрации. Компания также указывала, что договор аренды не содержал положений о повышении платы в случае несоблюдения сроков охранных обязательств. КИО же считал, что налицо "нарушение условий государственной преференции".
В январе 2023–го суд первой инстанции отказал КИО. В решении отмечалось, что для пересчёта арендной платы должен быть выпущен нормативный правовой акт. Комитет не предоставил доказательств совершения обществом действий, которые привели бы к непригодности объекта для использования по назначению. Кроме того, как и предусмотрено договором, здание продолжает использоваться для "сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия". Наконец, комитет не воспользовался своим правом досрочно расторгнуть договор. КИО подал апелляционную жалобу. Её приняли к рассмотрению только в апреле. Заседания начнутся в июне.
Непростой вызов
Член совета движения "Старый Петербург" и градозащитный юрист Анна Капитонова в комментарии отметила, что в заключённом КИО договоре, по–видимому, не были чётко прописаны условия для введения штрафных санкций. Это могло быть связано с тем, что за соблюдением охранного обязательства должен следить комитет по охране памятников. Прописывая подобные вещи в договоре, в КИО могли опасаться взять на себя полномочия КГИОП.
Но в принципе чиновники могут найти юридически корректный вариант договора.
"Допустим, поставить в качестве оснований для начисления штрафа двукратное нарушение сроков охранного обязательства. Или два протокола от КГИОП — и штраф", — рассуждает Анна Капитонова.
Такая практика, когда арендодатель выявляет, что сданный объект используется для иных целей, чем указано в договоре, есть, соглашается партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов. Тогда он взыскивает недополученную аренду от нецелевого использования. Но при этом это не изменение арендной платы, а взыскание убытков.
Из решения следует, что "нецелевого" использования не было: арендатор затянул сроки выполнения работ по сохранению, но ни для каких иных целей он объект не использовал. Поэтому добиться выплаты 170 млн рублей КИО будет сложно. Взыскать неустойку в 2,7 млн шансы выше, считает юрист.
Два проекта
Между тем "Корпорация ВИТ" подготовила–таки недавно проект реставрации дома призрения. Акт его историко–культурной экспертизы был размещён на днях на сайте КГИОП. Правда, под какие именно цели планируется использовать здание, в этом документе не говорится.
Руководитель реставрационной компании "АСМ" Алексей Михайлов в комментарии отметил, что постройку можно приспособить под офисное или административное здание, не исключён и вариант с медицинским учреждением.
В свою очередь руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Петербурге Сергей Дуванов в комментарии высказал мнение, что без существенной перестройки и изменения планировочных решений полностью приспособить памятник под коммерческое использование не получится.
"Особенностью здания является наличие нефункциональных предметов охраны во внутренней отделке, которые требуют значительных затрат на восстановление, и очень высокие потолки (в части здания располагался храм)", — считает Сергей Дуванов.
Подобное "испытание на прочность" может пройти только инвестор, имеющий административный ресурс, добавил эксперт.
Сложно сказать, есть ли сейчас такой ресурс у "Корпорации ВИТ". Богадельня на Расстанной — первый проект в Петербурге, реализуемый этой компанией непосредственно. Однако, с корпорацией также могло быть связано ООО "Северная земельная компания", которое занималось проектом с реконструкцией дома Салтыковой на Большой Морской ул., 51, под гостиницу. Там возникли сложности. Работы были остановлены в минувшем году после вмешательства Следственного комитета. Недавно же градозащитники выиграли суд, в котором оспаривали утверждённый КГИОП предмет охраны дома Салтыковой (этот предмет охраны допускал снос дворовых корпусов).
В "Корпорации ВИТ" комментарии оперативно получить не удалось.
Свои колокольни
Дом призрения занимал около 25 тыс. м2 между Днепропетровской, Расстанной и Тамбовской улицами. Хотя главное здание с баней и покойницкой передано "Корпорации ВИТ", у других построек — другие пользователи. Так, вдоль Тамбовской в здании Александринской гимназии расположилась школа №359, в здании купеческой гимназии — Академический институт гуманитарного образования. Ситуация осложняется тем, что помещения разных организаций соединены между собой переходами и не все эти здания выделены как отдельные объекты недвижимости.
К некоторым пользователям построек комплекса богадельни КГИОП имел претензии, предъявленные в одном иске к "Корпорации ВИТ". Так, по решению того суда по иску КГИОП (принято в сентябре 2022 года, подтверждено в апелляции в феврале нынешнего) Центр социального обслуживания населения Фрунзенского района должен в течение 5 лет отреставрировать лазарет в северной части территории (около 1,5 тыс. м2) и частично главное здание (видимо, в месте примыкания к нему лазарета).
Комитет по благоустройству должен привести в порядок партерный сквер перед главным зданием, выходящий к Расстанной улице вместе с оградой (ограды сквера уже много лет нет, от неё остался только цоколь, так что её нужно восстанавливать). В свою очередь администрации Фрунзенского района суд доверил отреставрировать оставшуюся территорию памятника, за исключением зелёной зоны.
Кроме того, администрация Фрунзенского района должна отреставрировать бывшую колокольню. В советское время эта постройка была реконструирована в трансформаторную будку. Потребуют ли от администрации перестраивать обратно будку в колокольню или только отреставрировать её, неизвестно.
Но интересно, что в 2020 году администрация выступала с инициативой передать ей главное здание Николаевского дома призрения под районный исторический музей. Но похоже, поддержки это предложение пока не получило.
Начинается рассмотрение в апелляционной инстанции иска комитета имущественных отношений Петербурга (КИО) к ООО "Корпорация ВИТ". Комитет требует с подмосковной компании около 170 млн рублей за "невыполнение работ по сохранению объекта культурного наследия в установленный срок", а также штраф в размере 2,7 млн рублей за нарушение условий договора.
Речь идёт о Николаевском доме призрения престарелых и увечных (Расстанная ул., 20). Часть комплекса этой богадельни была предоставлена в аренду "Корпорации ВИТ" в 2015 году на 49 лет без торгов. Площадь главного здания — более 11 тыс. м2. Помимо него бизнесменам передали баню и покойницкую. В "Корпорации ВИТ" сообщали ранее, что готовы вложить в реставрацию 0,5–1 млрд рублей. В 2016–м было утверждено охранное обязательство на богадельню. По нему работы необходимо было завершить в течение 5 лет, то есть к концу апреля 2021 года.
Когда время вышло, комитету по охране памятников пришлось судиться, чтобы зафиксировать новые сроки в судебном порядке. При этом КГИОП по каким–то причинам отказался от требований штрафов за неисполнение решения суда в срок (такие штрафы — его обычная практика для побуждения к исполнению охранных обязательств). К инвестору на этот раз нашли другой подход.
Без преференций
В КИО пришли к выводу, что нарушение сроков восстановления памятника — это повод для перерасчёта арендной платы по нему. Причём весьма существенного (почти в 10 раз, примерно с 900 тыс. рублей до 8 млн рублей за квартал). В сентябре 2022 года комитет подал по этому поводу иск. В свою защиту "Корпорация ВИТ" отмечала, что выполнила на объекте первоочередные противоаварийные работы и занимается разработкой проекта реставрации. Компания также указывала, что договор аренды не содержал положений о повышении платы в случае несоблюдения сроков охранных обязательств. КИО же считал, что налицо "нарушение условий государственной преференции".
В январе 2023–го суд первой инстанции отказал КИО. В решении отмечалось, что для пересчёта арендной платы должен быть выпущен нормативный правовой акт. Комитет не предоставил доказательств совершения обществом действий, которые привели бы к непригодности объекта для использования по назначению. Кроме того, как и предусмотрено договором, здание продолжает использоваться для "сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия". Наконец, комитет не воспользовался своим правом досрочно расторгнуть договор. КИО подал апелляционную жалобу. Её приняли к рассмотрению только в апреле. Заседания начнутся в июне.
Непростой вызов
Член совета движения "Старый Петербург" и градозащитный юрист Анна Капитонова в комментарии отметила, что в заключённом КИО договоре, по–видимому, не были чётко прописаны условия для введения штрафных санкций. Это могло быть связано с тем, что за соблюдением охранного обязательства должен следить комитет по охране памятников. Прописывая подобные вещи в договоре, в КИО могли опасаться взять на себя полномочия КГИОП.
Но в принципе чиновники могут найти юридически корректный вариант договора.
"Допустим, поставить в качестве оснований для начисления штрафа двукратное нарушение сроков охранного обязательства. Или два протокола от КГИОП — и штраф", — рассуждает Анна Капитонова.
Такая практика, когда арендодатель выявляет, что сданный объект используется для иных целей, чем указано в договоре, есть, соглашается партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов. Тогда он взыскивает недополученную аренду от нецелевого использования. Но при этом это не изменение арендной платы, а взыскание убытков.
Из решения следует, что "нецелевого" использования не было: арендатор затянул сроки выполнения работ по сохранению, но ни для каких иных целей он объект не использовал. Поэтому добиться выплаты 170 млн рублей КИО будет сложно. Взыскать неустойку в 2,7 млн шансы выше, считает юрист.
Два проекта
Между тем "Корпорация ВИТ" подготовила–таки недавно проект реставрации дома призрения. Акт его историко–культурной экспертизы был размещён на днях на сайте КГИОП. Правда, под какие именно цели планируется использовать здание, в этом документе не говорится.
Руководитель реставрационной компании "АСМ" Алексей Михайлов в комментарии отметил, что постройку можно приспособить под офисное или административное здание, не исключён и вариант с медицинским учреждением.
В свою очередь руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Петербурге Сергей Дуванов в комментарии высказал мнение, что без существенной перестройки и изменения планировочных решений полностью приспособить памятник под коммерческое использование не получится.
"Особенностью здания является наличие нефункциональных предметов охраны во внутренней отделке, которые требуют значительных затрат на восстановление, и очень высокие потолки (в части здания располагался храм)", — считает Сергей Дуванов.
Подобное "испытание на прочность" может пройти только инвестор, имеющий административный ресурс, добавил эксперт.
Сложно сказать, есть ли сейчас такой ресурс у "Корпорации ВИТ". Богадельня на Расстанной — первый проект в Петербурге, реализуемый этой компанией непосредственно. Однако, с корпорацией также могло быть связано ООО "Северная земельная компания", которое занималось проектом с реконструкцией дома Салтыковой на Большой Морской ул., 51, под гостиницу. Там возникли сложности. Работы были остановлены в минувшем году после вмешательства Следственного комитета. Недавно же градозащитники выиграли суд, в котором оспаривали утверждённый КГИОП предмет охраны дома Салтыковой (этот предмет охраны допускал снос дворовых корпусов).
В "Корпорации ВИТ" комментарии оперативно получить не удалось.
Свои колокольни
Дом призрения занимал около 25 тыс. м2 между Днепропетровской, Расстанной и Тамбовской улицами. Хотя главное здание с баней и покойницкой передано "Корпорации ВИТ", у других построек — другие пользователи. Так, вдоль Тамбовской в здании Александринской гимназии расположилась школа №359, в здании купеческой гимназии — Академический институт гуманитарного образования. Ситуация осложняется тем, что помещения разных организаций соединены между собой переходами и не все эти здания выделены как отдельные объекты недвижимости.
К некоторым пользователям построек комплекса богадельни КГИОП имел претензии, предъявленные в одном иске к "Корпорации ВИТ". Так, по решению того суда по иску КГИОП (принято в сентябре 2022 года, подтверждено в апелляции в феврале нынешнего) Центр социального обслуживания населения Фрунзенского района должен в течение 5 лет отреставрировать лазарет в северной части территории (около 1,5 тыс. м2) и частично главное здание (видимо, в месте примыкания к нему лазарета).
Комитет по благоустройству должен привести в порядок партерный сквер перед главным зданием, выходящий к Расстанной улице вместе с оградой (ограды сквера уже много лет нет, от неё остался только цоколь, так что её нужно восстанавливать). В свою очередь администрации Фрунзенского района суд доверил отреставрировать оставшуюся территорию памятника, за исключением зелёной зоны.
Кроме того, администрация Фрунзенского района должна отреставрировать бывшую колокольню. В советское время эта постройка была реконструирована в трансформаторную будку. Потребуют ли от администрации перестраивать обратно будку в колокольню или только отреставрировать её, неизвестно.
Но интересно, что в 2020 году администрация выступала с инициативой передать ей главное здание Николаевского дома призрения под районный исторический музей. Но похоже, поддержки это предложение пока не получило.