Схеми незаконного будівництва
Кримінальна, адміністративна відповідальність за самовільну забудову, схеми незаконного будівництва в Україні.
На території України залишається актуальною проблема незаконного, самовільного будівництва комерційних, житлових будівель. В рамках діяльності, ми часто стикаємося з фактами використання схеми незаконного будівництва, яку використовують непорядні забудовники, з метою уникнення відповідальності за свої дії. Завдяки такому підходу, забудовуються навіть природоохоронні, історико-культурні та інші території, які, зокрема, ст. 150 Земельного Кодексу України віднесено до особливо цінних земель. Слід зазначити, що часто будівництво здійснюється з грубим порушенням містобудівних, екологічних, природоохоронних, протипожежних, історико-культурних та інших норм, що в свою чергу, може призвести до негативних наслідків.
Відповідальність за незаконне будівництво може бути кримінальною, адміністративною.
Перелік видів порушень будівельних норм встановлений статтею 25 ЗУ «Про основи містобудування» та більш деталізований Законом України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», в якому, передбачена можливість накладання штрафних санкцій розміром від десятків тисяч гривень до більш мільйона гривень. Кодексом України про адміністративні порушення, зокрема – статтями 96, 96-1, 188-42 – передбачено адміністративну відповідальність за порушення вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил під час будівництва. Статтею 197 -1 Кримінального кодексу України та ст. 275 ККУ вже передбачено кримінальну відповідальність за здійснення самовільного (тобто без отримання необхідних дозволів, погоджень) будівництва, в тому числі на самовільно зайнятих земельних ділянках.
Слід зазначити, що суб’єктами відповідальності за правопорушення у сфері будівництва можуть бути не лише забудовники, але й підрядники представники проектних, експертних організацій, архітектори (відповідальні за технагляд), посадові особи державного архітектурно-будівельного контролю, тощо. У разі підтвердження, що будівництво здійснено самовільно, відповідно до ст. 376 Цивільного Кодексу України за рішенням суду об’єкти будівництва можуть бути демонтовані/знесені за рахунок правопорушника.
Що стосується впровадження незаконних схем забудови. Приведемо декілька прикладів.
Деякі забудовники отримують документи на розміщення тимчасових споруд на території міста. Здійснюють капітальне будівництво, реєструють право власності у «добрих» державних реєстраторів/нотаріусів. Що в подальшому дає їм можливість подавати відповідну заяву до органу місцевого самоврядування з проханням надати в оренду земельну ділянку за фактичним знаходженням об’єкту нерухомості. Раніше ми писали про використання аналогічної схеми незаконного будівництва у м. Дніпро. Саме в такий спосіб було збудовано АЗС у місті Дніпро, яка розміщується на землях водного фонду.
Окремо слід згадати забудову особливо цінних земель.
Наприклад, зведення споруд на землях водного та лісового фонду. Слід зазначити, що ст. 61 Земельного кодексу України, ст. 89 ВК України забороняє будівництво споруд (крім гідротехнічних, навігаційного призначення) на прибережних захисних смугах. Також Земельний та Лісовий кодекси обмежують користування землями лісного фонду. Але, присутні непоодинокі випадки забудови земель водного фонду. Як приклад було збудовано елітний приватний будинок на березі річки. Хоча, згідно наявних документів, на прибережній територій мала розміщуватись водна станція. Тобто, схема забудови земель водного фонду полягає в підміні самих об’єктів нерухомості. Замість будівель гідротехнічного, навігаційного призначення з’являються приватні житлові, комерційні споруди. Така ж ситуація складається із зведенням багатоповерхових житлових будинків на берегу річки. За документами данні споруди визначені, як спортивні комплекси з апартаментами, але «апартаменти» громадяни купують саме як постійне житло.
Також, в нашій практиці був випадок, коли забудовники зробили недостовірні документи (технічний паспорт), які, начебто, підтверджували факт знаходження будівель бази відпочинку на території лісного фонду. Зазначені документи були надані «доброму реєстратору», який вніс до реєстру відомості про реєстрацію права власності на об’єкти нерухомості. Слід зазначити, що насправді на зазначеній території лісу не було ніяких будівель. Після реєстрації права власності на неіснуючі будівлі баз відпочинку, данні особи подали документи до обласної Дніпропетровської адміністрації, намагаючись отримати земельну ділянку за фактичним знаходженням будівель баз відпочинку. Метою використання зазначеної схеми незаконного будівництва було захоплення території лісу. Та отримання можливості подальшої забудови цінних земель, шляхом реконструкції неіснуючих будівель.
Звернемо увагу на питання пов’язані із процедурою розгляду документів щодо забудови земельних ділянок на охоронюваних археологічних територіях. У межах зон охорони пам’яток, історичних ареалів населених місць України, тощо.
Відповідно до частини четвертої статті 32 Закону України «Про охорону культурної спадщини» на зазначених територіях забороняються містобудівні, архітектурні чи ландшафтні перетворення, будівельні, меліоративні, шляхові, земляні роботи без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини. Згідно із пунктами 14 та 17 частини другої статті 5 Закону погодження програм проектів містобудівних, архітектурних ландшафтних перетворень, меліоративних, шляхових, земляних робіт належить до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини.
Після надходження необхідного пакету документів Міністерство культури та інформаційної політики України за результатами розгляду виносить відповідне рішення про видачу або відмову у видачі дозволу. Слід зазначити, що, нажаль, і під час будівництва на зазначених територіях використовуються схеми незаконного зведення будівель та споруд. Так, наприклад, без отримання відповідних дозволів від Міністерства культури та інформаційної політики України здійснюється будівництво житлового комплексу «Баку» у місті Дніпрі по вул. Шмідта. Можна припустити, що в подальшому забудовник планує узаконити будівлю рішенням «гуманного» суду, що дасть можливість уникнути вимоги погодження забудови з Мінкультом.
Випадки використання «гуманних» рішень Дніпровських суддів під час забудови історичних територій не поодинокі.
Наприклад, саме рішенням суду було виключено будинок на вулиці Виконкомівська, 17 в м. Дніпро з переліку пам’яток архітектури та містобудування місцевого значення. Протистояння «Єрмолаєв проти пам’ятки архітектури» завершилося на користь першого. Ще цікавіша ситуація склалася з будівлею лікарні Червоного хреста, що була розташована в Дніпрі по вул. Костомарівська, 22. Зазначену споруду, також, за рішенням суду було виключено з переліку пам’яток. В подальшому, за допомогою рішень Дніпровської міської ради, було змінено межі історичного ареалу міста, тобто, місце забудови викреслили з історичного ареалу! Тепер на даній території здійснюється будівництво елітного ЖК «Женева». Власники фірми-забудовника можуть бути безпосередньо пов’язані з керівництвом Дніпровської міської ради, що в свою чергу, може підтверджуватись лояльним ставленням міськради до зазначеної забудови. Схеми незаконного будівництва в історичних місцях часто призводять до забудови територій елітними житловими будинками та торгівельними центрами. Українці втрачають своє історичне надбання, заради виконання забаганок «еліти».
В даній статті висвітлені не всі схеми незаконного будівництва. Непорядні забудовники, намагаючись отримати надприбутки, постійно змінюють та удосконалюють методи уникнення вимог законодавства. Сподіваємося, що в найближчий час буде змінено законодавство, зокрема, в частині посилення відповідальності за незаконні, самовільні забудови.