Уральский юридический университет хочет изменить закон о КРТ для строительства своего кампуса
Для строительства кампуса в центре Екатеринбурга Уральский государственный юридический университет (УрГЮУ) хочет изменить закон о КРТ. Университет участвует в разработке поправок в градостроительное законодательство, которые упрощают вовлечение федеральных земель в реализацию инвестиционных проектов и позволяют одновременно использовать для реновации механизм КРТ. На практике благодаря этому можно использовать незастроенные территории федеральных организаций, в т.ч. вузов, избавиться от кварталов с нежилым фондом и старым жильём.
С соответствующим предложением выступил проректор по научной работе, заведующий кафедрой земельного, градостроительного и экологического права Андрей Винницкий. Во время совещания Минстроя он предложил вариант совместного использования механизмов концессии и реновации. Он считает, что они могут сделать проще развитие территорий и реновацию, дополнять друг друга.
Среди остальных плюсов, изменения в законодательстве потянут за собой реновацию всего прилегающего к вузу квартала (Готвальда – Единого Фронта – Бебеля – Опалихинской – берега реки Исеть) и облегчат УрГЮУ процесс строительства студенческого кампуса по соседству с одним из корпусов университета на Колмогорова.
«На сегодняшний день университет – это не только аудитории и 4 стены. Это и притягательное место, куда стремится молодёжь, и атмосфера вокруг. Поэтому кампусы должны вписываться в городскую среду. В центре города, рядом с УрГЮУ, в районе набережной находится депрессивный квартал, где ничего не происходит уже 30 лет. Проект комплексного развития территорий позволил бы создать привлекательную среду, вдохнуть жизнь в эту территорию и связать между собой интересы города, студентов, региона и застройщиков жилья», – говорит Винницкий.
Он думает, что иначе можно дождаться того, что девелоперы начнут по частям распределять землю между собой, без учёта публичных интересов и общей концепции.
Власти Екатеринбурга давно предпринимают попытки вовлечь в реновацию частный сектор за юр. университетом. В 2015 году застройщик подготовил план комплексной застройки данной территории, но так и не вышел на площадку.
Механизм КРТ разрешает определять вид разрешённого использования участков, изымать здания и землю под проект, устанавливать предельные параметры новых объектов. Также концессия позволяет привлекать специальное федеральное финансирование и допускать частный бизнес не только для создания, но и для будущей эксплуатации объектов.
«Инвесторы начали понимать, что КТР представляет собой интересную возможность для создания качественной городской среды и цивилизованной альтернативой точечной застройки. У нас имеется идея соединить проекты комплексного развития территорий, привлекательных с инвестиционной точки зрения, с проектами ГЧП, которые позволяют вовлекать средства бюджетов разных уровней, институтов развития для строительства соц. объектов: школ, детских садов и общежитий», – отметил проректор по научной работе.
В настоящий момент на проекты КРТ трудно распространить меры гос. поддержки, характерные для концессий. Это, например, капитальный грант на межвузовский кампус.
Андрей Винницкий считает, что Градостроительный кодекс можно дополнить рядом предложений:
– возможность включения в решение о комплексном развитии территории сведений о возможности заключения концессионного соглашения;
– возможность проводить торги на право заключения договора КРТ вместе с конкурсом на право заключения концессионного соглашения.
Ещё один блок проблем связан с потенциалом неиспользуемых федеральных земель, которыми в настоящий момент распоряжается компания «Дом.РФ». Она изымает участки и выставляет их на торги. Университетам не предложили конкретный механизм для прямого участия в инвестиционных проектах с девелоперами. Это важно с учётом того, что Евгений Куйвашев пообещал превратить Екатеринбург в студенческую столицу России и в стране создаются образовательные кампусы на основе государственно-частного партнёрства.
Винницкий считает, что есть смысл вернуться к механизму, применяемому до 2008 года. Тогда для конкурсной застройки привлекали девелоперов, но с тем условием, что часть будущей недвижимости передадут университету. Такие инвестпроекты можно было бы реализовать посредством комплексного развития территорий.
Новая модель подходит не только юр. вузу, но и может использоваться для создания кампусов других вузов региона, где есть острый дефицит в площадях. При этом, они должны владеть зданиями.
В России должна быть создана сеть студенческих городков нового типа до 2030 года. Финансовая модель создания кампусов предполагает применение механизмов концессионных соглашений и государственно-частного партнёрства.
Как объявили в правительстве в 2021 году, за ближайшие 4 года на эти цели направят 36 млрд рублей. Были определены первые 8 городов, где появятся кампусы. Это в том числе уральская столица. Как пояснялось, по студенческому городку есть договорённости – частные инвесторы готовы оплатить почти 50% строительства. Если в каком-то регионе не найдутся деньги инвестора, он выбывает из пилотного проекта, а его место займёт другой российский субъект.
В создание каждого студгородка федеральное правительство готово вложить не выше 60% стоимости его создания. Из внебюджетных источников привлекут 57,2 млрд рублей, ещё из региональных бюджетов выделят 8,2 млрд рублей. На данные деньги можно построить 8 000 мест для студентов и не меньше 1,2 млн квадратных метров недвижимости.
В постановлении правительства подробно изложена методика расчета 1-го места от стоимости жилья. При средней рыночной цене в 80 000 рублей и выше за 1 кв метр на создание одного места в кампусе уйдёт 2,2 млн рублей.
Зимой региональные власти упростили получение участков под создание студенческих городков. Теперь землю будут передать инвесторам без торгов. По мнению одного из участников строительного рынка, землю получить не просто. Нужно защитить инвестпроект перед чиновниками и дождаться решения губернатора. Процедура оценки и отбора весьма непроста.
Ранее ИА «Уральский меридиан» писало о том, что в Екатеринбурге назвали спонсоров программы поддержки студентов «Кампус». По социальным сетям расходится список попечительского совета Уральского фонда поддержки студенчества «Кампус».