Спрос на производственные объекты из-за курса на импортозамещение резко вырос
О развитии спекулятивного сегмента, портрете покупателя и арендатора, реализованных и проектируемых комплексах рассуждали участники бизнес-встречи «Индустриальный разворот: где и как можно запустить производство в Петербурге?», организованной газетой «Недвижимость и строительство Петербурга» совместно с компанией Maris.
Александр Шевелев: Анна Королева: Юрий Зарецкий: Александр Маслаков: Анастасия Евсеева: Марина Зверева: Кирилл Буйко: Дарья Гончарова: Юрий Зарецкий:
– Промышленные объекты Петербурга сосредоточены в основном на северном, южном, юго-западном и восточном направлениях. Зачастую промзоны формировались вокруг крупных предприятий. Например, на севере был построен завод Hyundai Motor Company, тогда как во Всеволожске в промзоне «Кирпичный завод» образующими предприятиями стали «Русский дизель», Ford и Nokian Tyres. Те же тенденции прослеживаются и по другим направлениям: Ижорский завод в Колпино, Кировский завод и Phillip Morris на юго-западе.
В последние годы прирост спекулятивных (предлагаемых в аренду. – NSP) площадей в этом сегменте крайне низкий. Ни для кого не секрет, что строительство промышленных объектов для девелоперов мало привлекательно. Если сравнивать с форматными складами, это более сложный конструктив, более дорогостоящие технические решения, больший объем энергоресурсов, в то время как уровень приемлемых для производственных компаний арендных ставок чаще всего ниже, чем на складском рынке. При этом объектов советского наследия, составляющих львиную долю общего объема сдаваемых в аренду производственных площадей, с каждым годом становится все меньше. Это связано в первую очередь с курсом на вывод промышленных предприятий из городской черты. Кроме того, объекты приобретают в собственность сами производственные компании, что, по сути, означает вывод площадей с рынка. Количество коммерческих объектов также постепенно сокращается. Вместе с этим нужно отметить увеличение проектов, реализуемых для собственных нужд. Это говорит о том, что спрос на рынке есть и производственные компании в Петербурге продолжают развиваться. В последние годы наметился тренд на строительство объектов light industrial – мы очень надеемся, что 2022 и 2023 годы в этом плане станут прорывными. Заявлено сразу несколько девелоперских проектов.
Какие, в целом, объекты востребованы? На первом месте по количеству запросов – предприятия тяжелой промышленности (машиностроение, металлообработка), для которых нужны грузоподъемное оборудование и высокий уровень энерговооруженности. Таких предложений на рынке практически нет, новые коммерческие объекты не строятся – это очень дорого. На втором месте – мебельная промышленность, для нужд которой как раз подходят современные комплексы типа light industrial. Дополнительно стоит отметить пищевое производство: спрос в данном сегменте только растет.
В основном производственные компании интересуются долгосрочной арендой.
В последнее время участились запросы на опцию перспективного выкупа в собственность. Проекты build-to-suit реализуются значительно реже, и в этом случае речь чаще всего изначально идет о приобретении объекта. 
– Город сейчас готовит к запуску программу целевого предоставления участков для производственных объектов. Если говорить о новом строительстве, то традиционный запрос – площадки от 1 до 3 га под разные типы производств. Петербург очень ждет максимально инновационные предприятия со сложными технологиями, с собственными конструкторскими бюро и лабораториями, с хорошими разработками. В первую очередь запросы к нам идут от пищевых и фармацевтических предприятий. Городской банк участков сформирован в основном землями в производственных зонах. Общая площадь производственных территорий в городе – несколько тысяч гектаров. Кроме того, в Петербурге есть достаточное количество частных производственных комплексов. При наличии запроса от инвестора на подбор частного объекта мы обращаемся в партнерские агентства недвижимости. В таких случаях коммерческая сторона сделки обсуждается без нашего участия. В свою очередь, агентства обращаются к нам за консультацией по процедуре предоставления городских участков их клиентам. Все знают о проблеме с инженерным обеспечением участков. Мы работаем с ресурсоснабжающими организациями, комитетом по энергетике и инженерному обеспечению, запрашивая сведения о стоимости и порядке подключения.
– Сколько занимает процедура предоставления участка от момента первого обращения до оформления всей документации?
Анна Королева:
– От полугода, все зависит от степени готовности участка.
Вера Штокайло:
– В Ленобласти уже запущена программа льготного предоставления участков под промышленные объекты. Постановление подписано 9 июня. Участки «за рубль» предоставляются под проекты по импортозамещению. Ознакомиться с конкретными площадками можно в информационной системе ИРИС, где аккумулированы сведения о государственных и частных земельных участках. В ней более 290 площадок. Вся информация открыта и регулярно актуализируется.
Александр Шевелев:
– Могут ли рассчитывать на льготы девелоперы, создающие спекулятивные объекты?
Вера Штокайло:
– При условии кооперации с конкретным инвестором и под конкретные проекты. Льготы, в первую очередь, рассчитаны на создание новых производств и выпуск готовой импортозамещаемой продукции.
Евгения Иванова:
– В какие сроки вы готовы предоставлять участки?
Вера Штокайло:
– Все зависит от запроса. Многие площадки хотят максимально близко к Петербургу, с готовыми коммуникациями, желательно «за рубль» и завтра. Скажу честно, завтра не получится, но сроки максимально сокращены.
Евгения Иванова:
– Как быстро можно решить вопрос с инженерией?
Вера Штокайло:
– В Ленобласти есть участки как с уже готовой инженерной инфраструктурой, так и без нее. По опыту могу сказать, что подвести необходимые сети реально в течение года при участии инвестора.
Марина Зверева:
– Можно ли быстро сменить назначение земель с «сельхозки» на производство? На мой взгляд, нет. Каков системный подход к этому вопросу на территории Ленобласти?
Вера Штокайло:
– В Ленобласти разработан определенный регламент. Решение принимается коллегиально, проводится оценка самого участка, будущего проекта и т. п
– В прошлом году мы анонсировали строительство нового объекта арендопригодной площадью около 28 000 кв. м, проводили переговоры с рядом резидентов. «Якорного» арендатора найти не смогли. Запросы в основном идут на готовые объекты или объекты со сроком ввода через 2-3 месяца. В итоге мы решили переформатировать объект в производственно-складской. Это позволит расширить базу потенциальных клиентов.
К реализации проекта приступим ближе к концу года, ввести его, если не будет серьезных изменений, рассчитываем в III–IV квартале следующего года. Посмотрим, как будет развиваться этот проект, кем он будет востребован – логистическими компаниями, маркет-плейсами, дистрибьюторами или производственниками.
Елена Прозорова:
– Ровно год мы потратили на разработку проекта в Горской и очень хотели его реализовать. Мы не теряем надежду, продолжаем работать в рамках действующего законодательства. В июне завершился открытый международный архитектурно-градостроительный конкурс на разработку концепции развития этой территории. Одна из зон, согласно проекту, предназначена под востребованный формат light industrial, где могут работать средние и малые предприятия. Интерес есть, к нам обращались несколько компаний, но, конечно, все хотят понимать сроки реализации проекта и будет ли он реализован в целом. По известным причинам, мы эту информацию дать не можем. Если город передаст нам участки, мы готовы построить все к 2025 году.
Артур Гайсин:
– ХК «Сити 78» презентовала на ПМЭФ индустриальный парк «М-18» рядом с деревней Разметелево во Всеволожском районе Ленобласти площадью 16 га. В нем спроектировано 75 тыс. кв. м площадей производственного и складского назначения, а также объектов придорожного сервиса. Мы рассматриваем возможность строительства light industrial под нужды резидентов, а также предлагаем к покупке участки площадью 2000-3000 кв. м с ценой от 5 млн рублей. Это простой и понятный формат для бизнеса, который планирует строительство небольшого производственного объекта или склада.
В парке смогут размещаться производственно-складские объекты IV и V классов опасности. Мы рассчитываем на размещение малых и средних компаний, которые занимаются импортозамещением. Уже сейчас ведем переговоры с потенциальными резидентами.
Уникальность проекта – в местоположении, он находится вблизи КАД на Мурманском шоссе. В этой части региона не хватает качественных и недорогих площадей для развития складских и производственных проектов. Кроме того, соотношение цены и качества выходит на первый план в условиях, когда российские компании испытывают давление из-за санкций.
Оксана Блохина:
– Территория индустриального парка «Ладога» хорошо оснащена энергоресурсами, мы изначально хотели строить небольшие склады, которые можно переориентировать в производства. Мы закладываем нагрузку на полы от 5,5 тонны/кв. м, высоту потолков 11,9 м и т. п.
Все наши клиенты – предприятия, переезжающие из Петербурга. У нас никогда не было проблем с заполнением площадей. Как только мы достраивали помещения, у нас уже были клиенты. Мы поработали с e-commerce. В конце прошлого года заключили контракт с Ozon, который серьезно вложился в объект, но в итоге так в него и не въехал. В течение двух недель мы нашли нового арендатора.
У нас небольшой объект – всего 30 000 кв. м. В январе мы планировали начать строительство еще одного здания на 6200 кв. м, но немного притормозили. Сейчас у нас уже есть клиент на него.
Большая проблема в том, что у нас нет господдержки. Она предназначается только промышленникам. Например, у нас в этом году кадастровая стоимость разных зданий увеличилась в 2-4 раза. А льгот по налогам, в отличие от производств, нет.
Марина Зверева:
– Мы боремся за то, чтобы на собственников распространялись льготы за арендаторов производственного профиля. Проверить текущее использование очень просто. Но нам ставят целевое назначение площадей «сдача в аренду», соответственно, получается другой налог. За это нужно бороться.
– Наш объект изначально строился как build-to-suit для компании Schmitz Cargobull. Но когда работы были закончены на 95%, иностранная компания отказалась от идеи владеть собственностью на территории России. Мы получили здание, построенное по четкому техзаданию, и начали делать из него нечто, что могло быть востребовано рынком. За счет локации мы достаточно быстро заполнили объект. До ввода в эксплуатацию по предварительным договорам было сдано порядка 70%, а в течение квартала после ввода производственно-складских помещений не осталось. Через полгода были полностью сданы и два офисных корпуса.
При проектировании второй очереди мы учли все недостатки первой – в плане бытовых помещений, количества ворот, естественного освещения, а также предусмотрели закладные под кран-балки. К концу года рассчитываем завершить строительство и ввести объект. От третьей очереди не отказываемся. Пока планируем ее.
Дмитрий Топоров:
– Наш индустриальный парк за пять лет прошел путь от строительства build-to-suit до универсальных производственных помещений, которые отвечают изначальным требованиям порядка 70% предприятий. В основном к нам приходили компании, которые выросли из старых производственных объектов до хорошего современного помещения. Сегодня сдано в аренду 100% площадей, все контракты десятилетние.
Второй проект на Волхонке – ИП «Альянс-Парк». Мы рассчитывали каждый год выводить по 10 000 кв. м. На декабрь прошлого года у нас был полностью арендован первый корпус. Первый проект мы финансировали через программу с субсидируемой процентной ставкой, тогда экономика была. Но сейчас Минпромторг исчерпал ресурс, у банков деньги по программе закончились. Проектное финансирование – 14-18%, что не бьется с нашими ставками аренды. Часть площадей мы попробуем продать, хотя вся наша стратегия построена на строительстве спекулятивных производственных помещений для сдачи в аренду. Мы запустили процедуру регистрации индустриального парка в Минпромторге, у которого есть определенные программы субсидирования, но это займет полтора года минимум.
Вячеслав Зелепуга:
– Наш проект расположен в Шушарах, общая площадь – порядка 11 000 кв. м. На сегодня завершено строительство первого этапа, идет процесс ввода в эксплуатацию. Проект мы реализовали чуть более чем за год. Это производственно-складской комплекс с возможностью нарезки блоков от 500 кв. м. Основная наша цель – продажа, текущая цена с НДС – порядка 100 000 руб./кв. м.
Оксана Блохина:
– И покупают?
Вячеслав Зелепуга:
– Покупают, реализовано порядка 30% площадей. Но прибыль, скажем прямо, небольшая. Аренда таких корпусов позволяет окупать инвестиции при ставке от 900 руб./кв. м.
Николай Пиксаев:
– При выборе концепции промышленного парка «Софийский» мы ориентировались на производителей, логистические компании и ритейлеров, которые арендуют площади и в связи с ростом бизнеса готовы покупать участки и выходить на строительство собственных площадей.
Мы начали проект в марте 2021 года, на сегодня из 58 га реализовано порядка 17 га. Земля полностью обеспечена инженерными коммуникациями, которые входят в стоимость участка.
Большинство резидентов сейчас в стадии разработки проектных решений, некоторые планируют начать строительство в этом году. Отраслевая принадлежность резидентов абсолютно разная: металлургия, строительство, бизнес по сдаче складов в аренду.
– Наши объекты относятся к категории, которую Maris относит к советскому наследию. Это советское наследие в основном задействовано в оборонно-промышленном комплексе. Полгода назад мы рассуждали о переходе от военных заказов к гражданским, но сегодня совсем другой тренд. Начиная с февраля идет разговор об импортозамещении в оборонной промышленности. Отсюда и такой интерес к производственным и складским помещениям для производства электроники. Это наше слабое место, особенно в космической деятельности.
Малые и средние предприятия привязаны к большим контрактам, которые ведут бывшие советские заводы. За последние четыре месяца к нам пришли пять крупных арендаторов. Чем отличается такая производственная площадка от индустриальных парков? Наличием уникальной испытательной базы, специфических объектов типа бассейнов, башен для испытания и т. п. Плюс кооперация для взаимодействия по собственным и смежным задачам. Хотя мы не особо конкурентоспособны в части сервисов, эксплуатации и т. п., интерес к нашим объектам есть.
Александр Шевелев:
– Учитывая стоимость строительства объектов для тяжелой промышленности, советские предприятия остаются практически единственной возможностью размещения таких производств.
– В рамках проекта «Складовичкоф» склад «советского наследния» был преобразован в современный склад для хранения вещей. Такой проект складов индивидуального хранения крайне актуален в нынешнее время. Аренда self-storage склада позволяет хранить вещи во время квартирного или офисного переезда, отъезда из города, а также освободить место в квартире во время ремонта.
Доля вакантных площадей в сегменте Light-Industrial индивидуального хранения очень низкая, мы видим острую нехватку качественных помещений. Поэтому реконструкция и реорганизация старых баз, как правило, оказывается выгодным, быстрым и интересным вариантом.
Конечно, вопрос преобразования старых промышленных помещений в современные склады индивидуального хранения вещей требует определенных временных и денежных затрат, но это гораздо более выгодно, чем начинать строить новое здание.
– Мы продаем участки для размещения промышленных объектов, имущественные комплексы, промышленные площадки с действующим производством, участки с возможностью смены функционала и акции приватизируемых предприятий, которым принадлежат производственные объекты. За последние два года мы наблюдаем колоссальный всплеск запросов от частных собственников, желающих реализовать свои активы – через торги или по прямым сделкам. С начала года мы проанализировали порядка 20 промышленных площадок – в черте города, в Шушарах, на территории Ижорского завода, в Кронштадте. С 2021 года нами реализовано порядка 30 объектов в Петербурге, Ленинградской и Псковской областях. Примеры: ТЭЦ в Шушарах, пакет акций АО «Звезда-Редуктор», акции АО «НИИ мостов и дефектоскопии», где как раз был испытательный корпус для конструкций, используемых при строительстве мостов.
Спрос на рынке есть. На нем представлено немало разнообразных объектов, сделки обязательно будут – вопрос цены. Кроме того, имеет значение, будет ли предоставлена господдержка отрасли, включая промышленную ипотеку. В числе наших объектов можно отметить участки в Буграх с собственным съездом с КАД, имущественный комплекс в Колпино, имущественный комплекс в Пушкине, комплекс в Кронштадте и Заневке.
– Господдержка производственного бизнеса практически отсутствует. Девелоперы производственных комплексов – это просто какие-то подвижники. Понятно, что цены и ставки у них не могут быть низкими. Но для конечного пользователя они слишком высокие. Осталось очень много мелкого бизнеса, который не может покупать площади по 100 000 руб./кв. м. Выход для него – заполнение советских предприятий.
Александр Шевелев:
– Мы видим, что рынок развивается. Тенденции по увеличению активности производственного сегмента, проявлявшиеся последние 5-7 лет, в этом году усилились еще больше. Растет количество обращений, увеличивается площадь в запросах, повышается сама реалистичность проектов. Призываем всех продолжать движение вперед.