Как пострадают ипотечники после введения банками новой комиссии

Квартиры снова подорожают: с октября 2024 года ведущие банки ввели дополнительные комиссии за покупку жилья в ипотеку. «НИ» выяснили, сколько ипотечникам придется переплатить, покупая квартиру этой осенью, и где искать спасение. Мария Соколова Помните, как в конце 2023 года «Сбер» ввел комиссии для застройщиков в размере 7,5–11,5% (в 2024 году минимальная планка была понижена до 4,9%, а в отдельных случаях комиссию отменили) от суммы займа при продаже квартир по льготной ипотеке? Тогда такой шаг обосновывался тем, что ЦБ в недостаточном объеме выделяет субсидии на льготную ипотеку. Теперь же «Сбер», как и другие крупнейшие банки (ВТБ, «Альфа-банк») ввел комиссию при покупке жилья (новостройка, вторичка — любого) по обычным ипотечным программам с рыночными ставками! Вот это сюрприз! Зачем банки ввели комиссии на ипотеку? Банки опять могут во всем винить ЦБ: регулятор раз в квартал устанавливает для всех видов кредитования максимальный размер полной стоимости (ПСК), который теперь не устраивает банкиров. Долгое время полная стоимость ипотечного кредита составляла 23,829%. И тот же «Сбер», например, использовал имеющиеся возможности на 100%, подгоняя свои тарифы под эти ограничения. Но вот ключевую ставку ЦБ повысил, что увеличило издержки банкиров, но ПСК вопреки ожиданиям, Эльвира Набиуллина не повысила, а снизила до 22,376%. То есть летом банки, грубо говоря, зарабатывали на разнице между 23,829% и 18% ключевой ставки — это 5,829 п. п. Теперь же их интерес сократился до 3,376%. Крупнейшим банкам такое положение дел очень не нравится — они уже привыкли к рекордным сверхдоходам. В сентябре ЦБ пересмотрел прогноз по совокупной чистой прибыли банков в сторону увеличения на 200 млрд рублей. По итогам года она должна составить 3,3–3,8 трлн рублей. А «Сбер» по итогам 8 месяцев 2024 года заработал чистыми по РСБУ 1 трлн рублей, что на 5,4% больше прошлогодних показателей. Денег у банков очень много, но снижать свои доходы они не намерены. Сколько комиссии придется заплатить покупателям? Такая благотворительность в пользу банков покупателям квартир обойдется примерно в 6,5% от размера займа. Как люди заплатят эти деньги — возможны варианты. В некоторых случаях эта комиссия возлагается напрямую на заемщика, в других — на застройщикв, что приводит к удорожанию жилья. В сентябре 2024 года средний размер ипотечного займа, по данным Frank RG, составил рекордные 4,81 млн рублей. Таким образом средний размер комиссии составит 312,65 тыс. рублей. Но разница на рынке недвижимости может быть колоссальной. Кто-то присматривает квартиру по низу рынка (как недавно выяснили «НИ», в городе-миллионнике можно взять двушку за 2,5–3 млн рублей), а кто-то присматривается к двушке в Москве за 25–30 млн рублей. С учетом того, что рекомендуемый доход семьи в Москве для получения ипотеки в 2,2 раза больше, чем в среднем по России, то можно предположить, что средний размер ипотеки в столице составляет почти 10,6 млн рублей. В этом случае дополнительная комиссия составит 689 тыс. рублей. Отказ от льготной ипотеки уже привел к серьезному застою на рынке недвижимости. В сентябре 2024 года банки выдали на 67,3% меньше ипотечных кредитов по сравнению с сентябрем 2023 года. Сумма выданных займов сократилась на 62,08%. Но все равно совокупные выдачи составили 365 млрд рублей. Из них 47% пришлось на ипотеку с рыночными ставками. Если бы все банки начали применять такую схему с комиссиями, то за сентябрь их дополнительный доход составил бы 11,15 млрд рублей или 133,8 млрд рублей в пересчете на год. С точки зрения банкиров игра однозначно стоит свеч! Как изменятся цены на недвижимость к концу 2024 года? Все изменения, по мнению экспертов, ведут только к одному — подорожанию жилья. В России базовые правила экономической теории не работают, и снижение спроса не ведет к снижению цен. С учетом средней ставки по ипотеке в 21,74%, снижение цен на квартиры не приведет к росту спроса — все равно слишком дорого выходит. Теперь квартиры может покупать только самая платежеспособная аудитория. Поэтому девелоперы будут и дальше повышать цены, чтобы сохранить прежний заработок даже при меньшем количестве продаж. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов девелоперской группы А101 Рустам Азизов считает, что квартиры на фоне происходящих изменений подорожают на 10%. У людей сейчас есть два выхода из проблемной ситуации: либо рассматривать для покупки старую квартиру (придется сделать ремонт, зато таких предложений много — 44%, а средняя цена метра составляет 112 тыс. рублей), либо задуматься о переезде за город. Тут главное не опоздать. В Челябинске, например, в сентябре стоимость метра на вторичке выросла на 0,2% — до 95 тыс. рублей. А цены на ИЖС подгоняют ожидание ввода эскроу-счетов (пока такие введены только для покупки квартиры по договорам долевого участия). Они делают покупку квартиры безопасной для заказчика, но непременно приведут к росту цен, ведь застройщикам придется брать займы в банке, а деньги клиента пока полежат, а сторонке. Основатель агентства недвижимости Арина Николаева отмечает, что что-то подобное мы уже проходили. — Это напоминает ситуацию с городской недвижимостью в 2019 году, когда введение таких счетов резко увеличило стоимость квартир. К сожалению, деваться людям некуда. Дорожать будет все. Если задумываетесь о будущем жилье, то лучше долго не тянуть.