Земельный вопрос: что такое рынок земли и какие плюсы/минусы снятия моратория на продажу земли

Сегодня, 13 ноября, Верховная Рада в первом чтении проголосовала за проект закона №2178-10 от «Слуги народа», который позволяет торговать сельскохозяйственной землей. Законопроект поддержали 240 депутатов.

Согласно законопроекту, рынок земли заработает с 1 октября 2020 года. Право собственности на землю смогут приобрести граждане Украины, территориальные общины, государство, юридические лица Украины и иностранные граждане и лица без гражданства, в случае приобретения в порядке наследования и обязанностью отчудить участок в течение года.

Что касается продажи земли иностранцам, то для них будет действовать запрет до 1 января 2024 года. Исключения будут в том случае, если землю захотят приобрести иностранцы-арендаторы, которые являются сельскохозяйственными товаропроизводителями, если с момента государственной регистрации юридического лица — приобретателя права собственности прошло менее 3 лет, а также на случаи приобретения в собственность указанными лицами земельных участков.

Установлено, что минимальная стоимость земельного участка на торгах должна быть не ниже нормативной денежной оценки. Преимущественным правом приобретения земли имеют арендаторы, граждане  —  – право на выкуп земли для ведения сельского хозяйства, которые им принадлежат на праве постоянного пользования и праве пожизненного наследуемого владения.

Законопроектом устанавливаются ограничения на собственность земли в одних руках – не более 35% сельскохозяйственных земель объединенной громады, 15% сельскохозяйственных земель области и 0,5% сельскохозяйственных земель Украины.

Тема снятия запрета на продажу земли давно беспокоит украинцев.  С одной стороны — критика действий правительства, риски и вполне оправданные сомнения. С другой — прогнозы, связанные с ростом экономики.

Мы публикуем статью ресурса maanimo.com, где подробно рассказано, что такое рынок земли, какие преимущества  и недостатки снятия моратория на продажу земли.

Что такое рынок земли?

Продажа земли, как и другие операции с земельными наделами, осуществляется между субъектами в рамках правовых и экономических отношений. Собственно, все участники таких отношений в совокупности с объектом торга и составляют земельный рынок. В экономических справочниках определение земельного рынка сводится к юридическому признанию земли капиталом: ее можно продать, унаследовать, сдавать в аренду и т.п.

Рынок земли, как совокупность правовых и экономических отношений между участниками рынка, может полноценно работать при условии частной собственности на землю. Очевидно, что без этого невозможно осуществлять ни продажу, ни обмен земли, ни другие операции с нею.

Операции с земельными наделами:

• продажа земли;
• обмен;
• сдача в аренду;
• дарение;
• передача в наследство (наследование);
• передача в залог.

 Условия для развития рынка земли

Для того чтобы рынок земли развивался, недостаточно только наличие владельцев земли. Необходимо, чтобы собственник мог предложить землю для продажи (обмена/аренды). Иными словами, собственник должен иметь правовые основания вступить в рыночные отношение с покупателем. Если допустить, что эти условия соблюдены, на рынке также должны работать правила конкуренции и мотивированного выбора, которые, в свою очередь, возможны при достаточной покупательной способности субъекта рынка.

Итак, для развития рынка земли необходимы:

Частная или публичная собственность на землю;
Правовые нормы, позволяющие собственнику осуществлять операции с земельным участком;
Благоприятные экономические условия.

Рынок земли в Украине: о чем говорится в Земельном Кодексе?

Согласно статье 14 Конституции Украины, земля является одним из основных национальных богатств, охраняемых государством и с гарантией собственности на землю. Правовые отношения прописаны в Земельном Кодексе Украины, согласно которому, субъектами земельных отношений могут выступать:

частные лица;
юридические лица;
государственные органы власти;
органы местного самоуправления.
Кодексом также определены формы собственности на землю:

частная,
государственная,
коммунальная.
При этом следует понимать, что государственная и коммунальная собственность объединены в категорию «публичной собственности».

По отличительным характеристикам и назначению определены несколько категорий земель, среди которых, земли сельхозназначения. На сегодняшний день граждане Украины могут претендовать на бесплатное получение земельных участков для:

Фермерского хозяйства (свыше 2 га);
Сельскохозяйственной деятельности (до 2 га);
Садового хозяйства;
Дачного строительства;
Строительства жилого дома;
Строительства гаража .
На указанные цели бесплатно можно получить в собственность земельный участок, пройдя довольно сложную процедуру согласований в органах местного самоуправления или органе исполнительной власти. Получив в собственность участок земли, владелец может использовать ее по назначению, а вот проводить другие операции (продажу, обмен или сдачу в аренду) пока невозможно из-за действующего в стране моратория на продажу земли. Что такое мораторий на землю, его суть и срок – в следующем разделе.

Мораторий на землю в Украине: почему это было необходимо?

С 2002 года в Украине существует мораторий на продажу земли — решение, которое было продиктовано неготовностью рынка к операциям по продаже земельных участков, находящихся в собственности граждан. Впрочем, до сих пор также существует серьезный риск концентрации большого количества земельных ресурсов в одних руках.

Мораторий – это приостановление, отсрочка, перенос начала срока действия, в данном случае, — Переходных положений к Земельному кодексу Украины в части запрета продажи землей сельхозназначения. Ожидалось, что мораторий будет снят с января 2018 года, однако этого не произошло, и срок его действия был продлен еще на год до 31 декабря 2018 года.

Закон о земле

Мораторий на продажу земли в Украине ставит владельцев земельных участков в крайне невыгодное положение, поскольку, являясь собственниками, последние не могут осуществлять какие-либо операции с землей, кроме ее использования для производства сельхозпродукции или для строительства дома, дачи, гаража.

За скорейшее снятие моратория на продажу земли в Украине выступают международные институты, в частности, Международный валютный фонд и Международный банк реконструкции и развития. О факте нарушения прав человека в Украине в рамках моратория на продажу земли свидетельствует вынесенное Европейским судом по правам человека решение по иску двух украинских землевладельцев. Обратившись в ЕСПЧ, они попросили вынести вердикт, не нарушает ли норма о запрете на продажу земли в Украине их права.

Поскольку Украина подписала Конвенцию о защите прав человека и основных свобод, то обязана выполнять решение ЕСПЧ, которое, кроме выплаты компенсации истцам порекомендовал в ближайшее время обеспечить правовую основу для продажи земли, находящуюся в собственности частных лиц. Таким образом, решение Европейского суда по защите прав человека стало прецедентом в решении подобного рода исков.

Преимущества открытого рынка земли

В самом начале статьи уже говорилось, что однозначного мнения в обществе по вопросу открытого рынка земли нет. Наверное, его и не может быть в демократическом обществе, в котором каждый высказывается, исходя из своего опыта, рассматривая проблему через призму собственных знаний или ретранслируя приемлемую для себя версию. Поэтому, изложенные аргументы «за» и «против» следует воспринимать критически и с поправкой на определенную субъективность. Но снятие моратория на продажу земли – мера необходимая с точки зрения соблюдения прав человека (читай – собственника земли).

Итак, преимущества открытой продажи земли:

1. Свободная продажа будет способствовать более эффективному управлению земельными ресурсами в силу рыночной конкуренции. Главное условие для этого – создание правового поля, регулирующего земельные операции.
2. Отмена моратория поможет в привлечении дополнительного финансирования, поскольку землевладельцы смогут обращаться в банк за кредитами, предоставив в качестве залогового имущества свои земельные участки.
3. Появление нового рыночного сегмента (земельного рынка) будет способствовать развитию земельной инфраструктуры (земельные аукционы, торговые дома, биржи и т.п.).
4. Ожидаемо с открытым рынком земли будут появляться специализированные банки (ипотечные, земельные), страховые компании, кадастровые бюро, учебные заведения, информационные и исследовательские центры.
5. Формирование и развитие рынка земли невозможно без совершенствования налоговой системы, нормативного и законодательного регулирования, что также будет способствовать общему оздоровлению налогового и правового поля.
6. Инвестиции в земельный сектор (в том числе и иностранные) будут способствовать улучшению общего инвестиционного климата в стране.

Снятие моратория обеспечит прозрачность в операциях с землей и, соответственно, будет влиять на механизм формирования цены на сельскохозяйственную продукцию.

Недостатки открытого рынка земли

1. Аккумулирование больших объемов земельных ресурсов в руках монополистов – пожалуй, главное опасение противников снятия моратория на продажу земли.
2. Вероятное снижение стоимости земельных участков из-за высокого рыночного предложения. Мнения разделились: одни считают, что снятие моратория приведет в движение механизм продажи, когда желающих продать будет больше покупателей. Другие, напротив, прогнозируют рост рыночной цены земли до европейского уровня.

Если перечислять предполагаемые недостатки открытого рынка земли, то скептики опасаются, что иностранные компании могут стать законными собственниками земли, тем самым нанеся урон ее национальному достоянию. Другие высказывают противоположную точку зрения, что еще раз доказывает, сколь неоднозначна тема продажи земли в Украине.

Приблизительная стоимость земли

Ценообразование земли и по какой формуле рассчитать цену земли, — пока точно не может сказать никто. Среди публикаций – множество экспертных мнений, предположений и прогнозов. Встречаются также результаты опросов и статистические исследования. Очевидно, что до того момента, пока не будет сформирован работающий рынок земли, называть точные ценовые расклады не представляется возможным.

Впрочем, можно взять для расчета величину (понятие) земельной ренты. Суть такого расчета заключается в определении величины дохода от использования земельного участка независимо от его урожайности (абсолютная рента), скорректированного на величину дифференцированного рентного дохода и разделенного на процентную (ссудную) ставку.

Если перейти от теории к практике, то исследования свидетельствуют о том, что:

• стоимость 1 га земли предположительно составит $2,5 тыс.;
• 10,7% потенциальных покупателей готовы заплатить $2 тыс за 1 га;
• Треть землепользователей (32%) готовы продать свои участки по цене $500;
• 22,2% землепользователей готовы предложить цену $1 тыс. за 1 га;
• 15,3% участников опроса назвали цену $2,5 тыс. за 1 га.;
• 10,4% опрошенных собственников земельных участков готовы продать свои паи.

(по данным Института аграрной экономики)

Как изменятся предложения в условиях действующего рынка земли, — покажет время. Пока точно известно, что цена на землю в Украине занимает одно из самых низких мест среди европейских стран.

Заключительные тезисы

Земля во все времена была ценным объектом обмена или торга, за привилегию распоряжаться плодородными почвами велись жестокие захватнические войны. Земельные ресурсы – это высоколиквидный актив, грамотное распоряжение которым приносит высокие дивиденды.

По объему земельных ресурсов Украина лидирует среди стран Европы и является одной из крупнейших стран, богатых черноземом. 28 млн. га чернозема при общей площади сельскохозяйственных земель в 42 млн. га – все это находится в Украине. На сегодняшний день чуть более 3 млн. га земель обрабатывается 14 крупнейшими агрохолдингами.

Введение открытой продажи земли может стать мощным стимулом для укрепления национальной экономики и, соответственно, роста благосостояния граждан Украины

Сообщение Земельный вопрос: что такое рынок земли и какие плюсы/минусы снятия моратория на продажу земли появились сначала на Луганский радар.