Спортивный образ жизни, его московские приверженцы и их амбициозные девелоперы
Как гласят исследования, треть покупателей новостроек считают наличие в шаговой доступности спортивного центра или парка с зоной для воркаута одним из ключевых факторов выбора недвижимости. Спортивная инфраструктура уже стала частью джентльменского набора современных ЖК
В ходе прошлогоднего совместного исследования аналитики платформы «Авито Работа» и единого абонемента FITMOST выяснили, что для россиян занятия спортом входят в тройку самых популярных способов самоподдержки и снятия напряжения. И вообще в рамках национальной цели «Сохранение населения, здоровье и благополучие людей» к 2030 году доля граждан, систематически занимающихся физкультурой и спортом, должна вырасти до 70%: этот показатель закреплен указом «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года», который президент страны подписал в 2020 году.
Безусловно, для достижения столь амбициозной отметки спортивно-оздоровительная инфраструктура, во-первых, должна быть, а во-вторых, должна быть доступной с точки зрения не только цены, но и расположения. Потому что даже самый горячий физкультурный энтузиазм может сойти на нет, если до бассейна, спортзала или фитнес-центра надо часами добираться на перекладных. Так что внимание покупателей к присутствию в составе жилого комплекса каких-то спортобъектов или зон для занятий спортом обычно максимально пристально: по данным группы «Родина»*, трое из четырех россиян признаются, что к занятиям спортом и ведению здорового образа жизни их мотивировало бы наличие парка в шаговой доступности, а специалисты компании Touch вообще утверждают*, что треть потенциальных приобретателей новостроек считают наличие в шаговой доступности спортивного центра или парка с зоной для воркаута одним из ключевых факторов, влияющих на выбор недвижимости.
Как застройщики реагируют на такой спортивный настрой покупателей? Согласно данным совместного опроса, недавно проведенного консалтинговым бюро Atlas и Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД)*, «девелоперы фиксируют возросший интерес к теме благоустройства со стороны покупателей. По оценкам 87% респондентов, именно пандемия и переход на удаленку сформировали особый спрос на ЖК с качественным благоустройством, включающим зонирование, ландшафтный дизайн и разнообразные детские и спортивные площадки. 75% девелоперов убеждены, что благоустройство является определяющим фактором при выборе ЖК среди вариантов, сопоставимых по цене и локации».
Правда, как отмечают авторы исследования, только 56% девелоперов частично или полностью внедряют стандарты благоустройства (в том числе спортивного) общественных пространств. Оставшиеся 44% респондентов признались, что каждый раз разрабатывают проект благоустройства с нуля, не учитывая опыт эксплуатации дворов в реализованных жилых комплексах.
По наблюдениям директора по маркетингу и PR компании Time Development Ирины Морозовой, для спортивно-ориентированных жителей важно наличие в комплексе уличных тренажеров, многофункциональных площадок для занятий футболом, волейболом и так далее. «Тон задают ведущие девелоперы рынка, которые привлекают к работе архитектурные бюро для проектирования плейхабов. Существуют, конечно, стандарты, ТЭПы и СНиПы благоустройства, мы им соответствуем, но и стараемся предложить какой-то эксклюзив, исходя из современных требований и ожиданий жителей: в частности, предусмотрели в своем проекте создание универсальной спортивной площадки — это баскетбол, волейбол и футбол летом и хоккей-коньки зимой», — рассказывает эксперт.
Но вот какими «спортивными наблюдениями» делится управляющий президент INST GROUP Дмитрий Юдашкин: «Развитие территорий ЖК посредством спортивно-событийной инфраструктуры позволяит выделить объект в конкурентном окружении, увеличить спрос со стороны целевой аудитории на жилую и коммерческую инфраструктуру, обеспечить экономическую устойчивость реализации проекта для девелопера. К сожалению, в настоящее время мы все еще встречаем спортивную инфраструктуру низкого качества. В чем это выражается? Если вкратце, строят не то и не там. На практике часто это либо маленькие площадки с очень скудным спортивным функционалом, который не интересен или недостаточен современному потребителю, либо очень большая площадь спортивной территории, где представлено некачественное, несовременное и небезопасное оборудование. Как итог, очень низкая посещаемость площадок, а иногда и травмы или даже несчастные случаи».
Параллельно эксперты экосистемы Kalinka* изучили данные «Единого ресурса застройщиков», позволяющие понять, как обстоят дела со спортивной инфраструктурой в 47 столичных комплексах (за исключением ТиНАО), играющих в лиге бизнес+ и премиум и имеющих сроки ввода в эксплуатацию в 2023-2025 годах. В итоге даже был составлен спортивный рейтинг проектов, основой которого стали такие факторы как разнообразие летних и зимних спортивных программ, уровень обеспеченности фитнес-центрами в шаговой доступности (менее 2 км) и разнообразие фитнес-программ в них, а также наличие бассейна в такой же шаговой доступности.
В целом, согласно результатам исследования, около 20% проектов означенного сегмента обладают спортивной инфраструктурой (фитнес-центр или фитнес-зона, спортивные площадки и так далее). Однако только в 8% проанализированных проектов бизнес + и премиального класса в пределах старой Москвы жителям одновременно будет предлагаться разнообразие летних и зимних видов спорта, не менее четырех фитнес-программ и бассейн в шаговой доступности.
И вообще, при средней оценке спортивной инфраструктуры в 1,26 балла (которые жилые комплексы набрали все вместе), только четыре проекта (дом «Достижение», ЖК «Союз», ЖК «Бадаевский» и «Клубный город на реке Primavera») смогли преодолеть планку в два балла и возглавили топ-10 комплексов, наиболее обеспеченных спортивной инфраструктурой. Между тем, как подчеркивают эксперты Kalinka Ecosystem, на рынке московского жилья развитие спортивной инфраструктуры может способствовать увеличению стоимости квартир и апартаментов до 10-15%.
Идеальным же для спортивно-ориентированных людей и приверженцев здорового образа жизни можно считать сочетание леса или парка, водоема и качественных спортивных объектов. Впрочем, на карте Москвы аналитики группы «Родина» выделяют всего 12 таких территорий: по три на юге (Тюфелева роща на полуострове ЗИЛ, каскад Кировоградских прудов у Битцевского леса и дефиле между Москвой-рекой и Борисовскими прудами с одноименным парком, к которому примыкает музей-заповедник «Царицыно») и северо-западе (Мневниковская пойма, прибрежная зона Москвы-реки выше впадения реки Химки и северная часть района Щукино, которая расположена поблизости от парка Покровское-Стрешнево и цепочки Иваньковских прудов), по две на севере (вокруг Фестивальных и Головинских прудов) и западе (рядом с киностудией «Мосфильм» и в долине реки Раменка) и всего по одной на юго-западе (вокруг Воронцовского парка) и северо-востоке (парковый массив, формирующийся по обоим берегам Яузы и быстро заполняющийся элементами спортивной инфраструктуры).
«Выраженный акцент на спортивную инфраструктуру — наиболее естественный и продуктивный путь для развития локаций с незаурядным ландшафтом, например, парк, интересный рельеф, река или пруд. Но важно, чтобы усилия городских властей и строительной индустрии были направлены в одну сторону, взаимно поддерживая друг друга. Тогда покупатель получит ту среду, которая обеспечит ему надлежащее качество жизни, позволит всесторонне заботиться о своем здоровье», — уверен основатель группы «Родина» Владимир Щекин.
Для справки: минимальный бюджет, необходимый для того, чтобы поселиться в локации с развитой спортивной инфраструктурой и благоприятной природной средой, на сегодняшний день составляет 6,31 млн рублей — столько стоит студия в новостройке на границе Битцевского леса, делятся данными аналитики компании.
Конечно, локальная спортинфраструктура уже стала частью джентльменского набора любого нового ЖК (даже вне зависимости от его класса). Но иногда девелоперы создают крупные, подчас знаковые для Москвы спортивные объекты, зоной влияния которых становится весь район, а то и весь город. Какие параметры позволяют говорить о том, что спортобъект перерастает определение «часть внутренней инфраструктуры ЖК» и становится по сути градообразующим?
По мнению коммерческого директора компании COLDY Василия Квливидзе, это масштаб проекта, его состав и наполнение. В частности, 14 тысяч квадратных метров, не только ФОК, но и профессиональные ледовые арены стандарта NHL, хоккейная школа Игоря Ларионова, центр фигурного катания Татьяны Волосожар, школа дзюдо Дмитрия Носова — именно этот набор дает основания считать кластер SPORT Gate в составе проекта N'ICE LOFT новой точкой спортивного притяжения как минимум всего юго-востока Москвы.
В проекте «Пригород Лесное» уже два года работает спортивный манеж, на базе которого открыта футбольная академия «Барс», в этот спорткомплекс площадью 6,9 тысячи квадратных метров приезжают заниматься жители Видного и южных районов Москвы, и скорее его можно назвать спортивным объектом районного масштаба. А вот в жилом комплексе «Новое Внуково» создается первый в стране центр подготовки сборных команд Российской федерации баскетбола площадью почти 9 тысяч квадратных метров: здесь можно будет проводить чемпионаты, первенства, кубки России и другие официальные соревнования, в том числе, международные спортивные мероприятия. Этот спортивный объект безусловно должен стать центром притяжения для всех любителей баскетбола.
Совсем свежий пример — недавно открытый в Новой Москве, в составе проекта Russian Design District Дворец спорта и образования Ирины Винер с гимнастическим залом на два ковра, спроектированным по стандартам Международной федерации гимнастики, и школой единоборств. В Ростокино в рамках реконструкции стадиона «Искра» и реализации спортивного кластера юности и здоровья строится крупный, площадью почти 13 тысяч квадратных метров физкультурно-оздоровительный комплекс, который призван изменить статус района и повысить его конкурентоспособность за счет модернизации устаревшей инфраструктуры. Ведь после реконструкции здесь будет представлено 20 олимпийских видов спорта, в том числе фигурное катание и хоккей, теннис и плавание, фехтование и самбо, получившее на 138-й сессии МОК полноценное признание Международного олимпийского комитета. Список можно продолжать и продолжать.
Насколько серьезные спортивные сооружения повышают капитализацию окружающей территории? Во что обходится строительство крупного спортивного комплекса и за чей счет он обычно создается? На вопросы BFM.ru ответили представители компаний, название которых ассоциируется со спортивным строительством городского масштаба.
Василий Квливидзе, коммерческий директор компании COLDY
«Появление крупных спортивных кластеров, безусловно, существенно повышает привлекательность локации, особенно когда они появляются на месте бывших промышленных территорий, которые сегодня активно осваиваются. Яркий пример — стадион «Открытие банк Арена», который, как и новая станция метро «Спартак», стал мощным драйвером для привлечения девелоперов к освоению территорий Тушинского аэродрома и одним из важных УТП строящихся там жилых комплексов. И конечно, интеграция масштабного спортивного кластера в состав ЖК повышает его привлекательность для покупателей, поскольку расширяет пул доступной внутренней инфраструктуры проекта, а также становится точкой притяжения для бизнеса, прежде всего ритейла и сферы услуг, поскольку такие объекты генерируют высокий сторонний трафик — мы это видим на собственном опыте в проекте N'ICE LOFT. С приближением даты ввода в эксплуатацию интерес покупателей на помещения стрит-ритейла стремительно растет: ведь спортивный кластер в составе проекта будет введен одновременно со всеми домами. Если говорить о спортивных объектах в рамках новых жилых кварталов, то, безусловно, они строятся за счет средств застройщика. В дальнейшем все зависит от стратегии девелопера: кто-то продает здание профильным операторам (например, фитнес-центрам), которые в дальнейшем его и используют. Кто-то сдает в аренду, тем самым диверсифицируя свой бизнес. Однако в целом это непрофильный актив для девелопера. Мы в случае со SPORT Gate планируем пойти другим путем. Сейчас мы рассматриваем возможность и ведем переговоры с одной из крупнейших УК в сегменте управления активами по созданию ЗПИФ: инфраструктура такого уровня — очень востребованный актив для арендного бизнеса. Учитывая масштаб и уникальность спортивного кластера, проект будет востребован среди жителей Москвы, что обеспечит ему высокий трафик и стабильный арендный доход».
Айман Эль-Хашем, управляющий директор девелоперского блока группы «Самолет» по Московскому региону
«Крупный спортивный объект — речь в данном случае идет об уникальных специализированных центрах, в которых проводятся масштабные соревнования или функционирует собственная спортивная школа — может стать символом локации. Такие центры притягивают людей и инвестиции в район, «обрастают» дополнительной инфраструктурой, создают рабочие места и влияют, скорее, не на капитализацию территории, а на повышение привлекательности района. Масштабная спортивная составляющая может повлечь за собой развитие окружающей инфраструктуры, в частности, объектов стрит-ритейла вокруг новой точки притяжения. Если спорткомплекс предполагает проведение всероссийских или международных соревнований, локация может стать привлекательной для гостиничного бизнеса или посуточной аренды. Жилая недвижимость также может выиграть из-за повышения общего престижа локации».
Владимир Щекин, основатель группы «Родина»
«В зависимости от масштаба, концепта, оснащения, крупные спортивные объекты, реализуемые в составе ЖК, могут стать и районными центрами активности, и местами федерального или международного значения. В проектах ЖК спортивные объекты становятся важными магнитами, которые работают на увеличение привлекательности места. Помимо покупателей квартир, они привлекают инвесторов, коммерческих арендаторов, создают новые рабочие места, повышает капитализацию территории за счет увеличения стоимости недвижимости в непосредственном окружении. Если говорить про крупные спортивные объекты, которые становятся инфраструктурными доминантами, то их стоимость высока. Например, в RDD, где реализован Дворец спорта и образования Ирины Винер, около 2,4 млрд вложено в объекты культурной, спортивной и образовательной инфраструктуры».
По оценкам эксперта, в среднем ежегодные затраты на содержание объектов составляют от 7% до 15% от стоимости строительства. «Поэтому важно сразу определиться с финансовой моделью спортивного комплекса, на стадии проектирования сформировать качественное и актуальное для рынка назначение, формат присутствия в ЖК, определить партнеров для создания и управления этим видом инфраструктуры и, конечно, подобрать опытный преподавательско-тренерский состав, который обеспечит успех и востребованность», — рекомендует Владимир Щекин.
*Есть в распоряжении BFM.ru