Роскошь пустоты становится недоступной: девелоперы откажутся от лишнего в проектах, чтобы не потерять маржинальность
На чем экономить будем?
Первое, о чем сегодня задумываются девелоперы, — минимизация стоимости квадратного метра за счет оптимизации предлагаемых продуктов. Эта тенденция в первую очередь будет наблюдаться в массовом жилье. В частности, уже очевиден тренд на уменьшение площади квартир. Так, по данным директора по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александры Мамохиной, средняя площадь продаваемого жилья заметно снижается: по итогам I квартала 2022-го этот показатель составил 51 квадратный метр, что на 10% ниже, чем годом ранее. При этом, считает эксперт, девелоперы станут проектировать больше квартир с гибкими планировками и предусматривать возможность объединения смежных квартир, чтобы у клиентов была возможность приобрести большую площадь.
Исполнительный директор UNK project Владимир Рогожин считает, что изменение квартирографии может поменять — и не в лучшую сторону — комфорт проживания. «Вероятно, увеличится количество квартир-студий, «однушек» и «двушек», при этом площади самих квартир могут сократиться, — полагает он. — Это приведет к увеличению количества квартир на этаже, и, как следствие, вырастет нагрузка на инфраструктуру жилого комплекса (ЖК). Пересмотр планировочных решений может значительно сократить предложение нестандартных форматов — квартир с зимними садами или патио, пентхаусов, двухуровневых квартир».
Предпосылки к уменьшению средних площадей и снижению цены на квартиры за счет «избавления» от лишних «квадратов», не имеющих важных для потребителя функций, видит и директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов: «Так называемая «роскошь пустоты», когда дополнительные метры добавляют к функционалу простор, станет для всех действительно шиком, а для покупателя массового жилья — еще и неоправданным».
Новая жизнь ждет и «европланировки», предполагающие объединение зон кухни и гостиной, сокращение площади коридоров, уверен руководитель отдела по развитию продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG Павел Евсюков.
В свою очередь, директор департамента стратегического консалтинга RRG Айдар Галеев ожидает увеличения доли типовых проектов, индустриального домостроения, панельного и модульного строительства. К «излишествам» он относит и завышенные нормативные требования по машиноместам: создание подземных паркингов значительно удорожает строительство, при этом жильцы обычно не раскупают все лоты, в результате парковочные места зачастую продаются ниже себестоимости и существенно снижают экономическую эффективность проектов. Поэтому, считает Айдар Галеев, если власти поменяют нормы и серьезно смягчат их, это станет для девелоперов хорошим подспорьем.
«Паркинг и обеспеченность машиноместами — еще одна возможность для оптимизации, — вторит коллеге коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. — Если объект расположен недалеко от метро, то нормативы позволяют выбрать минимальную обеспеченность, что дает возможность проектирования одного уровня паркинга, а не двух. Мы уже сегодня видим снижение интереса к личным автомобилям в связи с качественным развитием общественного транспорта. Вероятно, сегодня лучше проектировать удобную площадку для каршеринга и зоны для такси».
В целом, по мнению эксперта, нужно оптимизировать те параметры, которые занимают существенную долю в структуре себестоимости, например, фасады (до 20% стоимости). Здесь, говорит Вера Стефан, возможны различные решения. Может быть скорректирована классификация стройматериалов, и то, что раньше использовалось в комфорт-классе, сейчас приобретет новые декоративные приемы и станет актуальным для сегментов повыше. Появятся и новые материалы из других стран (Турции, Ирана, Китая, Казахстана), и инновационные подходы, например, параметрическая архитектура.
Можно, по словам Веры Стефан, пересмотреть и параметры остекления: «В процессе диалога с нашими клиентами мы поняли, что лоджии и балконы нужны далеко не всем: некоторые предпочитают, чтобы от вида на реку их не отделяли лишние пространства и рамы. Зачастую покупатели не видят разницы между панорамными окнами в пол и просто большими окнами. При этом панорамные окна дороже и требуют размещения внутрипольных конвекторов, что тоже влияет на стоимость жилья».
При сжатии платежеспособного спроса и необходимости при значительном росте строительных издержек удерживать цены в рынке, для разных ценовых сегментов жилья будут применяться различные стратегии. «Учитывая то, что собственно строительная себестоимость, на которую застройщик теоретически может повлиять, занимает не более 50-60% в общей стоимости, сохранять качество и быть конкурентоспособными станет еще труднее, — отмечает Всеволод Глазунов. — Оптимизация будет возможна за счет удешевления стройматериалов, отказа от предчистовой отделки (или от любой отделки вообще), максимальной унификации всех технологических решений. К сожалению, такой «качественный минимализм» отбросит рынок в прошлое, нивелировав те продуктовые достижения, которых удалось добиться за последние пять лет».
«Под нож» в нынешних условиях попадут квартиры с отделкой. «Многие застройщики уже отказываются от таких опций, как мебель и встроенная кухня, — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. — К настоящему моменту стоимость отделки в среднем выросла на 30-50% в зависимости от уровня ЖК и комплектации квартир. В некоторых проектах девелоперам придется идти на упрощение в части отделки фасадов, входных групп и мест общего пользования (МОП)».
«Текущие события в экономике неизбежно сформируют на рынке «антитренд» на пару лет вперед, — добавляет эксперт по кризисному управлению в недвижимости Александр Курников. — Мы дали ему название «депремиализация». Это такой тип девелопмента, когда вы «обезжириваете» продукт, строите только то, что людям необходимо, исключая все избыточное». В это понятие специалист вкладывает упрощение идеологии (экология, осознанное потребление, well-стандарты и прочие великие миссии); отказ от громких иностранных имен и брендов в проектах; гиперфункциональные планировки; максимальный выход полезной площади этажа; микролоты для коммерции — 15-20 «квадратов» с возможностью объединения.
Председатель совета директоров «Сити 78» Руслан Гайсин считает, что рынок готов к такому повороту. «Наши партнеры-застройщики, которые строят многоквартирные дома на нашей земле, очень оперативно меняют свой финансовый план. Никто не хочет терять деньги, поэтому все стараются адаптироваться к условиям рынка и создать продукт, который будет максимально актуален в текущей ситуации, — поясняет эксперт. — Уже в следующем году мы увидим оптимизированное жилье из более доступных по цене стройматериалов и с новыми планировками, где каждый квадратный метр эффективно используется. Это позволит снизить себестоимость строительства и сдерживать рост цен на жилье для конечного покупателя».
Вместе с тем, руководитель отдела архитектуры и градостроительства Blank Architects Владимир Тихонов напоминает, что такая оптимизация должна быть разумной. В противном случае рынок рискует получить непроработанные и непривлекательные проекты, которые проиграют в конкурентной борьбе сегодня и не будут отвечать всем потребностям покупателей в будущем.
«Принимая во внимание необходимую оптимизацию, мы не можем полностью отказываться от индивидуальности жилых пространств, — объясняет архитектор. — Практика современных застройщиков в эконом-классе показывает, что даже в массовом сегменте можно спроектировать необычные лоты, которые будут востребованы. Например, квартиры на первых этажах можно превратить в жилье с собственным патио, а для квартир на последних этажах предусмотреть индивидуальный выход на террасу или эксплуатируемую кровлю. Келлеры (оборудованные утепленные кладовые — «СГ») на паркинге позволят сэкономить жилую площадь квартир. Если все грамотно продумать заранее, на этапе проектирования, то такие решения не скажутся критично на стоимости проекта».
С необходимостью разделять понятия удобства, комфорта и рационального использования помещений, и декора, дополнительных опций, согласна и руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина. Сюда она относит дорогостоящие дизайнерские решения, уникальное оборудование во дворе, дорогую подсветку придомовой территории и фасадов и т. д. От этих элементов, особенно если они приобретались за рубежом, по ее прогнозам, застройщики будут вынуждены отказаться. Но лишаться таких опций, как колясочные, кладовые, сквозные входные группы, закрытые дворы без машин совершенно нецелесообразно: они никак не влияют на экономику проекта. «Закрытый двор без машин можно сделать как в дорогом ЖК, так и в масс-маркете. Это не «мишура», а факторы удобства проживания и рационального использования территории. Я уверена, что мы не вернемся к тому, от чего так долго уходили: дворам, заставленным машинами, неудобным подъемникам у входов в подъезды, нерациональным планировкам квартир и т. д.», — настаивает она.
Не стоит экономить и на благоустройстве. Большинство опрошенных «Стройгазетой» игроков рынка подчеркивают, что количество зеленых насаждений и грамотно спланированная и организованная территория — это важный критерий выбора, который непосредственно влияет на качество жизни и уровень счастья будущих жильцов.
Премиальный подход
В высоких ценовых сегментах, считают эксперты, оптимизация за счет качества и «продуктовой начинки», конечно, возможна, но не всегда целесообразна. «Удешевление проектов в этой категории автоматически снижает ценность жилья и не оправдывает его высокую стоимость в глазах опытного покупателя. За счет одного только премиального местоположения тут уже не выехать», — полагает Всеволод Глазунов. Поэтому, продолжает он, не исключено, что девелоперы, имеющие такую возможность, будут придерживать выход премиальных проектов на рынок или реализовывать их с привлечением альтернативных источников финансирования со стартом продаж на более высоких стадиях готовности или даже на вторичном рынке.
Оптимизация — это вызов для девелоперов. Перед ними стоит задача использовать новые материалы, инструменты и технологии, которые позволят сохранить приемлемую цену лота без потери качества продукта.
«Качественный продукт всегда подразумевает пропорциональные затраты, — считает руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. — Я думаю, что произойдет перераспределение затрат в структуре себестоимости жилья. Элитное жилье будет трансформироваться в направлении минимализма, экологичности, ухода от декоративных, но не имеющих практической функции элементов. Вполне возможно, что новыми признаками роскоши станут обилие солнечного света в квартире и зелени во дворе, а также возможность дышать чистым воздухом и пить чистую воду. Обеспечить эти опции можно именно проектными и инженерными решениям ».
Елена Кабешева, коммерческий директор проекта Mantera Seaview Residence:
«Новая реальность заставит искать более оптимальные параметры по соотношению МОП, наполнению проекта. Возможно, это подтолкнет к развитию малоэтажного строительства. В последнее время и так растет его популярность, а сейчас, оптимизируя бизнес, многие девелоперы, вероятно, обратят внимание на данный сегмент. Это позволит существенно сократить затраты на инженерию, скоростные лифты и другие атрибуты высоток. А если грамотно вписать продукт в окружающую застройку, то можно сэкономить на инфраструктурных объектах»
Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD ARCHITECTS:
«Сегодня крайне непросто найти замену авторской дизайнерской мебели и предметам интерьера, лакокрасочным и отделочным материалам премиального и даже среднего ценового сегмента. Сейчас дефицит этих товаров ощущается особенно остро, что серьезно осложняет реализацию многих проектов. Впрочем, в данных товарных категориях стабилизировать ситуацию можно относительно оперативно, так как для их изготовления в России есть свои ресурсы, материалы, а также научная база. Необходимо усилить работу на направлении развития дизайна, культуры производства и повышения качества, но это уже куда более длительный процесс»
Александр Стариков, партнер архитектурного бюро SYNTAXIS:
«В ближайшее время строительная индустрия пройдет через серьезную оптимизацию. Но процесс импортозамещения и поиска альтернативных каналов поставок стройматериалов нельзя рассматривать в отрыве от корректировки самих принципов проектирования. Сначала мы меняем подход к девелопменту, а вслед за этим ищем соответствующие технологические решения»
Владимир Рогожин, исполнительный директор UNK Project:
«Практически в каждом договоре с заказчиком у нас есть бюджетные ограничения «не более», касающиеся центров основных затрат на строительство объекта, поэтому я не думаю, что возникающая потребность оптимизации будет для проектировщиков какой-то новой сверхзадачей. Ключевые компетенции наших специалистов позволяют качественно проработать вопросы оптимизации как на этапе концепции, так и непосредственно в процессе строительства, а идеальным результатом подобной работы станет сохранение целостности первоначальной авторской идеи и качественных характеристик создаваемого продукта на фоне снижения его себестоимости»
Юлия Зубарик, руководитель градостроительного бюро MASTERS PLAN:
«Что касается жилья «без лишней мишуры», то в недавние времена пандемии говорили, как архитектура должна измениться, что уклад жизни людей станет другим и они будут больше времени проводить дома. Однако по факту ничего не поменялось. Например, какую ПИК делал планировку квартир, такой она и осталась. Где отдельное помещение для компьютера или зум-комнаты, о которых так много говорилось?»