Похмелье не наступило
Дачи дорожают третий сезон подряд.
https://pixabay.com/ru/
Спрос на загородную недвижимость продемонстрировал характерный для начала сезона рост, следом за ним растут и цены. Обеспеченные покупатели ищут дома, готовые к заселению, а покупатели из нижнего ценового сегмента — участки без подряда. И тем и другим мешает дефицит предложения как на первичном, так и на вторичном рынке.
Сезон на загородном рынке стартовал, спрос оживился, говорят опрошенные Forbes участники рынка. В отличие от «городской» недвижимости загородный сегмент мало использует ипотеку, поэтому скачок ключевой и ипотечных ставок на нем особо не сказался. Большой проблемой стало подорожание стройматериалов и дефицит предложения во всех сегментах рынка.
В деревню, в глушь
По сравнению с мартом прошлого года дачи стали популярнее на 40%, свидетельствуют данные «Авито. Недвижимость». «В московском регионе мы отмечаем рост интереса к загородной недвижимости. Количество звонков с запросом купить в феврале 2022 года выше, чем в феврале 2021-го, на 30%», — говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
«В целом по России интерес к загородной недвижимости в этом году в апреле на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года», — добавляет руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков. «Так что вопрос «похмелья» рынка после ажиотажа в пандемию уже практически не стоит», — заключает заместитель генерального директора компании KASKAD Недвижимость Ольга Магилина.
Спрос тронулся
Спрос на загородную недвижимость сезонный. В этом году он начал расти еще в феврале, это вполне традиционное время, рассказали опрошенные Forbes эксперты. По сравнению с февралем 2022-го наблюдается сезонный рост спроса на 58%, пояснил представитель пресс-службы портала «Авито. Недвижимость».
По данным портала Циан, в марте потенциальный спрос, выраженный в кликах на номер телефона в объявлении и звонках, был на 10% выше, чем в феврале, и на 30% выше, чем в конце 2021 года.
Под ключ и без подряда
Участники рынка отмечают два наиболее востребованных формата загородной недвижимости. Клиенты с более-менее большими бюджетами, от комфорт-класса и до элитного жилья, ориентированы на покупку домов под ключ или в максимальной строительной готовности. Покупатели с небольшими бюджетами интересуются участками без подряда, то есть такими, где можно построить дом своими силами.
«Сейчас мы наблюдаем смещение спроса с домов площадью 100-150 кв. м, которые долго составляли ядро продаж в крупных городах, на дома площадью 70-90 кв. м, — говорит учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерий Лукинов. — Некоторые частные застройщики уже уловили этот тренд и начинают выводить их на рынок».
Наибольший интерес у покупателей вызывают дома в высокой стадии готовности по адекватным ценам, отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Наибольшим спросом пользуются дома площадью до 100 кв. м. За счет снижения площади происходит снижение затрат на покупку, отделку внутренних помещений и дальнейшее обслуживание», — поясняет руководитель проектов, направление «Недвижимость» ГК SRG Ирина Евдокимова.
Интерес к домам высокой степени готовности или готовых к заселению характерен и для элитного сегмента. «С конца февраля мы наблюдаем смещение интереса клиентов в сторону готовых домов под ключ, поскольку спрогнозировать сроки и стоимость строительства в текущем моменте крайне сложно из-за инфляции, дефицита материалов, мебели и техники», — объясняет ситуацию директор отдела продаж Villagio Estate Екатерина Крапивина.
«Сегодня люди готовы платить 30-50 млн [рублей] за дома, где нужно лишь расставить мебель или определиться с тоном обоев. Такие лоты уходят как горячие пирожки», — говорит руководитель агентства недвижимости kobaladze realty Ярослав Кобаладзе. «70% спроса приходится на лоты площадью до 120 кв. м, неизменные 5-7% предпочитают дома 200 квадратов и более», — комментирует директор департамента маркетинга KASKAD Family Екатерина Коган.
«Большие площади и метражи давно никого не привлекают, зато если до пандемии размер желаемого участка постоянно сокращался, то после пандемии снова в моду вернулись если не гигантские пространства, то все же достаточно большие площади участков. Так покупатель проголосовал за приоритет личного пространства», — уточняет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
В экономсегменте, наоборот, возродился спрос на участки без подряда, говорят участники рынка. Это касается разных регионов. «Поселки экономкласса максимально представлены на рынке Подмосковья (60 поселков эконом- и комфорткласса), они пользуются спросом как у небольших инвесторов, которые хотят сохранить 1,5-2 млн. рублей, так и у конечных потребителей, если в поселке уже есть электричество и газ», — говорит Лукинов.
«Весной 2022 года земельный участок без подряда — самый востребованный продукт в Ленобласти. Этот объект недвижимости представляет собой участок в коттеджном поселке с минимальным набором инфраструктуры для комфортной жизни: асфальтированными дорогами, электрическими сетями и газоснабжением, ограждением территории поселка по периметру», — рассказывает председатель совета директоров ХК «Сити 78» Руслан Гайсин.
«Спрос на участки без подряда заметно вырос: участками под ИЖС пользователи интересовались на 14% чаще, чем год назад, и на 22% чаще, чем в феврале. Интерес к землям под дачи вырос на 20% и 40% соответственно», — отмечает представитель «Авито. Недвижимость».
Если же говорить в целом по России, то основной спрос сфокусирован на дачи стоимостью до 2 млн рублей в радиусе 20 км от крупных городов, заключает Лукинов.
Предложение в дефиците
Дефицит предложения не первый год остается «болезнью» загородного рынка, он сохраняется и в 2022 году, констатируют опрошенные эксперты. Тем не менее предложение понемногу пополняется. По данным Циан, с начала 2022 года объем предложения в целом по России сократился на 13% (с 71 700 до 62 500 лотов), начиная с августа 2021 года объем предложения практически не менялся.
В московском регионе, по данным «Инком-Недвижимость», на «первичке» в экспозиции представлено 5358 лотов (минус 6% за год), из них 85% (плюс 5% за год) составляют просто участки. На коттеджи/участки с подрядом приходится 10% (плюс 2% за год), на квартиры в малоэтажных жилых домах – 3% (минус 5,4% за год), на таунхаусы и дуплексы – 2% (минус 1,6% за год).
Вторичный рынок в 20 раз больше. По словам Таганова, в экспозиции представлено 117 520 лотов (плюс 3,5% за год): из них участки – 35 000 штук (минус 10% за год), дачи — 68 000 штук (плюс 7,6% за год), коттеджи – 13 700 штук (плюс 23,7% за год).
«На сегодняшний день в Подмосковье 2040 коттеджных поселков: 1100 – экономкласс, 450 – комфорткласс, 340 — бизнес-класс и 150 – класс элит, — говорит Лукинов. — Но в стадии первичных продаж находятся только 86 поселков, или 4,2% от общего количества, что бесконечно мало».
«Сейчас в нашей базе в активных продажах насчитывается 2292 лотов по цене от 30 млн рублей, — подсчитал Колосницын из Penny Lane Realty. — Из них домов в бюджете от 60 млн рублей – 1597, от 100 млн рублей – 1050, от 250 млн рублей – 442. На первичный рынок приходится всего 15% предложений, все остальные — вторичный рынок. Если сравнивать с экспозицией времен стагнации (допандемийным периодом), то объем предложения сократился где-то на 1500 объектов».
«На рынке даже появилось такое явление, когда частный собственник «отрезает» от своего владения 10-15 соток и продает как отдельный участок по очень высокой цене», — делится наблюдением генеральный директор FOX Property, член Ассоциации AREA Юлия Белукова.
Все опрошенные участники рынка отмечают, что предложения не хватает для удовлетворения имеющегося спроса, на рынке дефицит. «На первичном рынке премиальной загородной недвижимости выставлены единичные лоты от застройщиков. Ожидаемо, что они будут распроданы в течение года и нас ждет беспрецедентный дефицит предложения», — сетует Крапивина из Villagio Estate.
«На всем первичном рынке наблюдается дефицит предложения. Новых лотов выходит слишком малое количество», — добавляет Таганов из «Инком-Недвижимость».
«Проблема рынка загородной недвижимости сейчас — это дефицит ликвидного предложения, — сетует Сауков из «Этажей». — Это характерно для многих крупных городов России. Высокий спрос последних лет в сегменте загородного недвижимости, выросшие цены на городские квартиры и основные строительные материалы привели к тому, что стоимость части объектов выросла на 35-50%».
Дорожает все
Росту цен на загородную недвижимость способствуют высокий спрос, дефицит предложения, а также подорожание стройматериалов и рабочей силы, говорят эксперты.
По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по России составляет в конце первого квартала 2022 года 10,7 млн рублей против 9,9 млн рублей в конце четвертого квартала 2021 года (+8,6%) и 8,7 млн рублей год назад (+22,7%).
По данным «Авито. Недвижимость», дачи подорожали на 3% за месяц и на 10% за год, до 1,65 млн рублей за объект; коттеджи — на те же 3% за месяц и 38% за год, до 6,9 млн рублей. Коттедж отличается от дачи тем, что он утеплен и приспособлен для круглогодичного проживания.
«Цены на участки за месяц не изменились, а за год ИЖС подорожал на 18%, дачные участки — на 9%. Таким образом, средняя стоимость сотки участка под ИЖС в Подмосковье в марте составляла 83 300 рублей, а под СНТ и ДНП — 60 000 рублей», — добавил представитель «Авито. Недвижимость».
На загородном рынке сильно сказалось подорожание стройматериалов. «Цены на строительство сильно выросли. Те дома, которые год назад можно было возвести за 50 000 рублей за квадрат, теперь обойдутся в 70 000−80 000 рублей за 1 кв. м», — сетует управляющий партнер Point Group Павел Трейвас.
«С конца 2020 года цены целого ряда строительных и отделочных материалов начали меняться уже очень резко, и этот процесс продолжался весь 2021 год. Это повлекло за собой и удорожание «стройки», — вспоминает Магилина из KASKAD Недвижимость. — Например, в течение 2021 года цена керамического блока выросла «всего лишь» на 45%, а стоимость пиломатериалов поднялась за это же время более, чем в два раза. С начала 2022 года мы видим уже постепенное снижение закупочных цен на пиломатериалы».
Никто из опрошенных экспертов не берется делать прогнозы на весь сезон 2022 года.
Мария Неретина