Жаркий петербургский девелопмент: реалии и перспективы строительного рынка

Участники конференции "Петербургский девелопмент 2.1", организованной "Деловым Петербургом", обсудили пути развития рынка недвижимости Петербурга. Участники традиционной строительной конференции обсудили актуальные тенденции рынка и поделились лучшими практиками работы. В их числе — финансовые инструменты, технологии строительства, взаимодействие с властью и многое другое. Открыла практическую сессию Елена Казакова, представившая отраслевые проекты "ДП" в области недвижимости — Estateline и DPRealty. Estateline собирает информацию о стройках в 33 регионах России и контактную информацию участников строительства, DPRealty специализируется на вопросах управления коммерческой недвижимостью. Estateline и DPRealty формируют собственные базы, доступ к которым участники конференции могут получить на специальных условиях. Мария Батталова, вице-президент по Северо-Западному региону ПАО "Абсолют Банк", рассказала о специфике проектного финансирования. "Проектное финансирование — один из лучших инструментов на рынке", — считает она. Однако получить его молодым компаниям, которые только вышли на рынок и не имеют опыта стройки, в отличие от коллег с опытом, не так и просто. Даже при хорошем финансовом состоянии. Строительство — рисковая отрасль, отмечает она, хотя такой продукт, как проектное финансирование, в Абсолют Банке есть. "Для себя мы видим развитие в ипотеке, это наиболее выгодно и интересно. Мы даём возможность потребителю приобрести квартиру с первоначальным взносом 0. Мы запустили такую кампанию с Setl City, за 7 лет работы количество дефолтов — ноль", — отметила Мария Батталова. Другой финансовый продукт, обсуждаемый сегодня на рынке, — лизинг недвижимости. О его преимуществах поведала Анна Голикова, директор филиальной сети ООО "Интерлизинг": возможность оформления договора лизинга без НДС для жилой недвижимости, низкий аванс (первоначальный взнос), экономия на страховке (платежи включены в график лизинговых платежей), индивидуальный график платежей (если бизнес носит сезонный характер) и возможность досрочного выкупа. "Важный нюанс — мы работаем только с объектами, которые введены в эксплуатацию. Оформить в лизинг недвижимость по договорам долевого участия невозможно. Наверное, поэтому этот инструмент может быть более интересен партнёрам, агентствам недвижимости, которые могут оформлять сделки от третьих лиц", — прокомментировала Анна Голикова. Павел Ермолович, руководитель направления страхования строительно-монтажных рисков АО "АльфаСтрахование", сообщил о ситуации на рынке страхования строительно-монтажных рисков. "Мы наблюдаем шторм, вызванный тем, что некоторые игроки страхового рынка, "родственно-связанные" с финансирующими строительные проекты банками, активно используют этот ресурс, пытаясь нарастить свою долю рынка, — поделился он. — По статистике "АльфаCтрахования", в первом полугодии семи наиболее активным на рынке девелопмента страховщикам было заявлено 617 страховых случаев, произошедших на строительных площадках (по итогам 2020 года — 1098). Это примерно 3% от количества застрахованных объектов. При этом распределение страховых событий по страховщикам неоднородно, в том числе из-за того, что зачастую договоры страхования остаются лишь "формальным" приложением в банковской сделке. Наша компания всегда комплексно оценивает потребности клиента и настраивает страховое покрытие под его нужды. Мы рекомендуем при заключении договора согласовывать его содержание с инженерно-техническими работниками, так как наиболее часто предъявляемые формальные, шаблонные требования страховщика к производству работ и мерам защиты объекта могут не соответствовать проекту строительства или даже быть неисполнимыми при его реализации. Подобная формализация одного из самых сложных видов страхования может привести к тому, что ожидаемая защита не будет обеспечена, а доверие к страховому инструменту подорвано". Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1", поделилась опытом внедрения BIM. "Самые большие профиты получаются, когда BIM работает комплексно. Мы пока работаем на стадии проектирования и готовимся к тому, чтобы реализовывать с использованием BIM-технологий три новых проекта на юге города. Минус один, огромный, — это дорого, тут достаточно высокая стоимость программного обеспечения и высокая стоимость обучения. Но мы понимаем, что это направление чрезвычайно перспективное", — отмечает она. Сергей Титаренко, исполнительный директор группы "Эталон" по региону Санкт-Петербург, раскрыл подробности об информационных системах "Эталона". Компания давно работает с несколькими модулями: системой комплексного контроля, передачи квартир дольщикам, техники безопасности на стройках, пожарной безопасности, инвесторского контроля и пр. "Сейчас начинает наполняться система общих данных, мы решили сделать свою систему и уже запустили её в опытную эксплуатацию. Думаю, все застройщики к этому придут", — считает Сергей Титаренко. Также "Эталон" работает над внедрением в пилотные проекты умных систем городов, кварталов, домов и квартир. Собственник и генеральный директор компании "Изотерм" Виктория Нестерова рекомендовала использовать в производстве более экологичные и эффективные материалы. Это позволяет снизить использование ресурсов в процессе эксплуатации и вред для окружающей среды. Существенный вклад в повышение энергоэффективности объектов и экономию невозобновляемых ресурсов вносят системы типа умный дом. "Конечно, можно заниматься экологией, возобновляемыми ресурсами, но неплохо было бы для начала выполнить решение съезда Советов 1920 года и завершить программу по электрификации всей страны, внедрить газификацию всей страны. Если мы отъедем от Петербурга на 30 км, то у нас нет ни газа, ни электричества, а мы ставим перед собой глобальные задачи по переходу на возобновляемую энергию", — отметила Виктория Нестерова. Александр Свинолобов, директор по развитию Bonava, остановился на концепции устойчивого развития. По его словам, этот термин "объединяет экологический, социальный и экономический аспекты и позволяет говорить о зелёном строительстве в формате энергоэффективности", подчёркивая долгосрочную выгоду для потребителя. Компания работает над сокращением своего углеродного следа и анализирует производство углекислого газа в течение всего жизненного цикла дома. Расчёт ведётся даже на стадии приобретения участков под новые проекты. "Один из наиболее острых вопросов сегодня — как люди эксплуатируют здания", — подчеркнул Александр. Он также отметил, что в нормативных подходах к устойчивому развитию необходимо прийти к единой методологии. Инна Эстрина, директор департамента маркетинга и b2c-продаж Первой мебельной фабрики, заявила о растущем тренде по продаже меблированных квартир. "За последние 2 года мы видим взрывной рост. Рынок уверенно растёт, обращения застройщиков по комплексной меблировке увеличиваются с каждым месяцем. Интерес к меблировке проявляют не только объекты экономкласса, пошли запросы по бизнесу и комфорту. Плюс меблировкой заинтересовалось государство. В 2020 году Минстрой назвал критерии стандартного жилья, куда попала тумба под мойку и плита на кухню, а в начале октября вице-премьер Валерия Абрамченко выступила с инициативой изменить критерии стандартного жилья и включить мебель для кухни, для ванной комнаты и шкафы в прихожей. "Против этой инициативы — цена, но при всех подсчётах стоимость квартиры увеличивается не более чем на 5%, но при этом новосёл может сэкономить до 40% затрат на меблировку и отделку", — говорит Инна Эстрина. О развитии рынка апартаментов Петербурга говорил Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service: "Количество выводимых проектов по апартаментам снижается, сервисные комплексы превалируют". Покупатели при выборе объектов сейчас больше ориентируются на локацию, управляющую компанию, ставят в приоритет не возможность получить максимальную прибыль, а надёжность вложений, отмечает он. По словам Константина Сторожева, в сегменте апартаментов всё больше сделок совершается профессиональными инвесторами, которые хорошо разбираются не только в рынке в целом, но и в конкретных объектах. О проекте редевелопмента промышленной территории в Горской рассказал Виктор Герман, заместитель руководителя по инвестиционным проектам компании "Мегалайн". На участке 150 га, который раньше использовался как одна из стройплощадок при возведении дамбы, запланирован комплексный проект с IT-кластером, объектами формата light industrial и туристическим комплексом. Соглашение о реализации этого проекта "Мегалайн" подписал на последнем ПМЭФ, недавно компания обратилась в Смольный с предложением самостоятельно расчистить участок под свой проект. Завершить его полностью планируется к 2030 году, говорит Виктор Герман. Опытом взаимодействия с Росреестром поделилась Мария Наседкина, основатель Частного агентства регистрации, кадастра и картографии, отдельно затронув тему прекращения права собственности на участок застройщика после завершения строительства. Чем быстрее это будет сделано, тем меньше налогов заплатит компания, однако процесс нередко затягивается. Как пояснила Мария Наседкина, основные условия для прекращения — формирование и постановка участка на кадастровый учёт, государственная регистрация права собственности на все помещения в здании и прекращение ипотеки земельного участка. В финале Руслан Гайсин, основатель холдинговой компании "Сити 78", поделился своим представлением о перспективах девелопмента в Ленинградской области. "От лица всех землевладельцев Ленинградской области хочется поблагодарить за работу руководство правительства Санкт-Петербурга, как существующего, так и предыдущего губернатора. Потому что остановка всех девелоперских процессов, утверждение всей градостроительной документации (в городе. — Ред.) неизбежно ведёт всех девелоперов к нам, на наши земли, мы развиваемся, получаем хороший доход, — выступил он. — В городе сейчас невозможно ни за какие деньги протащить проект, ко второму сроку (Александра Беглова. — Ред.) наладится работа, и опять произойдёт отток застройщиков из Ленинградской области". Также он отметил, что развитию рынка недвижимости 47-го региона очень помогла пандемия: "Люди едут за город, прошлый год спровоцировал всплеск новых проектов в сфере загородной недвижимости".