«Это бедлам какой-то!»: почему челнинские строители зажимают квартиры?
Тренды рынка жилья автограда — столицы высоток и «шуваловок», где инвесторы ждут взрыва цен
Инвесторы правят бал на рынке недвижимости автограда: по оценкам риелторов, цены на челнинские новостройки стали весьма кусачими. Да и средние 70 тыс. рублей за «квадрат» не предел! Как выяснил «БИЗНЕС Online», ряд застройщиков на фоне подорожания стройматериалов решил придержать продажи, чем еще больше подстегивает дефицит. О том, как дорожает челнинский «квадрат» и как бедность покупателей влияет на архитектуру и планировки, — в нашем материале.
«Кто успел распродать квартиры до роста цен на стройматериалы — проиграл»
Третья волна подорожания стройматериалов накрывает рынок жилья. На недавней конференции компании Knight Frank ее участники констатировали, что поползли вверх цены на бетон и кровельные материалы, а также асфальт. Напомним, что ранее взлетели цены на сталь, кирпич, древесину, окна, кабельную продукцию и отделочные материалы.
Резкое подорожание строительных материалов стало главным негативным событием на рынке недвижимости России в этом году. Некоторые позиции выросли в цене в несколько раз. По словам экспертов «БИЗНЕС Online», подобного роста не было даже во время обвала курса рубля. За полгода строительная гиперинфляция привела к резкому росту себестоимости «человейников»: затраты на «квадрат» в многоквартирных домах выросли примерно на треть.
«Честно говоря, на рынке происходит какой-то бедлам. Повышение цен во многих сегментах происходит необоснованно. Доходило до того, что мы получали коммерческие предложения, где цены действовали не более трех дней, — рассказал „БИЗНЕС Online“ коммерческий директор компании „Домкор“ Юрий Мочалин. — Нет никакой стабильности с точки зрения поставок и снабжения. Естественно, все это в конечном итоге влияет на себестоимость строительства». Вместе с тем «Домкор» как крупная компания выстраивает трехлетний цикл строительства, а обладая мощной базой, способна смягчать ценовые колебания. И, естественно, компенсировать затраты за счет роста цен.
И все же, если в Казани за счет весьма приличной разницы между себестоимостью и рыночной ценой квартир девелоперы чувствуют себя относительно комфортно, в городах поменьше строители испытывают проблемы. И особенно — если они угодили в ножницы между ростом себестоимости и ловушкой эскроу. Деньги от дольщиков через эскроу-счета получены еще на этапе котлована, а себестоимость резко выросла за время возведения многоквартирного дома. В итоге маржа застройщиков стремительно скукоживается.
С ним солидаризируются и другие участники рынка. «Кто успел распродать квартиры до роста цен на стройматериалы — проиграл», — говорит генеральный директор компании «СтройТраст» Раиль Минегалиев. Благодаря льготной ипотеке спрос резко вырос, и девелоперы побили все рекорды по выручке. Но, по его мнению, заложниками этой ситуации оказались не только девелоперы, но и их подрядчики. «Стоимость строительства растет, а у нас многие контракты подписаны в допандемийное время, в 2019 году», — говорит Минегалиев. И менять контрактную цену девелоперы не стремятся, хотя сами они снимают сливки за счет подорожавших квартир. «Поэтому любые изменения на рынке, прежде всего, бьют по карману подрядчиков и покупателей», — резюмирует собеседник «БИЗНЕС Online». Конечно, когда у девелопера свои подрядчики, это одна песня. Но обособленных генподрядных компаний почти не осталось, считает Минегалиев. «Мы последние из могикан», — смеется он, и планирует реализацию самостоятельных девелоперовских проектов.
Добавим, что к росту цен на стройматериалы добавляется проблема дефицита работников на стройплощадках. зарплаты тоже выросли: даже подсобники, год назад готовые трудиться за тысячу рублей в день, теперь просят две. Та же картина — по каменщикам, бетонщикам, арматурщикам и прочим строителям.
С января по сентябрь 2021 года жилье в Челнах подорожало на 9%
Рост себестоимости девелоперы всегда стремятся отыграть заранее, так что квартиры дорожают опережающими темпами — если это позволяет рынок. По данным портала Domofond.Ru, в ноябре 2018-го средняя новостройка в Набережных Челнах стоила 50,7 тыс. рублей за квадратный метр. Через год жилье подорожало на 12% — до 56 тысяч. С января по сентябрь 2021 года рост уже 9%: было 64, стало 70 тыс. рублей за «квадрат».
Между тем себестоимость строительно-монтажных работ, по оценкам экспертов, за то же время выросла с 40 тыс. до 55 тыс. рублей за «квадрат». Кроме того, в себестоимости надо добавить затраты на обслуживание кредитов, маркетинг, разработку проектов и т. д. Поэтому участники рынка прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость.
В ожидании этого застройщики меняют стратегию продаж. Если год назад эффективной была стратегия продать по максимуму на стадии котлована — и затем строить на деньги банка по минимальной ставке, то теперь все наоборот. Часть девелоперов строят, но продажи не открывает.
По данным портала «Наш дом.РФ», в Набережных Челнах в ходу обе стратегии. 8 из 14 местных застройщиков решили обойтись без запасов квартир, выставив на продажу все активы. В то же время ряд компаний — «Профит», «Евростиль», «Авангард-Ч» и «Челны Град» — решили придержать половину или даже большую часть квартир. Они просто не продают их. Хотя в этом случае проектное финансирование обходится им значительно дороже, после открытия продаж они будут четко понимать экономику проекта и спишут издержки на конечного покупателя.
«Если у крупных игроков рынка есть свои запасы, то в большинстве своем сейчас все строят на банковские деньги, которые находятся на счетах эскроу. Поэтому удорожание строительства — довольно серьезная проблема. Не всегда можно точно определить бюджет проекта», — объясняет эту стратегию Михаил Казаченко.
Собеседники «БИЗНЕС Online» из числа риэлторов отмечают, что девелоперы надеются на предстоящий рост цен к концу года. «„Профит“ и „Домкор“ придерживают квартиры. Несмотря на то, что дом рядом с ТЦ „Торговый квартал“ уже готов, продажи обещают начать только в декабре. По прогнозам их аналитиков, к этому моменту цена поднимется еще выше», — говорит один из наших собеседников.
В тройке лидеров по объемам строительства — «Профит», «Домкор» и «Евростиль»
Стоит ли ждать расширения предложения? В Набережных Челнах возводится примерно четверть всего многоквартирного жилья Татарстана. По данным «Наш.Дом.РФ», на сентябрь 2021 года строится 418 тыс. кв. м — это без малого полсотни домов на 9 тыс. квартир. Из них 372 тыс. кв. м., или 8 тыс. квартир, по новым правилам проектного финансирования. По данным Единого ресурса застройщиков, в автограде работают 14 застройщиков, которые предлагают на выбор 26 жилых комплексов.
В 2021 году сдадут 15 жилых комплексов — это 32 многоквартирных дома на 2 907 квартир. Часть их уже достроены, так что до конца этого года застройщики обещают сдать 9 жилых комплексов. Исходя из данных «Наш Дом.РФ», топ-5 крупнейших девелоперов Челнов консолидируют почти 70% всего объема строящихся квартир автограда.
Лидер по объемам застройки — ГК «Профит». У компании Марселя Мингалимова — 10 строящихся домов на 90 тыс. кв. м. За ним идет Домкор Мунира Гайнулова с 14 строящимися домами на 89 тыс. кв. м. Тройку лидеров замыкает ГК Евростиль Ильнара Гайсина — 9 строящихся домов на 60 тыс. кв. м. жилья.
На четвертом месте расположились две компании — у них по 42 тыс. кв. метров. Ижевский «Талан» Константина Макарова возводит четыре многоквартирных дома. Средняя цена за «квадрат» у удмуртского девелопера составляет 77,8 тыс. рублей. Он же выставил самую высокую цену: 80 тыс. рублей за кв. м. в ЖК «Сердце города» и «Притяжение». Компанию ему на четвертой позиции составил АНГ-Холдинг Александра Горшкова — у него два дома на 42 тыс. кв. м, а ЖК «Междуречье» стал самым большим строящимся жилым комплексом в Челнах. Замыкает пятерку Михаил Золотухин и его ЖСК «Комфортное жилье» — два дома на 18 тыс. кв. м.
В данных «Наш.Дом.РФ» и ЕРЗ нет известного в Челнах турецкого застройщика — «Санрайс Капитал». С 2016 года он на свои средства строит амбициозный проект, как его называют в компании, «целый город». Уже запущен и одноименный торговый центр Sunrise City. В самом ЖК сданы два дома — заселяются блоки 4,5,6,7. Как сообщили нашему корреспонденту в отделе продаж компании, заселенность 95%. «Осталось 35 квартир в наличии. Если брать нашу новостройку — 11 блок, в III квартале 2022 года ориентировочно начнутся продажи. Блоки 9 и 10 еще не достроены, пока по ним информацию предоставить не готовы». Компания продает квартиры после того, как дом будет сдан в эксплуатацию — то есть никакого эскроу или долевых продаж, только готовое жилье.
Челны — город маленьких квартир и высотная столица Татарстана
Согласно аналитическим данным ЕРЗ, большую часть жилья в РТ строят высотой 18-24 этажа — это 47% от всей площади строящихся многоквартирных домов. При этом рейтинг самых высоких новостроек возглавляют как раз Челны По данным портала Domofond, автоград даже вошел в топ-25 городов России с наиболее высотными новостройками — на второе место с конца. Средняя высота новых домов здесь составила 17 этажей, тогда как в среднем по России — 16 этажей.
Сегодня самыми высокими строящимися домами в Татарстане являются 27-этажные многоквартирные дома в ЖК «Дом по пр-кту Сююмбике, 34» в Челнах от ГК Евростиль и ЖК «Яратам» от «СМУ-88» в Казани.
Высотки активно возводятся по большей части в центре автограда: «Активное строительство многоэтажных домов связано с тем, что на данный момент у нас осваиваются центральные точки города, где стоимость земельного участка достаточно высока, — объясняет Юрий Мочалин. — Соответственно застройщики за счет этажности пытаются снизить свои затраты по стоимости земли».
При этом нельзя сказать, что жители автограда стали чаще смотреть в сторону высоток, считают в «Домкоре»: «Там, где высотность логически обусловлена, покупатель согласен с тем, что это нормальный процесс. А где это ничем не подтверждается, продажи идут за счет ценового демпинга», — поясняют в компании.
Вместе с модой на многоэтажки застройщики стараются привить челнинцам любовь к подземным и многоуровневым паркингам. Стремление, понятно, возникло не само по себе, а в связи с требованиями исполкома. Согласно нормативам, на каждые 75 «квадратов» жилья застройщики обязаны предоставить парковочное место. Парковки, впрочем, раскупают крайне неохотно. «Спрос на подземные и многоуровневые парковки в городе остается слабым. Люди у нас к ним еще не привыкли: им удобнее ставить машину возле окошка, чтобы было недалеко идти. Эту проблему можно решать только жестким администрированием», — говорит один из наших экспертов.
Еще один отличительный признак автограда — относительно небольшие по площади квартиры. Знаменитые «шуваловки» — дешевле стандартных однушек и их проще купить. Согласно данным ЕРЗ, из 10 наименее метражных жилых комплексов РТ 6 строятся в Челнах. Лидер этого рейтинга — «новокуюкинские квартирки» под Казанью, средняя площадь которых менее 30 кв. метров. В челнинских ЖК «Побережье», «Центральный», «Современный», в доме «64-й комплекс» и на «Проспекте Московский 59-25» средние площади колеблются от 37 до 41 кв. метров. Конечно, есть в автограде и крупный формат! Но все же из десятка наиболее крупнометражных комплексов восемь приходится на Казань и лишь один — на Набережные Челны: это ЖК «Клевер» от «Домкора», где средняя площадь квартиры почти 87 кв. метров.