Кто заплатит за разрушение ДК портовиков в Николаеве?

Недавно «Новости-N» показали, в каком состоянии сейчас находится бывший ДК портовиков — здание по ул. Заводской, 11. Длительное время здесь располагался административный суд Николаевской области. После того, как он переехал в другое помещение, здание ДК оказалось фактически бесхозным.

Сегодня оно представляет из себя удручающее зрелище. С крыши полностью снята металлическая кровля, в результате чего во многих местах из-за дождей провис потолок. Внутри помещений «с мясом» выдрали все, что представляет собой хоть какую-то ценность: электропроводку, облицовочную плитку, пластик и т. д. В здании выбиты все двери и окна.

Следует уточнить, что речь идет не просто о здании, которое стоит посреди города и разваливается на глазах (таких объектов в Николаеве можно отыскать десятки), а об объекте ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ. По сути, разворовывается и уничтожается то, что принадлежит государству и за содержание чего это государство с нас, граждан, взымает налоги.

О том, что же привело к таким жутким последствиям, кто виноват и какую ответственность он понесет, «Новости-N» беседуют с заместителем начальника Регионального отделения Фонда государственного имущества Украины по Николаевской и Одесской областям, начальником Управления обеспечения реализации полномочий в Николаевской области Олегом Соколом.

«Весь год пытались признать договор аренды недействительным»

- Олег Васильевич, недавно наши корреспонденты побывали в ДК портовиков, расположенном на ул. Заводской, 11, и зафиксировали то состояние, в котором он сейчас находится. Учитывая, что это объект госсобственности, появились вопросы в первую очередь к Вашему ведомству: как же так, почему не уследили? Что вы можете сказать по этому поводу?

- Во-первых, есть такое типичное заблуждение о том, что Фонд госимущества управляет всем государственным имуществом Украины. Это далеко не так. На сегодняшний день в Украине 96 органов управления, и каждый управляет своим государственным имуществом. Фонд госимущества получает объекты в свое управление только после принятия решения о приватизации этих объектов как единых имущественных комплексов. Остальные объекты не переходят в управление Фонда и тем более не ставятся на баланс Фонда. Эти объекты остаются за своим балансодержателем. Все вопросы, связанные с принятием решений относительно этих объектов согласовываются с балансодержателями и органами управления.

- Кто на сегодняшний день юридически является собственником ДК портовиков?

- Собственником этого объекта является государство. Но балансодержателем — окружной административный суд, а органом управления — Судебная администрация Украины. Все действия, связанные с передачей в аренду и проведением работ по приватизации этого объекта, согласовывались как раз с его балансодержателем и органом управления. Фонд госимущества в данном случае выполняет лишь одну функцию — заключение договоров аренды и договоров купли-продажи, если объект внесен в перечень объектов, подлежащих приватизации, и проводит соответствующие аукционы. Нельзя говорить, что если объект передан в аренду Фондом госимущества, то уже Фонд госимущества является единым органом, который осуществляет контроль, управление и остальные функции надзора, связанные с этим объектом. В соответствии со статьей 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», контроль за выполнением условий договоров аренды движимого и недвижимого имущества возлагается на арендодателей, а контроль за использованием движимого и недвижимого имущества возлагается на балансодержателей.

- Кто же тогда несет полномочия по управлению этим объектом?

- Есть арендатор, которые осуществляет там свою деятельность. А, может быть, и не осуществляет — действие договора аренды, пока он не расторгнут, это никак не обнуляет. И арендная плата, как вы знаете, не зависит от результата хозяйственной деятельности.

- Когда и с кем был заключен договор аренды?

- Заключен он был в 2017 году с ООО «Бизнес Интеграл». Объект был передан ему по акту-приема передачи в арендное пользование, на условиях, определенных договором аренды. Поэтому вопросы, связанные с состоянием имущества в период пребывания объекта в аренде возлагается, в первую очередь, на арендатора, который осуществляет эксплуатацию и обязан в том числе обеспечивать соблюдение мер по сохранности объекта — предотвращать повреждение, порчу, содержать имущество в порядке, предусмотренном санитарными нормами. Так дословно указано в п. 5.4 Договора аренды.

- Но, как видим, арендатор эти условия не выполняет.

- Именно поэтому с арендатором мы находимся сейчас в стадии судебных споров. Мы пытаемся разорвать с ним договор аренды, который был заключен до 2033 года (то есть на 15 лет). Кроме того, в июле 2018 года образовалась задолженность по арендной плате. Первое судебное решение было принято в сентябре 2020 года и передано на исполнение Ирпенского городского отдела исполнительной службы, псокольку юридический адрес «Бизнес Интеграл» находится в городе Ирпень. Региональное управление Фонда госимущества направило письмо в ООО «Бизнес Интеграл» относительно прекращения договора аренды, но мы не получили подтверждение, что он получил это письмо. А это имеет решающее значение при рассмотрении подобных дел. Поэтому 20 декабря 2021 года мы подали исковое заявление, подписанное начальником регионального управления, о расторжении договора аренды и взыскании 1 млн гривен долга по арендной плате в Государственный бюджет, плюс штрафные санкции и пени.

- За это время ООО, о котором вы говорите, как-то дало о себе знать?

- Следует отметить, что «Бизнес Интеграл» никуда не исчезал и тоже пытался судиться. Весь 2020 год он пытался признать договор аренды недействительным и вернуть из Государственного бюджета суммы уплаченной арендной платы. Эти иски рассматривались Хозяйственным судом Николаевской области, но в конце концов они были оставлены без рассмотрения, потому что такое требование не нашло своего подтверждения.

- А они как-то объясняли, почему хотят разорвать договор аренды?

- Причину они объясняли тем, что в 2017 году они привлекли общество «Укрэнергоресурс ЛТД», ими было осуществлено техническое обследование и оценка технического состояния нежилого строения по Заводской, 11. И по выводам этого эксперта техническое состояние объекта было определено как аварийное, дальнейшая эксплуатация строения невозможна. Так дословно было записано в этом выводе. И на первых аукционах, которые мы объявляли по продаже этого объекта, мы указывали именно такое состояние этого объекта.

- А с какой целью они вообще брали этот объект в аренду? Как они собирались его использовать?

- Они принимали объект в аренду с целью проведения значительных улучшений, и принимали его для «проведения выставок без права продажи товаров». Зал там большой, площади пользовали использовать его как выставочный зал.

- То есть, принимая объект в аренду, они признавали, что объект нуждается в улучшении?

- Да! А когда увидели, что там есть аварийное состояние, они пытались сначала прекратить договор, признать его недействительным и вернуть уплаченную арендную плату. Но такого действующим законодательством вообще не предусмотрено, так как арендные отношения повернуть назад нельзя. Можно было бы прекратить договор и сдать объект обратно. Но на расторжение договора на таких условиях, которые предлагало им региональное управление, они тоже не согласились. Поэтому мы вышли на решение этого вопроса в судебном порядке.

«Сначала взвинчивают цену, потом отказываются от покупки»

- Насколько нам известно, этот объект вы пытались продать. Чем это в итоге закончилось?

- В мае 2019 года объект был включен в перечень объектов, подлежащих приватизации, и в сентябре того же был объявлен первый аукцион. На первом аукционе было 15 участников, цена выросла до 8,5 млн и ни один из участников не подписал договор. Второй аукцион проходил 8 ноября, в нем участвовало 11 лиц, включая тот же «Бизнес Интеграл», который стал победителем с ценой в 7 млн гривен, но он тоже оказался подписать договор купли-продажи. Третий аукцион был уже 31 марта 2020 года, в нем было 22 участника. И на том аукционе выкрутили цену аж до 28 млн 750 тыс. гривен. Все понимали, что эта цена неприемлема, никто даже не пытался подписать договор с этой ценой. Даже протокол не подписали.

- А как же она тогда выросла до такой степени?

- Вы же понимаете, что есть такое требование в законодательстве. Для чего переводилась вся приватизация на электронный аукцион? Для того, чтобы органы государственной власти, должностные лица не имели влияния на участников аукциона. То есть, чтобы не было недопуска к аукциону, давления на участников аукциона и т. д. Поэтому со всей Украины подаются заявления на участие в акционе. Стартовая цена этого объекта была небольшая — всего 25 тысяч.

- А разве не 51 тысяча?

- Такая цена была на первом аукционе. Потом ее снизили на 50%. На момент начала аукциона заходят все, кто пожелает, все имеют возможность видеть только количество участников. И только после того, как уже определен победитель конкурса, появляется информация о том, кто это — название юридического лица или имя физического, которое приняло участие в этом аукционе. То есть, орган приватизации видит участников аукциона уже по факту свершившегося аукциона. И влиять на то, кого пускать, а кого не пускать, и кто с какой целью заходит на этот аукцион, мы тоже не можем. Мы даже не имеем такой возможности.

- Но если цена растет, значит, эту цену кто-то предлагает. И раз он предлагает, значит он готов за этот объект столько заплатить. Зачем же тогда предлагать цену за объект, которая в итоге побеждает, но после этого отказываться от объекта?

- Понимаете, для того, чтобы аукцион не состоялся, часто прибегают именно к такой схеме. И я вам скажу, что это не исключительный случай. Объектов, по которым проходят аукционы, на которых сначала взвинчивают, а потом отказываются от покупки, очень много. В прошлом году таким же образом несколько раз срывали торги по продаже объектов в Херсонской области. Это становится распространенная такая практика для наших недобросовестных участников аукциона с целью решить какие-то свои вопросы. Например, так могут влиять бывшие арендаторы, чтобы объект оставался у них в пользовании, и аукцион по продаже объекта оставался несостоявшимся.

- Но в данном же случае арендатор, наоборот, хотел избавиться от этого объекта. Какой смысл тогда ему завышать на него цену, чтобы объект оставался за ним?

- Ну, такие вот парадоксы. С одной стороны, хочет избавиться и говорит, что объект ему не нужен. А с другой стороны, выигрывает аукцион, но не подписывает договор. Причем на вторых торгах он выиграл его с ценой 8,5 млн, и фактически имел бы право и основания заключить договор купли-продажи, закрыть договор аренды и стать собственником этого объекта. Думаю, у него есть какие-то другие мотивы, которые нам на сегодняшний день неизвестны.

- Какова же стоимость ДК портовиков на сегодняшний момент?

- Могу сказать, что цена 28 млн, которую вы обозначили в своей публикации как стоимость этого объекта, не отвечает действительности. Проведено четыре аукциона, и средняя цена, которую готовы были отдать за этот объект — это 6-7 млн гривен, не более. Так что 28 млн гривен — это явно не та цена, за которую кто-либо действительно готов был бы приобрести этот объект. В августе 2020 года, кстати, финансовая компания «Финмарк» подписала с нами договор купли-продажи по стоимости 6,1 млн гривен. Но даже эта сумма не была оплачена, новым собственником покупатель не стал, объект ему передан не был. И на сегодняшний день есть решение Хозяйственного суда Николаевской области, которое вступило в силу 28 декабря 2021 года, по которому договор купли-продажи с этой компанией был разорван и компания «Финмарк» обязана выплатить неустойку в размере 360 тыс. гривен.

- А как это вообще сочетается — объект находится в аренде у одного предприятия, и этот же объект выставляется на акцион по продаже? Насколько это законно?

- Простой пример из жизни: вы купили квартиру, пустили туда арендатора. Он там живет, пользуется этой квартирой. Потом вы пришли и сказали: «Я буду продавать квартиру. Планов купить ее у вас нет?». «Нет». «Тогда я продаю ее другому человеку». И тот человек, который ее покупает, он знает, что в этой квартире находится арендатор, и будет находиться в соответствии с заключенным договором от такой-то даты.

- То есть, арендатор остается тот же, но меняется собственник. Права арендодателя переходят другому лицу.

- Совершенно верно! У нас в прошлом году были такие договора, по которым продавался объект, в котором находится арендатор. Когда покупатель внес полную сумму стоимости этого объекта и вступил в права собственника объекта, мы подписали изменения к договору аренды, в соответствии с которыми Фонд госимущества передал полномочия арендодателя новому собственнику этого объекта. То есть, права арендатора защищены, из объекта его никто не выгонял, а арендодатель поменялся, и договор продолжил свое действие, но уже с новым арендодателем, в срок, установленный договором. Поэтому наличие договора аренды по тому или иному объекту не является препятствием для проведения работ по его приватизации.

- Получается, что если бы ДК портовиков вам продать удалось, претензии к арендатору предъявлял бы уже новый собственник.

- И здесь вы абсолютно правы. Приватизация этого объекта должна была закрыть для нас вопрос расторжения договора аренды — новой стороной в этих взаимоотношениях был бы уже новый владелец объекта. Нам осталось бы только взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, поскольку она образовалась именно в тот момент, когда объект находился в госсобственности.

Ответственность понесет арендатор

- Основанием для расторжения договора аренды для вас была только неуплата арендной платы? Или же вы уже знали, что что-то не так с самим объектом, и хотели расторгнуть с арендатором договор еще и по этой причине?

- Нет, причина была не только в этом. Дело в том, что письмом от 26 апреля 2021 года «Бизнес Интеграл» в одностороннем порядке уведомил нас, что он снимает охрану с объекта. Именно после этого мы направили на юридический адрес арендатора письмо с предложением о расторжении договора аренды. И 19 мая того же года был подписан акт и совместным приказом Николаевского окружного административного суда и Регионального отделения Фонда госимущества создана комиссия для проведения осмотра объекта и определения технического состояния. Уже на тот момент было установлено, что на объекте срезаны все металлические конструкции, электропроводка, помещение находится в заброшенном состоянии, из него вынесено все оборудование. Балансодержатель обратился в правоохранительные органы для принятия мер по поиску лиц, виновных в разворовывании объекта. Думаю, что он таки обратился, и вопрос находится на рассмотрении в правоохранительных органах.

- Кто в соответствии с действующим законодательством должен понести ответственность за нанесение государству ущерба в особо крупным размерах?

- Однозначно — арендатор. Будут приниматься меры по расторжению договора аренды. По возвращении объекта из арендного пользования будет составлен акт, которым будет зафиксирован фактический ущерб, причиненный государству за период аренды, оценен и новым иском выставлена арендатору как дополнительное требование.

- Можно ли сейчас сказать, о какой именно сумме может идти речь?

- Сумма ущерба будет рассчитываться в зависимости от стоимости, с которой объект был передан, и стоимости, с которой мы его получили. Отдельно будет рассчитана сумма убытков. Будет отдельный вывод независимого эксперта.

- А за сами действия, которые повлекли за собой разорение, уничтожение государственной, предусмотрена какая-то ответственность? Помимо уплаты ущерба.

- Это вопрос уже не к нам. Мы не следственный орган, не сторона обвинения и не суд. У нас есть четкое понимание, что есть договорные отношения с юридическим лицом, которое за период своего пользования причинило вред объекту. Размер этого вреда для возвращения государству нужно будет определить и выставить для компенсации той стороной, которая причинила эти убытки.