В каких городах Украины выгоднее покупать недвижимость

В каких городах жилая недвижимость приносит максимальный арендный доход, и где быстрее всего растут цены. Мы рассчитали оба показателя
У абсолютного большинства украинцев очень мало доступных инструментов для инвестирования: банковский депозит (или ОВГЗ) и квадратные метры. С первым все более-менее ясно: ставка по депозиту минус налог на доходы физлиц (ОВГЗ без налога). С доходностью инвестиций в квадратные метры все далеко не так очевидно: адекватна ли цена, за сколько можно будет сдать квартиру в аренду, как быстро окупятся инвестиции, что будет с ценами на жилье. Мы решили ответить на все эти вопросы и сделать первый рейтинг инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в крупнейших городах Украины.

Проще говоря, мы знаем ответ, в каких городах Украины выгоднее покупать недвижимость как инвестицию.

Что и как мы считали
В основу рейтинга легли статистические данные сервисов Domik.ua, Dom.ria и OLX Недвижимость. Исследование проводилось по однокомнатным квартирам комфорт-класса. Для простоты оценки взяли минимальный метраж — 35 квадратных метров.

При составлении рейтинга руководствовались двумя критериями. Первый — окупаемость инвестиций за счет сдачи квартиры в аренду. Окупаемость жилья (количество лет) рассчитывалась как отношение средней цены однокомнатной квартиры в новострое к средней годовой арендной ставке в декабре 2020 года (средняя арендная ставка х 12 месяцев).

Как мы считали? Для оценки средней цены однокомнатной квартиры использовали данные калькулятора цен Dom.ria — цены на новостройки комфорт-класса в выбранном городе за м². Эту цифру умножили на размер минимальной площади, а именно — 35 м².

Для определения средней годовой арендной ставки мы воспользовались данными, предоставленными OLX Недвижимость. А именно — средняя арендная ставка на однокомнатную квартиру комфорт-класса в городе за декабрь 2020 года. Для выведения средней годовой ставки полученную цифру мы умножили на 12 месяцев.
Второй критерий — динамика цен на вторичном рынке жилья за последние четыре года. Рост цены или ее снижение помогает определить, насколько выгодно владельцу новой квартиры продать свое приобретение на рынке вторичного жилья. Для определения средней цены на вторичное жилье с 2017 по 2020 гг. мы использовали калькулятор цен Domik.ua.
Финальный рейтинг — интегрированный показатель на основе двух вышеописанных критериев: окупаемости и динамике цен (с одинаковым весом). Проще говоря, финальная сумма баллов, по которой ранжировались города, — это место города в рейтинге по первому критерию плюс место в рейтинге по второму критерию. В выборку вошли 10 самых крупных городов Украины (Кривой Рог и Мариуполь не участвовали в связи с отсутствием новых жилых проектов).

ВАЖНО! Методология расчета не учитывает срок ожидания до сдачи дома, простой и расходы на ремонт (как правило, от $200 за кв. метр).

«В крупных городах объем как спроса, так и предложения значительно выше, чем в остальных населенных пунктах. Это обеспечивает большую динамичность рынка, выраженную и в количестве сделок, и в скорости реакции на изменение рыночных условий», — отмечает директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук.

DISCLAIMER

Данный рейтинг носит информационный характер и не может рассматриваться в качестве рекомендации к инвестированию. Мы осознаем несовершенство и «упрощенность» методологии, а также понимаем, что статистика по рынку недвижимости имеет свои недостатки и довольно большую долю погрешности. Во-первых, застройщики часто завышают класс жилья и в комфорт могут попадать проекты эконом-класса. Во-вторых, застройщики часто занижают публикуемые на сайтах цены на жилье, реальные – выше, к тому же прошлогодний рост не гарантирует такую же динамику в будущем. В-третьих, мы не проверяли цифры, предоставляемые специализированными сайтами Domik.ua, Dom.ria и OLX Недвижимость.

В интегральном рейтинге первую позицию занимает Днепр. В этом городе инвестиции окупятся всего за 4,7 года (профессиональные инвесторы сказали бы, что ставка капитализации — 21,7%), плюс цена однокомнатных квартир за последние четыре года выросла на 15%.
В топ-5 также вошли Киев, Винница, Чернигов и Львов. Все они показали существенный рост цены на вторичном рынке и сравнительно невысокий срок окупаемости.

По материалам: biz.liga.net