За год упал, за квартал поднялся. Что происходит на пермском рынке жилья

Спрос на новостройки в Перми, по данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2022 года вырос на 16%. Ожидание от свертывания программы ипотеки с господдержкой (которую в итоге сохранили, увеличив ставку с 7% до 8%) и действующие субсидированные программы от застройщиков во многом способствовали росту интереса покупателей к покупке недвижимости в декабре прошлого года. В 2023 году Правительство России расширяет условия по ипотеке для семей с детьми и для ИТ-специалистов, а также прорабатывает вопрос о дополнительных льготных программах для молодежи. Эксперты отмечают, что помочь поддержать спрос могла бы ипотека с господдержкой на вторичное жилье. Пока же пермяки предпочитают покупают небольшие по площади квартиры для решения насущных жилищных вопросов.Генеральный директор АО «ПЗСП» Евгений Дёмкин рассказал, что в последние две недели 2022 года в компании наблюдали повышенный интерес у покупателей недвижимости. «На наш взгляд, он был обусловлен изменениями в программе льготного кредитования (ипотека с господдержкой), а также предлагаемыми предновогодними акциями. Спрос на жилье в январе был стабильный, соизмеримый с активностью в аналогичный период прошлого года. Мы прогнозируем, что темпы продаж могут сохраниться на уровне конца 2022 года. Для их поддержания застройщики продолжат использовать средства, которые позволяют сделать покупку квартиры для клиентов посильной, например субсидирование. Кроме того, банки разрабатывают и предлагают клиентам новые ипотечные программы, например, ипотеку траншами или ипотеку с отсрочкой внесения первоначального взноса», – отмечает Евгений Дёмкин.По данным Управления Росреестра по Пермскому краю, в 2022 году в регионе зарегистрировано 10,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве (жилые и нежилые помещения). За год их количество уменьшилось на 19%. Число зарегистрированных договоров ипотеки сократилось на 20%. В прошлом году Росреестр зарегистрировал на 7% меньше прав, ограничений и сделок с недвижимостью в регионе. «В декабре была предновогодняя активность покупателей. Какие-то сделки с ипотекой перенесли на январь. Сейчас остаются похожие тренды второй половины 2022 года – востребованы небольшие квартиры: однокомнатные, евродвушки и -трешки. Цены на квартиры не падают, рынок жилья сжимается. При этом прекращают работу «случайные» риэлторы, а клиенты требуют качества и надежности от услуг в сфере недвижимости. В Перми в прошлом году сдано много новых объектов. Эскроу-счета выровняли рынок и сделали его цивилизованнее. Власти пытаются находить возможности достраивать проблемные дома, сейчас ситуация с обманутыми дольщиками осталась в прошлом», – рассказал директор агентства недвижимости и юридических услуг «Компания «Эксперт» Владимир Токранов.Евгений Дёмкин добавил, что продление льготной ипотеки даже на новых условиях оказывает существенную поддержку для строительной отрасли. Особенно это касается расширения возможностей семейной ипотеки, которая стала более доступна для населения, отметил он. «Льготная ипотека поможет поднять интерес к покупке жилья, вопрос лишь в том, как она будет работать. Уже улучшены условия для получения ипотеки для ИТ-специалистов – снижен ценз по зарплате. Теперь больше людей смогут подойти под требования. Более детально можно будет говорить о льготных программах, когда опубликуют соответствующие документы», – поделился директор агентства недвижимости «Твой дом» Дмитрий Клементьев.По словам директора агентства недвижимости «Респект» Алексея Ананьева, ипотека сейчас не является драйвером, как это было год назад, но для многих людей это единственный способ приобрести жилье. «Увеличение процентной ставки до 8 пунктов сделало ипотеку с господдержкой менее выгодной и изменило настроение покупателей. На рынок сейчас больше влияет платежеспособность населения – коммунальные платежи и стоимость жизни возросли, а реально располагаемые доходы населения уменьшились. Количество инвестиционных сделок ранее составляло от 25% до 30%, особенно в сегменте новостроек с учетом льготной ипотеки. Сейчас же люди практически не покупают объекты для перепродажи, а стараются решать только насущные проблемы с жильем. По экономическим законам рынку необходимо было скорректироваться и снизиться по ценам примерно на 10-12%, но этого не произошло. Всех интересует перспектива его развития, но прогнозировать сейчас сложно, потому что влияют не экономические факторы, а политические и эмоциональные», – добавил эксперт. Дмитрий Клементьев обратил внимание, что изменились субсидированные ставки по новостройкам от застройщиков: раньше они были ниже 3% годовых, а сейчас в районе 4%. «Некоторые девелоперы вовсе свернули такие программы. Особых изменений в структуре спроса нет – продаются все те же объекты, что и раньше. Люди стали меньше покупать квартиры, цена которых превышает 8 млн рублей. У некоторых застройщиков после сдачи домов остаются непроданные объекты, чего давно не было. Их немного, в районе 5% от общего количества квартир».Не до торга.По данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2022 года подрос спрос на вторичное жилье – на 8%. Средняя цена квадратного метра в этом сегменте рынка, по данным портала, составила 79,1 млн рублей.«На рынке вторичного жилья ситуация более сложная, потому что ипотечная ставка находится в районе 12-14% в зависимости от условий, кредитной истории и т.д. Она достаточно высокая, поэтому количество сделок сократилось. Продавцы торгуются неохотно, так как разница цен в новостройках и вторичке существенная. В прошлом году она увеличилась, чего ранее не было на рынке Перми. У людей, которые планируют продать свое жилье и купить квартиру в новостройке, мотивации снижать стоимость нет. Многие приняли решение повременить с покупкой и переключились на рынок аренды. Этот сегмент вырос, потому что люди, которые покупали квартиры с целью инвестиций, продать их не смогли», – прокомментировал Алексей Ананьев.Владимир Токранов акцентирует внимание, что сложилась большая разнице в ипотечных ставках на первичном и вторичном рынках жилья. «Мы наблюдаем дисбаланс, перекос. Продление льготной ипотеки – это хорошо, но тогда и на вторичном рынке необходимы стимулирующие мероприятия. Например, триггером могло бы стать снижение ставки на этот сегмент для заявителя с показателями надежности: с двумя-тремя детьми, состоящего в браке, с большим первоначальным взносом в 60-80% и т.д. Льготные ставки на вторичное жилье спровоцировали бы активность, что, разумеется, благоприятно отразилось бы и на спросе новостроек».Он добавил, что предложение по вторичному жилью не достигло допандемийного уровня, но продавцы будут выставлять объекты на продажу. «Скрытый спрос остался, и люди будут его реализовывать. Кто-то ждет снижения цен, но скоро поймет, что его не будет и начнут покупать жилье», – считает Владимир Токранов.Правительство России продлило ипотеку с господдержкой до 1 июля 2024 года, увеличив ставку с 7% до 8%. Расширились условия «Семейной ипотеки»: теперь взять субсидированный кредит под 6% могут семьи, где есть два ребенка младше 18 лет. Максимальный размер в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн рублей, в других регионах – 6 млн рублей. По новым условиям получить льготную ипотеку теперь могут сотрудники всех аккредитованных ИТ-компаний – их в стране насчитывается около 20 тысяч. В городах-миллионниках (кроме Москвы) показатель по зарплате снижен со 150 тыс. до 120 тыс. руб. в месяц (до вычета НДФЛ), в остальных населенных пунктах сумма – со 100 тыс. до 70 тыс. руб.