Кто кому должен: какими эксперты увидели ипотечные реалии и перспективы?
Тон дискуссиям задал руководитель аналитического центра финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, по оценкам которого общая выдача ипотеки по итогам I квартала текущего года ожидается ниже рекордного уровня аналогичного периода 2022-го (250-270 тыс. против 390 тыс. кредитов). Однако уже во II квартале тенденция, по мнению эксперта, переменится: будет выдано 300-350 тыс. ипотек (против 150 тыс. годом ранее). В целом, в 2023-м россияне возьмут не менее 1,3 млн жилищных кредитов на сумму около 4,9 трлн рублей, что будет соответствовать прошлогодним показателям, а при благоприятном сценарии выдача может даже превысить 5,1 трлн рублей.
В свою очередь, директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов напомнил собравшимся уже о рисках, которые накапливаются сейчас на рынке новостроек, а впоследствии могут привести к ипотечному кризису. «Сначала придумывается льготная программа, потом появляются бизнес-схемы с околонулевой ставкой, но потенциал вот такого рода искусственного поддержания исчерпан, поэтому мы выступаем за более долгосрочную стабильную историю», — подчеркнул представитель регулятора.
Председателя комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолия Аксакова больше беспокоит судьба тех, кто уже взял ипотеку и по каким-то причинам не смог ее выплачивать. Так, депутат считает необходимым освободить ипотечных заемщиков от уплаты долга, «переложив» его на банк в том случае, если вынужденная продажа залоговой квартиры не покрывает сумму кредита полностью. По его словам, соответствующая инициатива в ближайшее время будет внесена в нижнюю палату парламента. Законопроект предлагает банкам брать на себя ответственность за разницу в стоимости и списывать долг. Анатолий Аксаков добавил, что это предложение будет распространяться на все ипотечные программы.
Озвучивались на конференции и потенциальные меры поддержки отрасли. В «ДОМ. РФ» уверены, что сейчас было бы целесообразно рассмотреть возможности субсидирования проектного финансирования для застройщиков до уровня ключевой ставки ЦБ РФ и более активного внедрения в рамках долевого законодательства (214-ФЗ) «домокомплектов» для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Поможет рынку и дополнительное снижение ставки в рамках «Семейной ипотеки» при приобретении квартир большой площади: это позволит сместить спрос в сторону более просторных квартир и постепенно переломить тенденцию к снижению средней площади строящегося жилья.
Начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова считает разумным дополнить «инфраструктурное меню» субсидированными кредитами на финансирование крупных застроек и проектов комплексного развития территории. А депутат Мосгордумы Елена Николаева предлагает включить в состав расходов, охватываемых ипотечным кредитованием ИЖС, инфраструктурные расходы — дороги, электричество, газ, воду, септики или иной канализационный механизм. Также, по мнению депутата, нужно ввести в оборот новые неиспользуемые территории ИЖС, что простимулирует развитие рынка.
Кроме того, прорабатываются возможности изменить размер кредита по программе «Сельская ипотека», увеличив его вдвое — до 6 млн рублей. Руководитель отдела реализации жилищных программ департамента развития сельских территорий Минсельхоза РФ Дарья Рябухина отметила, что объекты уже не укладываются в действующие лимиты программы, и ее министерство совместно с Минстроем России прорабатывают сейчас механизм выдачи кредитов на самостоятельное строительство домов, но опять же с применением готовых домокомплектов.
Кстати:
Обеспечение доступности жилья в рамках конференции рассмотрели и через призму экологии. В частности, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз напомнил о введении в стране с 1 ноября 2022 года первого национального «зеленого» стандарта в области строительства. Он уточнил, что этот ESG-ГОСТ включает 81 критерий, достижение 16 из которых станет обязательным для признания здания «зеленым». Эти критерии отнесены к 10 категориям, важность каждого из них не вызывает сомнений. По данным эксперта, в 2020 году в России насчитывалось 177 зданий, сертифицированных по «зеленым» нормативам, и сейчас с появлением методики процесс признания зданий экологичными пойдет гораздо быстрее, а их количество будет расти. «НОСТРОЙ принимал активное участие в процедурах публичного обсуждения «зеленого» стандарта: наши эксперты высоко оценили уровень его разработки, — отметил Антон Мороз. — Теперь можно ожидать не только внедрения инновационных экологичных материалов и технологий, но и создания основы для финансовых инструментов реализации таких проектов, в том числе программ субсидирования процентных ставок по кредитам. Как результат — увеличится спрос, вырастут объемы строительства «зеленых» зданий».